中原：上半年东莞住宅淡市收局 下半年成交量渐回升

　　营销：营销投入加大，多种促销方式盛行。

　　营销方面，下半年大活动营销投入会比较多，由于新盘多，尤其大盘数量明显增多，这就要求营销投入的力度要比较大。东莞购买力不够高，市场以刚需客主导，房价高也就要求着开发商加大营销，提升客户来访量来促进成交，因此预计下半年市场营销表现会比较活跃。

　　①旧盘促销力度加大，以价换量之风盛行。

　　资金是企业运行的血液，企业的生存和发展关键在于资金能否正常循环流通，如果资金流量不足、流通不畅、资金断链，企业就会出现财务危机，因此在售项目须保持一定销售速度，才能保持企业资金量有一定的回流，保证企业运营能正常运转。目前市场中，在过去长达半年多的惯用营销手法，如低首付、送管理费、贴息等已不能对客户构成很大的吸引力，主要是由于利率上浮、房地产行业进入拐点、降价潮等观念已潜移默化地深入了群众内心，客户的心理预期价格在降低，若开发商在价格上没有适当的让步，则很难打动客户。加上上半年销售不给力突显企业资金难题，因此预计下半年东莞楼市“以价换量”或为大势所趋，开发商只有通过对价格作一定幅度的牺牲，给予客户一定优惠惊喜才能达成产品的快速成交，“以价换量”的销售策略将成为下半年部分项目扭转难卖局势的制胜法宝。

　　②低首付继续放低，二三级联动加大。

　　今年上半年受制于大围环境的影响，许多开发商的企业销售业绩未能完成全年业绩的40%，这就要求下半年开发商在营销策略上会有所调整，东莞中原研究部认为，一方面惯用的低首付方式仍需继续贯通使用，东莞楼市作为一个刚需主导的市场，购房门槛的降低能很好的加快刚需客户入市，而一些项目在上半年比较保守的项目，则更要把低首付放低，逐步拉近客户距离。另一方面，二三级联动需加大，众多周知，二三级联动在去年做开了，今年上半年呈现着迅速增长的势头，主要是三级市场带来的客户的成功率在不断提高，同时随着逐步成长，市场上已形成了一些成熟的团队，而这些团队带来的水客也就会大大减少，那么预计在下半年更多的项目会采取二三级联动，因为上半年资金的回收较差已成定局，一些开发商又不愿意给予更大的折扣，当下能较好地增加客户量、拉动成交来提升业绩的渠道，就是加大二三级联动。

　　价格：三季度面临深度调整，四季度住宅价格走势逐步趋稳。

　　下半年，东莞住宅价格走势与往年有所不同，将会经历两个阶段性的变化。

　　一、第三季度，价格面临深度调整，新盘上市价格将低于市场预期或片区。一方面，在6月下旬多盘定价低于市场预期入市创佳绩的引导下，接下来开发商加快推货节奏的形势已非常明确，7月低价入市的项目继续增多，8、9月会有更多开发商跟进。多项目低价开盘使楼市价格不具备上行的基础，反而遭遇下探压力。另一方面，上半年许多开发商业绩很差，要求开发商在营销策略上有所调整，通过以价换量的方式快速跑货。尤其是中大户型产品和尾货促销力度更大、优惠更深，价格走势存下行压力。

　　二、第四季度，楼市价格逐步趋稳，或小幅回升。多数项目已在第三季度大量跑货，业绩的增加、资金的逐渐回笼使开发商逐渐缩小折扣，或收回。据监测，第四季度的新项目数量增势更明显，楼市成交量将有力地迅速回暖并趋稳，使第四季度新盘的定价不会太高太低，仍然保持合理定价入市，市场价格水平会逐渐趋稳。又由于在第四季度，发达镇区的项目推货量增加，另市场中别墅产品供应放量增大，因此预计价格趋稳中，或小幅回升。