中原：上半年东莞住宅淡市收局 下半年成交量渐回升

　　2014年上半年住宅价格对比历史同期，首次“破九”。

　　今年上半年，东莞住宅价格为9134元/㎡，仍然保持约5%的增速上升，并对比历史同期首次破九，东莞住宅价格整体仍然高企不下。究其原因：

　　①市场供不应求。从2014年1-6月住宅库存及消化周期走势看，整个上半年东莞住宅每月消化周期基本维持在8个月左右，消化周期仍然维持偏低位水平，反映上半年住宅整体供应比较紧，市场供不应求，供求关系决定价格走势，使价格具备上行的基础。

　　②大户型促销优惠大，出货比较理想，拉升全市均价。近两年以来，东莞住宅市场一直以刚需产品主导，大户型产品的销售成绩一直平平，而今年市场环境又遇上银根收紧、利率上浮，导致这些产品销售难度加大。开发商意图出货快速回笼资金，在优惠方面作了比较大的让利，让利幅度要比往年要深，自然吸引了不少客户前来淘房。据统计显示，在今年3月中旬月起，大户型的成交出现起色，比重升高从而拉升全市均价。

　　上半年，东莞楼市价格经历了两波降价，走势呈“W”形。

　　从东莞住宅价格与普通住宅价格走势看，两者的走势大致相同，其中3月份与6月份两者均出现了较为明显的调头下降，主要是受楼市的两波降价所致：一、3月份，个别开发商对两会预期不看好，情绪忐忑不安，在3月头开始率先降价，欧景城成为东莞首先降价一员，降价幅度很大，同时降价效果很好。二、6月下旬多盘以低于市场预期价格入市，成交反应很好。整个上半年，楼市均在“是否降价”意念中左右摆幅不定，导致上半年楼市普通住宅价格反复调整，呈“W”形走势。

　　开发商降价意愿低，价格分化明显。

　　2014年上半年全市洋房价格环比变化区间：(已剔除部分陈旧老盘)