中原：东莞楼市新增供应大放量 压抑半年需求被激活

　　一、楼市观察

　　一周商品房成交回顾：

　　本周(2014.6.23-6.29)商品房成交面积13.77万㎡，环比上涨86.40%，同比下降32.57%。本周商品房成交套数1522套，环比上涨66.16%，同比下降34.82%;成交金额13.08亿元。

　　本周住宅成交面积12.12万㎡，环比上涨97.85%，同比下降35.99%;成交套数1087套，环比上涨105.48%，同比下降38.73%;成交金额10.17亿元，成交均价为8394元/㎡，环比下降7.56%，同比下降9.07%。

　　本周非住宅成交面积1.65万㎡，成交套数435套，按面积环比上涨12.40%，同比下降22.46%;成交金额2.90亿元，成交均价17576元/㎡。

　　众开发商在半年即将逝去之际，提前打响了下半年抢跑的第一炮。

　　半年即将过去，年度销售目标压力逼迫开发商加速出货，近两周全国多地城市楼市供应明显加大，东莞的开发商也纷纷赶上最后一周的“末班车”推货入市。住宅方面，本周共有10个项目供应33万㎡(共2592套)，分别有恒大华府、厚街万达广场、中信·富春山居、碧桂园·常平首府、保利生态城、龙光君御华府等项目。从产品面积看，改善型产品供应比重继续增加，高达43%，发达区域的品牌房企项目增加，其产品打造上更加迎合发达区域的改善性需求，如莞城、厚街等。

　　活跃的楼市供应瞬时激活成交市场，刚需发力超强。

　　自6月下旬始，不少楼盘陆续开盘，住宅供应逐渐活跃起来，据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，本周出现住宅成交的项目有142个，而过去连续6周都是在120-130间徘徊，其中住宅成交套数超过20套的项目有8个，对比前几周明显增加了好几个，主要是由于近两周开盘或加推的项目明显增加，包括碧桂园常平首府、保利生态城、锦绣东方、美丽湾畔花园、万科金色城市等。从本周开盘的项目销售成绩看，大户型销售迫于单价高、总价高，客户在选择上通常会比较谨慎，价格门槛高导致客户望而却步。刚需去化力仍然很强，如厚街万达广场和凤雅颂项目开盘成绩表现不俗，开盘当天热销六成多。此外，深圳客外溢超强，临深区域出现新品供应十分受客户欢迎，如凤岗的三正瑞士半山推550套87-160㎡洋房，去化率高达73%。由此可见，东莞住宅楼市比较稳健，在市场供应上来之际，长达半年压抑之久的需求瞬时得到了充分的释放。

　　价格松动现象增多，“以价换量”的销售策略已达成共识。

　　据东莞中原研究部对市场监测显示，本周普通住宅成交均价为7806元/㎡，环比下降6.63%，同比下降8.43%，其中价格松动现象逐渐增加，近6成项目价格环比出现下降。

　　送非毛坯、送家电、贴息等促销方式的确有吸引力，但对于刚需群体而言，对价格更敏感，降价才是最具诱惑力。从较前出现一定幅度降价的楼盘和近期以远低于市场预期定价入市的楼盘看，它们的成交成绩都十分可观，证明当前价格最具“杀伤力”，只要价格水平基本能满足客户心理要求，便能快速达成成交。楼市成交的持续低迷，给众开发商带来了重重的压迫感，眼看受捧即将踏入下半年，出货的欲望越加强烈，加之近期多个新盘以低于市场预期价格入市并取得佳绩，促使不少开发商慢慢放开心理防盗门，纷纷走“以价换量”的快跑路线。

　　淡市下，商铺市场持续升温。

　　上半年，东莞住宅市场不景气，造成许多开发商更青睐推商铺、车位等物业，特别是近两个月商铺市场成交十分热烈，不少开发商通过该物业回笼不少资金。本周商铺成交173套，仍表现着比较活跃的势头，预计下半年将有多个开发商推商铺上阵，弥补上半年业绩惨淡造成资金回笼少的部分缺口。