中金彭文生：房价下跌老百姓就更会花钱了

　　是的，你没有看错，我们的标题是房价下跌促进消费，与市场上长期流传的房价上涨促进消费的看法正相反。5月70个大中城市房价数据中有一半城市房价开始下跌。市场担心房价下跌不仅拖累投资，也会拖累消费。但是，通过对数据的考察，我们发现过去十几年我国房价上涨并没有促进消费增长，而房价的下跌反而可能促进消费。

　　从住房作为消费品看，购房对一些消费品比如装潢建材、家具有拉动作用，但在收入有限的情况下对其他消费，尤其是可选消费比如外出旅行，可能有挤压作用。两个影响哪个更大，对总体消费是促进还是抑制是一个实证问题，要看房地产交易(房价)与消费的关系。

　　如果住房需求和消费需求负相关，则这种相关性反映因果关系(住房挤压消费)的可能性大。如果统计数据显示房价和消费正相关，则并不一定说明房价上升拉动消费，因为收入上升可能是拉动住房需求和其他消费需求的共同因素。也就是说即使住房和消费需求正相关，也不一定是因果关系。

　　从住房作为资产看，房价上升对已经有住房的人来讲意味着财富上升，对消费可能有拉动作用。对于还没有房产的人来讲，购房投资有一定的资金门槛，比如首付要求，所以房价上升迫使这部分人增加储蓄，挤压现在的消费(理论上讲，如果借款没有限制，则被迫储蓄的因素小，但现实不是这样)。

　　所以房价上升对消费拉动的财富效应很大程度上取决于总人口中住房拥有率。另外房产的集中度也是重要因素，因为随着财富的增加，边际消费倾向是降低的，房产拥有越集中，对消费的总体拉动效应越小。

　　纵向来看，历史数据显示房价涨幅与消费增速之间并没有显著相关性。用统计局的全国商品房销售金额除以销售面积，得到平均商品房价格。以此计算房价涨幅，我们发现从2001年至2013年的12年中，只有4个年份的房价涨幅和社会消费品零售总额增速同向变动，其余8年都是房价涨幅和消费增速反向变动，呈现负相关关系。

　　从历史数据来看，房价大幅上升对消费的促进作用不明显，甚至有抑制作用。相反，在房价涨幅回落的年份中，消费增速上升较快(图表1)。

图表1：房价上升对消费没有促进作用。

　　横向来看，房价上涨快的地区消费增速反而慢。采用35个大中城市2000-2013年的数据，将各自房价平均涨幅和平均消费增速做散点图，发现二者呈现负相关关系，即房价涨幅越快的城市，消费增速越低(图表2)。这35 个城市中房价涨幅高于中位数的城市2000-2013 年的年均消费增速为16.2%，而房价涨幅低于中位数的城市同期的年均消费增速则为20.3%。