瑞峰：东莞房企上周推货节奏缓慢 楼市成交动力不足

　　3.1.3楼市环境：

　　3.1.3.1中铁染指房产将建铁路城镇综合体

　　今年铁路土地综合开发被列为铁路资产经营的重中之重。中国铁路总公司已经对18个项目编制了综合经营开发方案，要求各铁路局集中技术、人才、资金力量，优化重组整合地产置业企业，有条件的可组建地产置业集团公司;与此同时，将搭建铁路城镇中合体。不过，专家认为铁路土地综合开发仍存路障。

　　国发33号文件等对铁路既有土地和新鲜建设新增土地的综合经营开发分别提出了明确的支持政策，即要在国家政策的指引下，分类组织土地综合经营开发。

　　中国铁路总公司副总经理彭开宙表示，对于新建铁路土地综合经营开发，要以支持铁路建设和持续运营为依据，充分运用国家支持政策，以编制土地综合开发规划、组织投资开发为主要内容，开展各项工作。

　　3.1.3.2 “零首付”蔓延至一线城市

　　在一些地方楼市成交量锐减，开发商以价换量仍然滞销的大背景下，“零首付”、“低首付”楼盘在一些二三线城市有蔓延之势。搜房网数据统计，广州地区在五一期间打出“零首付”和“低首付”的开发商就有17家，占到推出促销活动开发商的10.96%。而据媒体报道，福州、杭州、武汉等城市也或明或暗地出现“零首付”项目。

　　“零首付”蔓延至一线城市，如位于北京亦庄的珠江四季悦城推出“全盘无首付”促销政策，这是继该项目推出区域最低价后，再次大力度推出让利措施，也是北京首个“零首付”楼盘。

　　3.1.3.3 前4月房企业绩分化 企业拿地积极性明显减弱

　　据不完全统计，截至目前，共有34家房企披露了2014年前4个月的销售数据，累计签约数据为4282.99亿元，较之去年同期，涨幅仅为4.8%，据机构统计数据显示，这是楼市发展多年来的同期最低涨幅。今年以来房企整体销售业绩情况较为平淡，销售、利润的双双下滑，以及目前市场供需格局的变化，都让企业在拿地时倍加小心。

　　3.1.3.4工业地产已成近年中国地产投资新热点

　　全球最大商业地产服务和投资公司世邦魏理仕日前发布的《投资前沿——电商时代转型中的中国物流市场》中称，随着中国在线零售市场的兴起和蓬勃，工业地产尤其是物流仓储已成为中国地产投资的热点之一。

　　近年来，中国国内个人消费增长、零售市场成熟及电子商务的不断蓬勃发展，促使零售行业对物流设施尤其是高标准仓储的需求增长迅速。尽管个别港口城市曾因受外贸收缩影响出现短暂的租金下滑，但是全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨。与相对供应过剩、竞争加剧的写字楼及商铺市场，以及拥有大量新增供应且受政策管控的住宅相比，物流地产回报较高且发展前景广阔，正日益成为中国物业市场的投资热点。未来仓库市场的需求将进一步细分，快递、电商、医药、生鲜、制造等不同行业用户因其业务特质对仓库设施提出各种专业化的需求，定制化有望成为仓库开发建造中的主流趋势。

　　3.1.3.5 北京：新旧房价格涨幅均收窄

　　数据显示，4月北京新建商品住宅价格同比上涨11.2%，涨幅较3月回落1.8个百分点。这是自去年11月以来，北京新建商品住宅价格同比涨幅连续第6个月出现回落。此外此价格环比上涨0.2%，涨幅较3月收窄0.3个百分点。4月北京二手房价格同比上涨10.2%，涨幅较3月收窄2.4个百分点;环比下降0.2%，与3月相比涨幅收窄0.4个百分点，创自2012年3月以来26个月来的最大跌幅。

　　3.1.3.6上海：宅地难现高溢价

　　近期，上海市拍卖了杨浦区平凉街道18街坊地块，起始总价23.68亿元，该地块最终由保利置业旗下子公司隆威置业有限公司以32.4亿夺得，楼板价39264元/平方米，溢价仅36.8%。该宗项目地块地处内环。竞拍前，业内预测此地块楼板价将在4-4.7万元/平方米之间，但最终仅以3.93万元/平方米成交。由此可见，受目前整体住宅市场下行的影响，开发商拿地谨慎理性，一线城市土地市场高温渐退。

　　3.1.3.7深圳：甲级写字楼市场稳定

　　2014年一季度深圳写字楼空置率维持稳定，全市平均空置率环比下降0.3个百分点至12%。同时由于前海带来的大量新增需求，写字楼租金水平大幅上升，环比大幅上涨6%至人民币218.9元每平方米每月，同比上涨15%。由于一季度无新增供应，全市甲级写字楼市场净吸纳量仅为1.06万平方米。预计第二季度新增供应面积约68.6万平方米甲级写字楼。