2014上半年东莞楼市十大关键词 房贷难贷量跌价稳

　　6月已过，流火的7月已经来到，白驹过隙，似乎是眨眼间，东莞楼市的2014已经走过一半，上半场已经过去，下半场正在开启的这个时候，房掌柜整理出了十大关键词，和您一起来回顾东莞房地产这半年的波澜起伏。

　　量跌价稳

　　2013年的大丰收让不少房企喜笑颜开，但进入2014年，过去数月来的高涨行情立马成为过往，新年首月，市场冷淡开局，接下来的几个月市场也并未在开发商的期望中回暖，楼市的这股寒风冰封了整个上半年的楼市，多数一二线城市楼市成交转冷，其中多个跌幅超30%。与外围城市相比，东莞楼市也未能幸免，成交量同样出现明显降温。

　　据东莞中原研究部的数据显示，2014年第一季度东莞住宅成交下滑至95.36万㎡，环比下降54.52%，同比下降36.17%;4月住宅成交合计38.3万㎡，去年同期相比较为冷淡;进入5月，市民迎来“五一”小长假，五六月也是近年来的一个重要推货期，开发商纷纷将希望寄托于此，但当月东莞住宅成交仅40.87万㎡，虽比3月有小幅提升，但同比的下降幅度就却高达 38.95%;在上半年最后的六月，各大开发商、媒体、购房者在接受了五月旺季不旺的现象后，都在期待6月能有新一轮的楼市反弹，政策明朗，但在政策继续紧绷、银根依然紧张的市场大环境下，市场观望情绪持续弥漫，据合富辉煌数据显示，上半年东莞楼市成交量同比却减少了40%，可以说东莞楼市楼市大势已定，回天乏力。

　　对于东莞上半年楼市成交惨淡的情况，合富辉煌市场研究部副总监李兴旺表示，一方面是由于2014年年初以来银行信贷持续紧缩、“钱荒”情况一直未得到缓解，抑制东莞楼市成交量，从某种意义来看，楼市“限贷”比“限购”更具杀伤力，是最有效的调控手段;第二方面，年初以来，东莞首套房贷利率上浮10%以上，部分银行停贷，导致潜在购房者推迟购房计划或者放弃买房计划。

　　此外，一直萎缩的市场成交情况让不少开发商选择了等待时机，上半年推货意愿明显下降，可供购房者选择的产品不够丰富。据中原地产统计数据显示，2014年东莞上半年仅有17个纯新项目开盘，全新开盘项目同比减少30%-40%，在售的主要以库存尾货为主，一般尾盘营销投入少，且尾货以低高层房源为主，对客户吸引力弱，新项目也没有上市衔接，造成楼市成交萎靡。

　　在东莞楼市成交一蹶不振的情况下，东莞的房价却并没有如购房者所预期的那样降下来。据合富辉煌数据显示，上半年东莞楼市均价9100元/平，同比上涨7%，继续高位运行。据东莞中原研究部的报告显示，在成交的楼盘中，均价在10000元/㎡ 以上的成交比重明显增大，低于7000元/㎡的单元产品成交量在持续减少，东莞住宅中枢水平价格上行。

　　房价与成交逆向而行?并没有这么简单，据业内人士透露，一方面是由于2013年东莞楼市大爆发，房企大多“不差钱”，尽管2014的市场较为低迷，但开发商幅度降价的举动并没有大范围蔓延，而通过小幅降价、低首付等促销手段来刺激购房者入市，其它正常单位价格仍相对持高;第二方面，市场冷淡，项目签约区域集中度较高，偏重深圳北和城区等热门置业区域，这些区域房价普遍较高，例如热销的万科四季花城、汉唐蜜园、恒大御湖等，均价皆过万;第三方面，上半年大户型产品入市增加，开发商积极开展营销，改善型产品成交比例上升，拉升全市均价。

　　银根收紧

　　从去年钱荒以来，全国房贷逐渐出现收紧，并且进一步蔓延。直至今年年初银行信贷放贷也没有明显“放闸”，在媒体早期的报道中显示，房贷紧张的情况反映了在市场利率化的推进中，银行在提升自身利润，房贷不再是优质客户，房地产将会进入资金相对趋紧的趋势。无奈的是，这一说法被整个上半年房地产市场映证了。

　　从2013年开始蔓延的房贷紧张状况在进入2014年后并没有得到缓解，除了要排队等贷款之外，购房者还要承受5%-10%不等的上浮利率，而这还只是年初较为良好的情况。进入2月，情况变得更为严峻，多数一手、二手房的银行房贷利率上浮至10%-35%、甚至出现停贷。与此同时，银行针对房地产开发贷也变得更加谨慎。在市场的不安中，东莞房贷利率最终稳定在10%-20%的上浮额度，对于不少购房者而言，“能正常获得房贷，已属万幸，利率上浮10%左右得到房贷，也算幸运了。”

　　银行信贷持续收紧，房贷利率提高，影响最大的无疑是购买能力不强的刚需购房者，与此相对的是东莞楼市成交数据继续走低。为了应对这一状况，吸引刚需购房者入市，各楼盘新推产品纷纷进行“购房贴息”、认筹打折等优惠促销活动，积极蓄客促进成交。3月，西平君珆花园向外界宣布其“你购房我贴息”举措，现场销售人员表示，如果签约时房贷利率超过10%的，开发商将会补贴差额给购房者。

　　虽然房贷利率上浮被购房者无奈的接受了，但漫长的等待贷款批放却仍是挡在购房者面前的拦路虎。银行信贷持续收紧带来的不仅是房贷利率提高，还有放款时间延长，房掌柜了解到，原来一个月左右的审批流程，现在可能需要三个月或者更久的时间。一位在寮步买房的购房者对房掌柜表示，她在3月份就签了购房合同，也与银行签了同贷书，但至今贷款还没有下来。

　　暗降成风

　　2014年年初中国房地产行业变数频频显现，年前的信贷收紧蔓延加深、香港楼市下降、杭州和常州等地区楼盘楼价“大跳水”……全国楼市动荡不安，特别是常州、杭州、长沙城市相继出现楼盘大幅降价现象，多方负面因素等引发了楼市崩盘舆论，东莞楼市也难以独善其身，3月3日，位于万江的深业欧景城爆出特价房均价直降3000元的消息，宣告了东莞楼市“暗降”的开始。

　　3月3日，位于万江的深业欧景城以“6字头”价格推出部分一梯两户的美墅产品，而这款产品过往的售价最高曾超过9000元/平方米，引起市场震惊。实际上，欧景城当时计划推出30套特价单位，其中有部分单位售价仅6000余元/平方米，30套特价单位的整体价格区间在6000元-8000余元/平方米。项目负责人更表示，这并不代表项目的整体降价，欧景城的整体销售均价依然是8000元/平方米左右。

　　在业内人的眼中，欧景城的“跳水”仅是个例，并不代表东莞房价的趋势。东莞中原地产研究部总监车德锐认为，目前的楼市小波暗降探市肯定会有，促销力度相对也会大一些，但降价潮不会在近期出现。这一论点也在事后得到证实，2014年东莞住宅连续5个月均价在9000元之上，据合富辉煌数据显示，上半年东莞楼市均价9100元/平，同比上涨7%。东莞房价不但没有下降，反而上升了。

　　虽然房价难降，但是持续走低的市场让不少开发商选择了特价房和额外优惠等暗方式吸引市民购房，如富通圣堤雅花园“特价单位优惠”、君逸名轩“1万抵5万优惠”、沿海丽水佳园“6字头”等。为实现资金快速回笼，进入4月之后，开发商加大了推特价房、一口价房，并且促销优惠相对比较到位，部分楼盘的特价产品折扣低至8.5折，优惠幅度在300~2000元/平方米左右，较吸引客户入市购房，特价产品消化很快。同时，平时正常单位的价格也有所下调，但调整较少，客户主要关注的还是特价房源。

　　这种“暗降”在上半年成为常态，据东莞中原研究部对市场监测数据显示，水乡片区和中心城区的促销活动楼盘较多，促销单位去化很快，对拉升两片区的住宅成交比重也起到了重要的作用。

　　土地市场热闹

　　虽然楼市冷清，但2014上半年的东莞土拍市场却非常的红火，据房掌柜统计，2014年上半年东莞土地市场商住商服地供应33宗，4宗为纯商服用地，31宗为商住或商住商服混合用地，总供应面积约145万㎡，其中商住地出让面积约111万㎡，成交金额约74亿元，同比上涨159%，成为自2004年以来十年间东莞上半年土地市场第二高商住地成交金额。

　　对于土地市场的热闹，合富辉煌东莞研究部总监李兴旺表示：“土地市场与商品房市场本身存在差异性，没有可比性，并不是说楼市冷土地市场也会不好。今年供应的地块较优质，品牌房企在今年上半年成交比较多，价格自然也比较高。”

　　在2014年上半年东莞土地市场中，虎门万江等热门区域成为了上半年供应大户，其中最引人注目的地块也出现在虎门，5月13日，大连万达拿下的编号2014WG021商住商服混合地块，该地块以成交总价12.09万元成为2014年上半年东莞土地市场第二高成交总价，而上半年东莞最高成交总价高价地则花落同样来自虎门赤岗村编号2014WG14-16地块，三宗连体地块最终由中国电子东莞产业园有限公司收入囊中，成交总价12.71亿元。

　　在上半年的土地市场中，多家品牌开发商逆市拿地成为一个颇受关注的焦点，首先表现在知名企业碧桂园集团，2014年，碧桂园先后在东莞拿下横沥、东坑、塘厦三宗商住地块，继去年在黄江、常平拿下的地块，碧桂园在东莞的战略进一步深入;此外，外来品牌房企恒大也在万江拿下两宗地块，央企保利也于3月份拿下寮步长坑地块，绿地则联合东莞富泰地产斩获常平地块，首次进入东莞打响第一炮。

　　其他如品牌房企丰隆集团、万达、富盈、鸿信均在2014年上半年跑马圈地。中原研究部分析认为，逆市拿地对于资金实力雄厚的企业而言，无疑是能控制拿地成本的一种方式，逆市下土地资源向实力企业靠拢。

　　商业地产大跃进

　　2014年，东莞商业地产发展浪潮迅猛，商业地产遍地开花，东莞商业地产开发开始进入快车道。国贸中心、东城万达、卓越时代广场、王府井百货、首铸商业中心……东莞出现越来越多的商业项目，同时，推出的地块商业比例也在加重，东莞Mall潮一浪高过一浪。

　　以鸿福路为例，大规模商业地产扎堆，光是新规划的就有5个之多，加上现有的，将达到9个：289米高的地标建筑环球经贸中心规划了4.5万㎡的KINGMALL;位于其北侧的国贸中心已经开建，主楼拔高到398米，将建成集商业、商务金融和酒店为一体的城市综合体;嘉宏振兴大厦近期已启动奠基仪式，将于近期动工，塔楼高达220米，将接轻轨R1和R2线换乘中心。

　　今年4月初，东莞一则规划修改公告引发关注：北京王府井将投入65亿元，计划在会展中心地块打造50万㎡的城市综合体;4月29日，东莞的焦点再次汇集鸿福路，新加坡地产巨头丰隆集团联手大德集团拿下了3.7万平方米商业地块，将投入13亿美金打造另一个庞大的城市综合体——首铸商业中心。

　　此外，在南城总部基地，寰宇汇金中心、浙商大厦、万科大厦都已经纷纷揭开神秘面纱。在东城，卓越时代广场自2014面市以来受到了购房者的热烈追捧。

　　万科近年来向服务配套商转变，积极进军商业地产，目前在东莞已经拥有长安万科广场、松湖生活广场、厚街生活广场三个商业项目，此外，在今年，还将推出塘厦生活广场、厚街城市广场、莞城万科中心、虎门金色城市等商业体项目。

　　据瑞峰置业数据显示，未来两年，东莞商铺和写字楼的供应量将达到300万㎡。这一点在土地市场上也有明显的表现，据房掌柜统计，相比以往大部分商住地块以普通商品房用途占95%比例为主，2014年上半年东莞土地市场供应的商住地块中，可以看出商服比例呈现上升趋势。3月，鸿信集团拿下东坑编号2014WG010商住地块，该地块规划30%≤R<50%为商服用地;5月，德基实业拿下虎门2014wg022地块，规划60%为商服用地。

　　更受到业内关注的是，5月，万达斩获虎门博涌社区连升路与体育路交汇处的11万平方米的商住商服用地，虎门万达尘埃落定，这是东莞第四座万达广场;

　　东莞市场受到了越来越多品牌商业开发商的青睐，同在5月，绿地拿下常平卢屋村12万平方米地块，这是绿地第一次进莞拿地，该地块将建城大型城市综合体。

　　资金链紧张

　　5月，中国百强房企的光耀被爆出资金链绷紧的消息，随后，旗下多个楼盘被曝光延迟交盘、被最高法院列入全国失信被执行人名单、巨资高利贷贷款曝光，光耀地产深陷资金链泥沼，“破产”言论甚嚣尘上。光耀集团董事长郭耀名坦言只要能解决问题，愿接受一切企业的收购。

　　光耀地产作为扎根三四线城市的典型房企，其所面临的资金链断裂现状也折射了许多中小房企隐含的危机。与光耀类似，很多处于规模化快速发展中的房企，正经历发展之痛:产销失衡、存货积压、资金紧张。随着银行贷款的收紧，这些房企面临着更大的危机。在上半年的这场楼市寒冬中，一些抗风险能力低的房企可能出局。而在东莞，沙田的“利澳花园”正是因资金链断裂而烂尾，从2012年至今，数百户业主无法收楼，千余业主无法办房产证。在2014年，由于上半年东莞楼市持续走低，不少开发商也面临着资金链紧张的问题。近期盛传皇庭集团资金断链，实际控制人已经跑路，不过遭到了公司的否认。

　　上半年楼市成交走冷，多数楼盘选择延后开盘，但有媒体报道，寮步某楼盘客3个多月未开盘，原因是开发商资金链紧张，未还清土地使用证抵押贷款而办不了预售证，致使迟迟不能开盘。此外，六月樟木头的三宗连体地流拍，据相关人士分析，成交冷淡、国内信贷收紧、利率上升等因素使得开发商资金链偏紧，拿地意愿不高。

　　在一些媒体的报道中，上半年过半开发商销售业绩不达标，东莞已经开始有房企出现资金链极为紧张的情况，“一些去年在外地扩张过猛的开发商，还有在本土开发了许多盘的本土开发商，资金链紧张的情况最明显。”

　　据悉，东莞本土开发商富盈地产除了在东莞同时运营多个项目外，还积极外拓，在武汉、江苏、重庆、四川、山东、辽宁等地均有项目，项目多，扩张猛，开发商所回笼资金的压力相当大。此外，中惠熙元在北京、天津、海南、广州、湖州、阳江等地都有项目在开发，另外，光大、鼎峰、联华、中天等多家本土开发商近年来也都陆续向外扩张。据相关人士透露，由于不熟悉外地市场，加上今年楼市行情下滑，资金回笼困难，不少开发商的资金链被拖累，出现紧张状况。

　　不过并不是每个本土开发商的资金压力都很大，藏富于民的东莞令本土开发商具备更多资金来源，并且去年楼市热闹，不少开发商资金回笼相对比较到位，足够支撑企业运营。

　　常平大战

　　平静了近半年的东莞楼市在6月尾来了个大反转，碧桂园常平首府在21号开盘。“价格屠夫”延续一贯的作风，以6500元/平方米非毛坯修价格入市，剔除非毛坯标准，价格仅在5500元/平左右。碧桂园常平首府以超低价格入市，无疑给了常平各大楼盘一大打击。

　　为了抵御碧桂园的冲击，在同期洋房开盘的富盈加州阳光也以低于市场价超过1500元/平方米价格开盘，洋房价格在4900-5500元之间。房掌柜了解到，在常平首府开盘的当天，去往销售中心的必经之路上，挤满了富盈的销售员和外聘的派单员，每一个碧桂园的客户都会遭到“拦截”,“加州阳光今天最低价格5200，比碧桂园价格更低。”

　　两个楼盘降价入市，让购房者喜不自胜，东莞楼市也难得出现了成交热闹的现象。据东莞中原研究部的数据显示，开盘首周碧桂园常平首府就成交了335套，靠着6月的最后一周，最终以434套2.68亿的销售业绩，助力碧桂园集团登上2014上半年东莞房企销售榜前四。

　　经过此番博弈，常平的房价回落近2000元/平，房价从“6字头”下滑至“5字头”，在2013年，常平的住宅均价是6944元/平方米，这次价格大战给了购房者实实在在的利益，吸引了大批刚需客入市。

　　碧桂园素来以略低的价格赢得市场，“以价换量”是其最常用的营销手法，碧桂园在2013年能在东莞楼市攻城略地，迅速占领市场，靠的就是低价快走的方式。

　　富盈地产是东莞本土的大型开发商，在本土房企中开发体量一直排名前列，在今年常平更是富盈的主战场，同时有三个新项目在开发。在这次的抢客战中，富盈旗下三个项目都做出了反应，为了全力阻击碧桂园开盘抢客，富盈更是提前通过大幅度降价走货、截取碧桂园的客户，离常平首府较近的加州阳光更是被爆出最低成交价可以去到4900元/㎡价位。

　　碧桂园的进入总是会让当地的房企闻风变色，而富盈地产此次积极迎战，提前降价阻击碧桂园的客户，这或许与富盈近期资金压力大有关，为了快速去货，富盈地产在上半年通过“0首付”等活动进行促销，希望能够快速回笼资金。

　　而在业内看来，常平爆发“价格战”也是意料之中，据东莞中原地产在2013年底的预测，今年常平镇的潜在供应量排名全市前三，供应量可谓极大，但根据瑞峰置业市场研究部统计的数据来看，今年1~5月常平镇住宅成交了5.4万平方米，仅是其全年潜在供应的十分之一。“供应大、消化慢、竞争激烈”，这是“价格战”首先在常平打响的主要原因。

　　碧桂园的进驻更是激化了常平楼市的紧张情绪，在2014下半年，常平各大楼盘还面临着更大的销售压力，在冷清的市场环境下，或许会有更多资金链紧张的房企加入进来，未来“价格大战”或将继续升级。

　　电商热

　　如果要说上半年最激烈的楼市大战非“电商大战”莫属，而6月下旬多地陆续爆出的“各大大型中介联合抵制某上市房地产网站电商”更是将电商推上了风头浪尖，一时间，关于电商的前世今生被各路专家浸沫在稍微有点冷的楼市中。

　　虽然互联网起源于上世纪60年代，距今已有40多年历史，但是房产电商却是近年来才兴起一种新型购房平台。房产电商简单来说就是利用网络平台连接买房者和卖房者，对买房者而言，带来了更多的便利和实在的优惠;而对卖房者而言，带来了更便捷、更高效的销售模式和更低的营销成本。

　　2014年上半年，东莞楼市也迎来了“电商”时代，众多品牌开发商也纷纷加入电商大军，以房掌柜为例，上半年房掌柜合作东莞电商项目包括富盈11个项目、世纪城幸福公馆、宏远御庭山、东港城7号、保利生态城、星河传说天玺、华尔街等约20个项目。

　　而据中原东莞研究部数据显示，在刚刚过去的上半年中，房掌柜电商合作项目保利生态城热销452套，以单盘成交金额5.02亿元荣升2014东莞上半年单盘销售金额亚军。而位于东城东的宏远御庭山项目则以1.3亿元成为东城东销冠(数据截至6月15日)。

　　有业内人士分析认为，现时的房产电商发展尚未成熟，处于发展阶段，不过身处互联网时代，房产电商化仍然是未来的大趋势。

　　东莞启动新一轮城市规划

　　百年城市，规划先行。近日，《东莞市城市总体规划(2016-2030)》编制工作动员会议举行，新一轮城市总体规划编制工作正式启动，并提出了“一中心四组团”方案，即中心区、西北组团、西南组团、东北组团、东南组团的城市格局，推动城市空间从分散到集聚、从多组团到大组团转变。

　　东莞现行的城市总体规划《东莞市城市总体规划(2000-2015)》于1999年开始编制，目前已接近实施期限。2013年9月，东莞对新一轮城市总体规划编制工作进行动员部署，并将成为国内首个将城市总体规划年限延至2030年的城市。

　　长期以来，由于东莞分散粗放的经济发展模式，导致城市空间布局分散，同质现象突出，区域发展失衡。新一期的规划将探索以“经济区”概念引导资源要素合理分布、优化配置和高效整合，打破分散“行政区”的束缚和藩篱，推动“行政区经济”向“经济区经济”转型。“一中心四组团”整体规划，则是这一思路的整体呈现。

　　“一中心四组团” 包括了中心区、西北组团、西南组团、东北组团、东南组团，中心区是指中心区的规划范围包括原来主城区，加上松山湖高新区、生态产业园两个市属园区，以及周边寮步等镇街，可见东莞市中心扩容已是势在必行。

　　西北组团包括中堂、道滘、望牛墩、麻涌、洪梅、高埗、万江7个镇街，发展水乡特色发展经济区;东北组团是指常平、谢岗、企石、桥头、横沥、东坑6个镇，通过常平和粤海产业园的辐射带动组团发展;东南组团包括塘厦、清溪、凤岗、黄江、樟木头5镇，致力打造深莞惠合作示范区，成为对接深圳现代产业发展的集聚区;西南组团由厚街、长安、虎门、沙田4镇和虎门港、长安新区两个市属园区组成，将是东莞G D P的重要产出地。

　　在大组团发展方面，水乡经济区的统筹发展已经开了一个很好的头。可以预见的是，按经济功能区和片区进行抱团发展，将为东莞的高水平崛起提供新的经济增长点。

　　扫黄空城

　　2014年年初，一场“扫黄”将东莞推到了全民人民面前，而在这场“扫黄风暴”之后，“空城”成了这个城市的另一个标签。

　　有媒体报道，这场“震动”让数十万小姐逃离东莞，虽然这个数据并不能得到证明，但是走在这个春节后的东莞街头，处处都可以感受到这个城市的冷清，而在虎门、厚街、长安等制造业大镇，随处可见招工启事，东莞被迫上演了一场“空城计”。

　　而扫黄的影响还在持续发酵，与此相关的化妆品零售、房屋租赁、服装零售、酒店业等行业受影响，有统计显示，东莞市酒店行业受此次扫黄影响，入住率降低了30%，其次，出租房生意也收到了很大的影响，不少曾经收租稳定的公寓或者民房大量空置了下来。扫黄又会否波及到东莞楼市呢?

　　一个未经考证的数字显示，2012年，东莞“桃色”经济规模达到500亿元，占到当年东莞GDP的14%。而据东莞一位房地产研究人士表示，东莞购房人群中外地置业者占到了约60%，其中“桃色”经济从业者占到了一定的比例，对楼市的影响肯定会有。

　　东莞中原车德锐认为，“扫黄”对东莞楼市影响有限，短期内会影响租赁、投资市场，但对新房市场影响不大，因为东莞新房市场主要来自个体户需求。李兴旺也持保守意见，在他看来，影响几何要看政府的打击力度，对东莞的影响充满变数。

　　2014年上半年已经过去，东莞楼市就如大环境一样，成交冷清，旺季不旺，淡季更淡，这里面的原因是多重的：银根收紧、房贷紧张、供应减少、观望情绪浓厚等，但这场扫黄风暴影响了不少东莞人的去留选择，对楼市的影响并不能一言蔽之。