中原：上半年东莞住宅淡市收局 下半年成交量渐回升

　　受捧终易逝，如电影剪辑片一样，2014年东莞楼市上半场已暂告一段落。上半年东莞住宅楼市供需同比2013年全线飘绿，成交面积为210.32万㎡，同比去年同期大幅下降38.7%，同比2012年下降7.53%，上半年东莞住宅楼市形势可以用严峻来形容。经历多月低迷行情后，在下半年来临的前夕，东莞楼市迎来了一波供应小高潮，多个项目纷纷以低于市场预期价格入市并取得很好的成交成绩，成为了东莞后市的风向标。6月下旬，呼和浩特成为全国首个正式发文确定放开限购的城市，多地城市限购政策松绑预期增强。在市场预期现好转的形势下，下半年东莞楼市情况又将会怎样上演?或淡市延续?或上行启动?

　　2014年上半年东莞住宅市场分析鱼骨图：

　　上半年楼市背景：

　　2014年延续去年第三季度始的银根收紧并蔓延加深，甚至银行停贷传闻被推到风尖浪头。整个2014年上半年楼市信贷是比较紧的。银根持紧，引发了一波热烈的降价潮，首先由香港楼市掀起先锋，紧接着这股降价风吹向中国内陆，陆续在杭州、长沙、常州等多地城市登陆刮削，“跳水“降价楼盘逐渐增多，“崩盘论”、“房地产行业进入楼市拐点”、“泡沫论”等舆论应运而生，再者李嘉诚大量抛售旗下物业，资产撤出海外，给楼市的恐慌情绪煽风点火，全国市场观望情绪加重。此外，2月东莞遭遇历史以来最大的扫黄行动，大量酒店、KTV、俱乐部等场所被查封，部分官员也陆续先后被清查，政局动荡对东莞楼市更是雪上加霜。进入3月，全国两会在京召开，工作报告提出“分类调控”，重长效机制建设，中央强调抛弃“一刀切”，放大市场自主调节机能，因地制宜，调控分化明显。在楼市调控方向明朗化后，市场恐慌情绪得到些许平息，但银行信贷紧张问题难改。

　　外需不足，外贸出口表现差，国内产能过剩等一系列问题导致中国经济下行压力增大，接着“微刺激”经济政策出台，尽管在第二季度经济有所回暖，但整体经济下行压力犹存。4月央行开始定向降准，5月要求商业银行不许停止个人购房贷款，强调要求银行支持首套房贷需求，能够对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率。同时，多地城市限购政策松绑、公积金按揭优惠政策等传闻传得沸沸扬扬，如海口、沈阳、杭州等，此被视为政府救市行为，然而政府托市恐怕难以在短期内收效。