瑞峰：东莞房企上周推货节奏缓慢 楼市成交动力不足

　　一、一周房地产市场导读

　　1、宏观环境：房贷调整幅度有限，政策可能还会放松 东莞一季度经济平稳开局

　　全国层面：不管央行要求优先首套住房贷款举措能否达到稳定楼市预期效果，但会给低迷的楼市带来一定的利好因素，而且也会对中国个人消费信贷市场的发展起到一定推动作用。业内人士认为，从央行此举措颇有救市的味道，虽然信贷控制有所放松，但属于窗口指导层面，属于规范和引导，不具备政策的严肃性和执行力度。而商业银行是市场主体，规劝的作用不会太大，央行保本微利的政策将很难实现。业内人士也认为，如果房地产市场还处于低迷以及影响到整体经济增速的话，那么监管层可能会出台更多的政策。

　　东莞层面：东莞市一季度全市实现地区生产总值增长7.3%，经济实现平稳开局，在全省均出现经济增长速度出现不同程度的回落的局势下，增速略高于全省平均水平，为实现全年目标奠定了良好的基础。从主要行业增长情况看，东莞的经济走势向上向好。房地产市场的发展前景与经济环境息息相关，东莞市经济走势向好，房地产发展直接受益。

　　2、新增供应：临深片区3盘加推 新盘金域华庭入市商铺打头阵

　　上周东莞供应市场持续疲软，共有5个项目有商品房新增供应，其中有住宅供应的项目只有3个，皆集中在临深片区，分别是樟木头中惠香樟半岛、塘厦万科棠樾、黄江金地湖山大境二期产品，合计住宅新增677套，面积约7.62万㎡，环比下滑35%;非住宅新增77套商铺产品，主要由花香十二院和新项目金域华庭提供。

　　3、成交情况：开发商推货依然不紧不慢 红五月成交依然动力不足

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，东莞住宅签约779套，合计面积8.75万㎡，面积环比上涨3%，同比下滑47%，红五月成交依然动力不足。原因是：一、开发商推货依然不紧不慢，以往大规模推货的现象并没有出现，市场以常规营销为主，难以推动购房者入市;二、 上周虽然新世纪领居、中惠香樟绿洲、钜隆碧水湾花园、万科朗润园等项目网签不俗，但单凭寥寥几个新推项目的签约量难以支撑成交量大幅回升;三、尽管央行力撑个人首套房贷款，但东莞首套房贷款依然偏紧，放款速度缓慢，且房贷利率上浮10%-20%，也是导致客户持续观望的主要因素之一。

　　非住宅方面，套数和面积环比出现下跌，主要是商铺、办公、车库等三类产品皆出现下滑，无成交遥遥领先的个盘，车库成交套数最高为新世纪颐龙湾，仅67套，难以与此前几百套货量对比。

　　4、成交均价：城区及中高端项目签约回升 推动均价回归9千大关

　　上周东莞住宅均价为9031元/㎡，环比上涨6%。原因是：1、城区成交比例回涨，上周南城签约108套夺得区域冠军，而区域均价则为13052元/㎡;2、中高端项目签约比例上升，如排名靠前万科四季花城、恒大御湖、厚街万达广场、汉唐蜜园等签约价皆在9千之上;3、别墅签约环比上涨近9成，且别墅签约均价高企，为17472元/㎡。

　　5、区域供需：城区、临深片区成交有所回升 南城108套荣获冠军

　　上周有30个镇区有住宅成交，城区、临深片区等镇有所回升。其中南城排名第一，主力盘是江南第一城(24套)、汉唐蜜园(23套)、恒大御湖(13套)等;大岭山在新世纪领居(89套)和龙光君御华府(13套)两大项目签约的贡献下排名第二，据悉，新世纪领居5月中旬推出4、5号楼共374套87—158平单位，预计后期的签约将继续支持大岭山排名靠前;樟木头则排名第三，主要是靠中惠香樟绿洲单(70套)所支撑;塘厦上周成交回升迹象明显，排名第四，主要靠万科朗润园(44套)、万科四季花城(18套)、金海怡景花园(10套)等。均价方面，过万有南城、厚街、松山湖、黄江、东城、长安六大镇区。

　　6、产品成交：刚需仍然是市场主流 130-160㎡改善型产品成交出色

　　从产品成交来看，70-100㎡刚需户型仍是市场主流产品，上周有389套的签约量，环比上涨7%，主力盘表现在中惠香樟绿洲(66套)、万科朗润园(44套)、钜隆碧水湾花园(23套)等;而改善产品中130-160㎡产品成交出色，环比上涨45%，呈现持续上涨的态势，出货较为突出的项目为新世纪领居签约69套135㎡及158㎡单位;别墅方面，上周也大幅回涨，共有28套的签约量，环比上涨近九成。

　　二、东莞房地产市场

　　1、土地市场

　　1.1待拍土地：本周无待拍商住/商服用地

　　1.2出让土地：上周无待拍商住/商服用地