瑞峰：东莞新推项目网签持续释放 楼市成交仍处高位

   一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：居民投资房地产意愿降低    唯价格调整方能吸引购房者入市

全国层面：央行日前发布的二季度城镇储户问卷调查结果显示，受访者的房地产投资意愿较一季度下降。问卷调查显示，63%的居民认为目前房价“高，难以接受”，比上季降低1.3个百分点；34.2%的居民认为目前房价“可以接受”；2.8%的居民认为“令人满意”。对于下季房价，21.2%的居民预期“上涨”，50.3%的居民预期“基本不变”，15.1%的居民预期“下降”，13.4%的居民“看不准”。未来3个月内准备出手购房的居民占比为14.4%，较上季低0.6个百分点，高于去年同期0.4个百分点。

今年楼市变化的速度超过市场预期，本轮楼市转冷更多是因部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等市场本身风险因素积累所致，因此即使多地试图微调、松绑，也难以拉动市场成交。在信贷收紧、资金压力、自住房供应等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已出现转向，购房者观望情绪增多，而房企让利跑量心理渐占上风，供需格局已悄然生变，目前唯有通过价格调整，才能吸引购房者入市。

2、新增供应：供应市场依然活跃    13个项目新品加推   3个纯新项目入市

上周东莞的供应市场依然活跃，共有13个项目有商品房新增供应，合计住宅供应1242套，面积约18.84万㎡，环比下滑43%。从供应产品类别来看，别墅产品供应占比略有上涨，5个项目别墅新品集中上市，其中包括新入市的蜜糖和三正瑞士半山项目，其皆以联排别墅来打头阵；洋房供应方面除了同为新项目入市的的名巨中央花园推出436套78-115㎡的刚需户型外，嘉宏公园1号、富盈加州阳光、富通圣堤雅等皆是采取“小步推货”的节奏，且多以大户型产品为主。另外，万科朗润园推出310套80-84㎡的可商可住70年产权公寓。

3、成交情况：新推项目网签持续释放  住宅成交10.56万㎡仍处高位

瑞峰置业市场研究部监控数据显示,上周（2014年6月30日-2014年7月6日）东莞住宅共签约961套，合计10.56万㎡，从环比来看下滑13%，但从近9周的成交来看，成交仍处高位，足见楼市近两周楼市成交还是较为乐观的。原因是：一、新推项目网签持续释放，如碧桂园常平首府（258套）、厚街万达广场(52套)、恒大金碧华府（28套），是支撑成交量平稳的主力；二、近期开盘的项目定价合理，能较好推动购房者入市，销售行情较为理想，给予开发商信心，推货力度继续保持，上周新增量不俗，有13个项目有新货量备案，为后市推货做足准备；三、从开发商的蓄客来看，凤岗中央豪庭、厚街中信富春山居、石龙海伦湾、沙田港口国际、塘厦广基·自由星城、黄江蜜糖、松山湖嘉宏松湖里的鱼等纯新项目热火朝天的启动售楼中心开放或认筹活动，后市入市欲望较为强烈，但正式上市时间仍较为模糊，预计将根据未来几周市场行情好坏而定。

非住宅方面，上周成交554套，合计2.12万㎡，面积环比上涨28%，主要是商铺产品成交上涨幅度突出，主力项目为丰硕广场200套8-85㎡中小型商铺，恒大金碧华府26套17-91㎡中小型商铺。

4、成交均价：价高项目签约比例增加   均价再往“9千”大关靠近

上周住宅均价为8935元/㎡，环比上涨6%，再往“9千”大关靠近。原因是：1、签约靠前有价位较高的项目，如洋房排名二至四名的厚街万达广场、万科金色城市花园、恒大金碧华府等项目均价皆“破万”，对价格回升起到推动的作用；2、镇区签约前五名，塘厦、莞城、南城等三镇“过万”，厚街则为9916元/㎡，也是一个重要的推动因素。不过从东莞整体楼价来看，目前的均价处于合理区间，均价浮动受个盘影响较大。

5、区域供需：碧桂园常平首府继续规模网签  常平连续两周摘冠 

上周有30个镇区有住宅成交，常平以291套连续两周领冠，碧桂园常平首府（258套）是贡献主力；塘厦排名亚军，是由万科金色城市花园（47套）、中信观澜凯旋城(9套)、万科四季花城（8套）等项目所支撑，塘厦目前在售项目大多为尾货，而新项目入市时间迟迟未定，导致近5周成交都在百套之下；厚街排名季军，得益于厚街万达御湖公馆再推236套新货，并在上周有52套网签量，支持厚街成交靠前；莞城在新盘恒大金碧华府（28套）的贡献之下，以61套排名第四。从整体来看，除了有新推货量或热点镇区成交量稍高之外，其实大部分镇区的成交仍较为低迷，成交低于30套有21个镇区。均价方面，过万的有塘厦、莞城、南城、长安、虎门、黄江、东城、松山湖八大区域。