中原：上半年东莞住宅淡市收局 下半年成交量渐回升

　　刚需成交比重走低，改善性需求释放明显。

　　2014年上半年，刚需成交比重为62%，在经历前两年刚需需求火热释放，比重持续上升后，今年上半年首次出现下降，环比2013年下半年下降了5个百分点，刚需成交比重下滑比较明显;改善型产品比重为17%，环比上升了4个百分点，改善型产品成交比重从2009年下半年开始一直呈结构性稳步下行，今年上半年首次出现明显的反弹回升，改善性需求释放明显。究其原因主要是受到市场供应、产品结构和价格优惠三大因素影响。

　　①需求方面：过往首付从4成到5成，再升至6成，改善产品一般多为第二套房，二套房首付的升高，直接压制了广大改善需求的释放，加上过去4年内，东莞大户型产品促销优惠小，低首付也比较少，造成需求逐渐累积，从而使改善性需求更旺盛。

　　②产品结构方面：大户型新品供应明显增加，选择面更广，有利于改善需求释放。

　　③价格优惠方面：在售的楼盘中，刚需产品价格优惠比较少，多数还是靠低首付方式促销;大户型产品的优惠力度比较大，加上大户型客户的购买力也比较强，造成大户型去化速度上升。

　　综合上述分析得，刚需供应减少、价格优惠少，造成刚需自住客户买房比较刺手，加上银根收紧导致的贷款利率上浮，贷款门槛升高等问题持续发酵，从而影响今年上半年刚需户型成交下滑。改善性大户型供应增加、价格优惠力度大，造成手头资金充裕的豪宅客户和投资客在折扣足够低的情况下，欣然解囊。

　　淡市下，开发商通过卖商铺、车位物业回笼资金，缓解部分资金压力。

　　从去年第四季度始，车位供应明显增加，连续多月攀升，并处于高位水平。今年上半年，住宅楼市成交遇冷，一些开发商又不愿意对住宅产品进行调价降价，因此选择提前推出商铺、车位这些物业。商铺、车位几乎不受房产政策影响，车位又作为刚性物业，不存在难销的问题，去化速度很快。从今年3月份开始，万科·翡丽山、万科·朗润园、万科·金域松湖、长安万达广场、新竹苑等多个项目推出车位，造成今年上半年东莞车位销售热闹。另外，今年上半年有厚街万达广场、万科金色城市、万科金域华庭、恒大雅苑、恒大帝景色、聚龙御龙湾等多个项目推售商铺。究其原因：一方面，由于股市行情仍然处于低迷状态，商铺投资环境更倾向活跃，加上今年东莞住宅市场冷淡，一些投资客比较看好东莞商业市场，造成从住宅转商铺的投资客明显增多。另一方面，近一年东莞商铺的价格出现下行趋势，价格水平对比2013年上半年下滑幅度较大，价格下来了随之带来的交易量的急剧高升，主要是从去年第三季度开始，东莞开发商以价换量的意图十分明显，大量的老盘商铺被低价收购，新盘的商铺开价也低于市场预期。在住宅成交放缓下，开发商们通过卖商铺和车位来回笼资金，缓解了企业部分资金压力。