中原：上半年东莞住宅淡市收局 下半年成交量渐回升

　　东莞市场：

　　供应：下半年，新增供应持续较大幅度的放量。

　　从年初市场遇冷，开发商观望惜售情绪较重，楼市已持续半年的低迷行情，开发商情绪已开始有些焦急，从6月底的一波集中供应潮就可以看出这一点，一些开发商已经焦急按耐不住入市，部分开发商还会跟进。而6月底这波活跃成交入市价格比较低，一些开发商又出于利润考虑，会比较纠结，预计7、8月份开发商抱谨慎入市心态，9月份推货意愿开始走强，第三季度的供应量会比第二季度有所上升，但上升幅度不会很大。随着第三季度楼市成交逐步上升稳定，开发商对市场预期企稳，第四季度开发商推货的热情应该是非常高的，许多项目将会加速入市。今年住宅楼市中，开发商这种观望、纠结、焦急的心情将会贯穿全年。从东莞中原研究部对市场监测数据不完全统计得，下半年约有100个项目推货，第三季度预计供应约150万㎡，环比第二季度小幅上升，第四季度新增供应将持续较大幅度的放量，约200万㎡。

　　产品：纯新大盘数量增多，改善型产品供应市场升温。

　　据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，下半年纯新盘明显增多，共计有近40个，其中规模较大的楼盘增加显著，占地在7万㎡以上且建面大于19万㎡的楼盘有10个，如万科城、中惠·松湖城、鼎峰香堤雅境、星城翠珑湾、皇家翡翠湾花园、碧桂园天玺、珠江观澜御景等;中规模的楼盘比例侧重，规模占地小于3万㎡的楼盘较少，仅占2成。由于楼盘规模性偏大、品质升高，且多位于塘厦、道滘、樟木头这些区域，那么产品户型结构上，刚需主力地位不改，但改善型产品供应比重会有所升高。此外，由于下半年厚街、虎门供应比之前倾向活跃，发达经济镇区改善性需求旺盛、客户购买力也相对较强，区域内楼盘产品面积设计也偏大，另外还有保利生态城、格兰名筑、美丽湾畔花园、碧琴湾花园等项目持续推出大户型产品，因此可以预见下半年东莞住宅供应市场将会延续第二季度的趋势，改善型产品供应升温。

　　开发商：为冲刺全年业绩目标，以价换量逐渐达成共识。

　　今年上半年淡市收局，东莞许多开发商业绩同比2013年同期下降，从今年上半年业绩排行前十房企的业绩可以看出，大部分房企仅完成去年全年的业绩的30%-40%，那么60%-70%，甚至有些房企超过80%的业绩肯定会压在下半年，为了完成全年任务，预计下半年开发商推货力度肯定会加大，很多项目供应将会在下半年被压出来。那么多项目集体要出货，价格方面不可能卖得很高，加之市场竞争激烈，尤其区域内同质楼盘竞争更剧烈，开发商要大量跑货，只有通过“以价换量”策略才能出奇制胜。因此，下半年众多开发商为冲刺完成全年业绩目标，以价换量逐渐达成共识。

　  客户：观望情绪逐步消退，市场预期趋稳。

　　下半年，随着微刺激加码措施逐显成效，经济回升并逐渐稳定，房产政策环境也逐步稳定，整个市场信心提振，因此市场供应会明显增加，观望气氛逐步消退，市场人气快速回升，看房客户大幅增加，推动成交量回升，市场预期逐步趋向稳定。