中原：上半年东莞住宅淡市收局 下半年成交量渐回升

　　信贷、新增供应持紧，成为制约上半年住宅成交上升的重要因素。

　　2010年上半年受09年底以来政策频繁出台，尤其是对投资、投机的群体，首付和利率的提高使得这些客户驻足观望或撤场，新政调控持续推进，住宅市场一片静悄悄，2012年上半年市场供应偏紧，造成部分需求未能正常释放。今年上半年的市场环境对比要严峻得多，今年银根迎来历史上最紧，信贷持续收紧、利率上浮，甚至上浮20%，加上供应持续偏紧造成了今年上半年住宅成交大幅下降至历史低位水平。

　　今年上半年，银根收紧导致贷款利率上浮，购房成本升高，直接挫伤了部分刚需需求释放。另外，住宅供应一直跟不上，使楼市成交持续低迷，市场观望加重，直接制约成交快速上升。供应持紧对市场造成的影响体现：一、新品入市少，市场以消化库存为主，旧房源对客户吸引力小。二、产品选择性变小，对客户吸附力降低。三、供应紧难以营造热烈氛围，不利于引起客户的集中关注。

　　市场观望情绪浓厚，来访量不足不利于支撑楼市成交上升。

　　如下图所示，正常情况下，进入4月开始市民购房的欲望会明显大增，5、6月更是传统的购房热季，而今年春节后楼市的来访量回升显然十分乏力，回升速度非常缓慢，对比前两年的同期处于比较低位的水平。究其原因：一、年前的信贷收紧蔓延加深、香港楼市下降、杭州和常州等地区楼盘楼价“大跳水”、扫黄行动来势轰轰，犹如从天而降的砾石纷纷冲刷着全国楼市，随着互联网的舆论战传得沸沸扬扬，东莞楼市各种躁动不安的情绪逐渐显露，市民购房欲望较低。二、市场新品供应少，上门看房的客户量明显减少。三、市场中以尾盘为主，尾盘营销活动少，市场非常静谈。四、6月受到高考、世界杯等因素影响，购房者看房热情大大降低，楼盘来访量迅速骤降。

　　购房行为需要有一个看房、了解、谈判、认筹、认购、解筹等过程，看房是首当重要的关键步骤，显然来访量的大幅缩减，不利于支撑楼市的快速上升，为今年上半年住宅成交淡市埋下了伏笔。