瑞峰：东莞楼盘促销效果明显 住宅成交创25周来新高

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境：楼市调整周期已至,“救市”恐难马上见效

房地产业已告别“青春期”，地方政府为救市将加速放松限购政策，但监管层将坚持分类调控做法，不会对房地产市场进行直接干预，更倾向于采取以市场调节为主的“无为而治”方式。保障房和长效机制建设是重要的两个政策着力点。下半年房地产市场将继续处于调整过程中。成交量低迷态势难以短期内改变，房价可能继续向下微幅调整。

2、新增供应：6项目有新增供应    近九成为70-110㎡刚需新品

上周东莞全市仅有6个项目有商品房新增供应，合计住宅新增1399套，面积约13.71万㎡，环比下滑36%，连续两周下滑；非住宅新增主要是住宅的底铺产品，共有77套商铺新增。从供应户型来看，刚需户型依然占据着主要的比例，上周70-110㎡的刚需新品供应1199套，约占住宅供应的86%，其中大运城邦、富通自在城以及龙光君御华府皆有大量的新品上市。

3、成交情况：促销项目效果明显   住宅成交创25周以来新高

   瑞峰置业市场研究部监控数据显示,上周（2014年7月7日-2014年7月13日）东莞住宅共签约987套，合计12.33万㎡，环比上涨17%，创25周以来周成交新高，为下半年的成交开了个好头。原因是：一、6月中下旬以来“低价促销”或低于市场预期价的项目去货理想，表现在碧桂园常平首府、富盈加州阳光、三正瑞士半山、名巨中央等项目持续网签，支撑楼市回暖；二、“低首付”及二三级联动等营销策略持续深入，对项目也成交起到重要的推动；三、前两周庞大的市场供应量是成交回升的动力。

4、成交均价：中低端项目签约比例居高  均价回归“9字头”有难度

上周住宅均价为8880元/㎡，环比微跌。原因有：1、从上周签约项目的价格来看，单价5000-7000元/㎡产品比例高达5成以上，使得均价难以回归“9字头”，主要是来自富盈加州阳光、碧桂园常平首府、名巨中央花园、富盈香茶郡、花香十二院等项目的签约；2、签约的别墅产品价格较为“平民”，表现在金田花园花域22套、均价为8822元/㎡，三正瑞士半山16套、均价为12042元/㎡，蜜糖7套、均价10632元/㎡等签约比例较高的项目，签约价皆12500元/㎡之下；3、6月下旬以来大部分项目逐步加大促销力度，新品入市价纷纷调低，也是整体均价走低的重要因素。

5、区域供需：

碧桂园常平首府继续规模网签  常平连续三周摘冠

上周有31个镇区有住宅成交，常平连续三周蝉联冠军，签约主力碧桂园常平首府（203套）、富盈加州阳光（89套）两大项目皆是低价促销入市获得不俗去货，支撑常平成交持续走高，其中碧桂园常平首府从开盘到上周已网签800套，首批推出957套房源去货率达83%，随着该项目网签完毕，常平将难以稳坐冠军之位；横沥在新盘名巨中央花园（92套）的网签支撑下排名亚军；南城排名季军，签约项目较为分散，没有成交突出的个盘。从签约的区域来看，目前签约靠前大多来自于加推新货的镇区，而没有新货支撑的镇区成交起色不大。均价方面，过万的有南城、厚街、黄江、东城、松山湖、长安六大区域。

6、产品成交：刚需为主  130-160㎡改善户型和别墅成交明显上涨

与前一周的住宅成交结构相比，上周东莞住宅成交市场130-160㎡的改善户型成交有所上升，环比上涨127%，主要是常平的富盈加州阳光（99套）提供；同样成交环比出现大幅度上涨的还有别墅产品，上周成交75套，产品占比上升至20%，由金田花园花域（22套）、三正瑞士半山（16套）、蜜糖（7套）等项目提供；得益于碧桂园常平首府（162套）、名巨中央花园（83套）、富通自在城（17套）的集中签约，支撑着70-100㎡的刚需户型成为上周成交市场的主流产品。

二、东莞房地产市场

1、土地市场

1.1待拍土地：上周无商住/商服用地待拍信息

1.2出让土地：黄江三新村再推3.67万㎡商住地  起始楼面地价高达4053元/㎡

上周位于黄江镇三新社区的商住地在东莞国土资源交易网进行了挂牌公示，地块出让面积约3.67万㎡，容积率在1与1.5之间，起始楼面地价约4053元/㎡，是截止目前为止黄江镇挂牌上市楼面地价最高的商住地。

1.3土地成交：富民集团底价获虎门流拍地    楼面地价约4100元/㎡

曾于今年5月流拍的虎门镇北栅村的商住地在上周成功交易，广东虎门富民集团旗下子公司东莞市虎门实业投资有限公司以4.7亿元底价拿下该地的使用权，折合楼面地价4100元/㎡；据悉，该地块位属新城中心片区郭武居住组团东侧，交通便捷，紧邻京珠高速出入口。这也是今年以来虎门镇第6宗成功出让的地块，预计虎门镇楼市热度在后市将会呈现直线飙升之态。

2、房地产市场

2.1新开工： 开工节奏放缓   道滘新里城二期产品动土

上周东莞全市仅有一个项目取得开工许可证，开工项目是道滘新里城的二期产品，开工面积约5.56万㎡，环比下滑72%。

2.2新增供应：6项目新增供应    近九成为70-110㎡刚需新品

   2.3楼市成交

2.3.1总体情况：促销项目效果明显  住宅成交创25周以来新高

瑞峰置业市场研究部监控数据显示,上周（2014年7月7日-2014年7月13日）东莞住宅共签约987套，合计12.33万㎡，环比上涨17%，创25周以来周成交的新高。

2.3.2供需量价走势： 中低端项目签约比例居高  均价回归“9字头”有难度

上周住宅均价为8880元/㎡，环比微跌。原因有：1、从上周签约项目的价格来看，单价5000-7000元/㎡产品比例高达5成以上，使得均价难以回归“9字头”，主要是来自富盈加州阳光、碧桂园常平首府、名巨中央花园、富盈香茶郡、花香十二院等项目的签约；2、签约的别墅产品价格较为“平民”，表现在金田花园花域22套、均价为8822元/㎡，三正瑞士半山16套、均价为12042元/㎡，蜜糖7套、均价10632元/㎡等签约比例较高的项目，签约价皆12500元/㎡之下；3、6月下旬以来大部分项目逐步加大促销力度，新品入市价纷纷调低，也是整体均价走低的重要因素。

2.3.3物业类型成交：洋房签约825套仍是主角  车库产品环比小幅上涨

2.3.4产品类型成交：刚需产品仍是市场主流  别墅环比飙升178%

2.3.5成交排名

2.3.5.1区域成交排名: 碧桂园常平首府规模网签持续  常平连续三周摘冠 

上周有31个镇区有住宅成交，常平以355套连续三周蝉联冠军，签约主力碧桂园常平首府（203套）、富盈加州阳光（89套）两大项目皆是低价促销入市获得不俗去货，支撑常平成交持续走高，其中碧桂园常平首府从开盘到现在已网签了800套，首批推出957套房源去货率达83%；横沥在新盘名巨中央花园（92套）的网签支撑下排名亚军；南城排名季军，签约项目较为分散，没有成交突出的个盘。从签约的区域来看，目前签约靠前大多来自于加推新货的镇区，而没有新货支撑的镇区成交起色不大。均价方面，过万的有南城、厚街、黄江、东城、松山湖、长安等六大区域。

2.3.5.2个盘成交排名（按套数）

2.3.6成交明细

2.3.6.1普通住宅面积区间成交：90-100㎡刚需产品为主角  占总体26.45%

2.3.6.2别墅产品面积区间成交：200-500㎡面积段皆有成交  产品线较为丰富

2.3.6.3住宅各单价区间成交：6000-7000元/㎡成交比例仍高 占总量31.9%

2.3.6.4别墅各单价区间成交：10000-15000元/㎡为成交主力  占总体46.58%

    2.3.7楼盘活动： 多项目加入认筹行列    明星营销7月再次来袭

三、宏观经济政策环境

3.1.国内：

3.1.1经济环境 

3.1.1.1 6月CPI同比上涨2.3% 下半年通胀将低位运行

6月全国居民消费价格指数 (CPI)环比略有下降，工业生产者出厂价格指数(PPI)同比降幅连续三个月收窄。根据国家统计局昨日发布的数据，6月份CPI同比增长2.3%，环比下降0.1%;PPI同比下降1.1%，环比下降0.2%。数据还显示，今年上半年CPI同比上涨2.3%，远低于3.5%的调控目标;PPI则同比下降1.8%。

“一系列稳增长政策密集出台，对基础设施建设、铁公基建设相关的工业产值拉动，以及贸易回暖对相关行业需求的带动，工业产值的回升也有助于PPI同比增速改善。预计下半年PPI同比增速将延续小幅改善的迹象。”

3.1.2政策环境

3.1.2.1住建部:要求进一步做好公租房廉租房并轨工作

住房城乡建设部出台意见，要求各地进一步做好公共租赁住房和廉租住房并轨运行有关管理工作。

为了进一步做好并轨后公租房有关运行管理工作，住建部提出了包括明确保证对象，科学制定年度建设计划，健全申请审核制度，完善轮候制度，强化配租管理，加强使用退出管理和推进信息公开工作七条意见。其中保障对象再次明确为包括原廉租房保障对象和原公租房保障对象，其符合规定条件的城乡低收入住房困难家庭，中等偏下收入住房困难家庭，以及符合条件的新就业无房职工，稳定就业的外来务工人员。

3.1.2.2 住建部：将改革招标投标监管方式

8日从住建部获悉，住房城乡建设部要求全面清理涉及工程建设企业的各类保证金、押金等，对于没有法律法规依据的一律取消。要进一步开放建筑市场。废除不利于全国建筑市场统一开放、妨碍企业公平竞争的各种规定和做法。积极推行银行保函和诚信担保。

要加快研究修订工程建设企业资质标准和管理规定，取消部分资质类别设置，合并业务范围相近的企业资质，合理设置资质标准条件，注重对企业、人员信用状况、质量安全等指标的考核，强化资质审批后的动态监管。

此外，招标投标监管方式也将改革。住房城乡建设部要求试行非国有资金投资项目建设单位自主决定是否进行招标发包，是否进入有形市场开展工程交易活动。

3.1.2.3 济南、厦门限购解除 今年将有超过30个城市取消限购

自7月10日起，济南新房与二手房限购全面放开，不论本地人还是外地人在济南买房都没有套数限制，在济南实施了3年多的限购政策正式退出。限购放开后，本市户籍人口不再受“限二禁三”的影响，可以买3套以上住房。外地人也不用提供1年以上纳税或社保证明，可以直接购买住房，并且购买套数不再有限制。

媒体报道称，厦门岛外的限购将全部解除，个人购买住房不限套数，外地户口不用提交社保证明。在岛内，外地户口限买1套住房，无须再提交社保证明。此外，260平米以上住宅的限购也有所放松。

专家认为，目前限购在影响房地产市场的因素中，所占比例不到10%。未来除一线城市和超过1000万人口的大城市之外，其他城市均有可能逐渐取消楼市限购，预计今年将有超过30个城市取消限购。

3.1.2.4各地公积金调整存贷政策

每到年中，是各地住房公积金集中调整政策的时期。如从7月1日起，北京将二套房贷认定标准上调至31.31平方米。同时，北京还调整了公积金贷款还款标准。武汉也从7月1日起上调公积金月缴存额度。除此之外，泉州、济南、扬州等热点二三线城市也纷纷出台新政，对缴存额度、贷款限制等政策进行调整。济南从7月1日开始，2014年度住房公积金月缴存额最高和最低分别提升为3900元和135元，比2013年上涨160.8元和13元。业内人士表示，这些政策大多属于例行调整。由于职工每年的月工资都在变，因此每年从7月1日起，多数城市都会按照职工上一年度月均工资总额调整当年职工公积金缴存基数。亿房研究中心郑军华认为，这样有利于维护劳动者合法权益，也是维持公积金正常运转的需要。

3.1.2.5住建部：禁设限排斥外地房产评估机构

住房城乡建设部近期表示，住建部不再承担一级房地产估价机构资质核准工作，改由省、自治区、直辖市住房城乡建设管理部门负责本行政区域内的相关核准工作。 

为深化行政审批制度改革，提高行政效能，经研究决定转变一级房地产估价机构资质管理方式，进一步规范房地产估价机构管理工作。住建部负责指导和监督房地产估价机构资质核准工作，制定房地产估价机构资质等级条件，指导全国房地产估价行业管理信息平台建设，制定房地产估价机构资质证书式样。此外，住建部要求，各地要努力营造公平竞争、打破分割、优胜劣汰的市场环境，促进形成统一的全国性房地产估价市场，不得利用资质核准管理、设定限制性条件等手段阻碍或排斥外地机构进入本地市场；也不得以变相降低本地房地产估价机构资质核准条件、选择性执法等方式保护本地机构。

3.1.2.6深圳：公布第二批城市更新计划

近期，根据深圳市规土委网公布《2014年第二批深圳市城市更新单元计划》，此批计划列出的两个面积小于10000平方米的地块，按照刚刚出台的《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》政策执行，这意味着深圳市诞生了第一批小地块城市更新的试点项目。

根据计划，此次公布的第二批更新计划涉及14个项目共计115万平方米，较此前公布的计划草案多出三个项目，其中备受关注的沙河五村即“白石洲旧改航母”项目在列。小地块城市更新项目的入围条件一是位于原特区内，二是用地面积应小于10000平方米但不小于3000平方米，三是项目改造类型属于工改工、工改商、商改商和落实独立占地且总面积不小于3000平方米公共配套设施的项目，四是拆除范围用地内土地及建筑物均具有合法手续，五是更新意愿应当达到100%。

3.1.2.7厦门：商服用地新增服务及创意产业等四类

厦门市人民政府近期印发了《厦门市地价征收管理补充规定（试行）》和《厦门市城镇土地基准地价》通知，通知指出，商服用地在原有商业、办公、酒店三类的基础上，新增营利性医疗教育用地、经营性公用设施产业用地、大型演艺娱乐用地、软件信息服务业及创意产业用地四种用地类型。

根据规定，营利性医疗教育用地和软件信息服务业及创意产业用地的土地使用最高年限是50年，经营性公用设施产业用地和大型演艺娱乐用地的最高年限则为40年。在地价方面，新规加大了对四种新增用地类型所对应产业的支持力度。此外，工业仓储用地、经营性公用设施产业用地、园区内软件信息服务业及创意产业用地均可采用挂牌（预申请）方式供地。

3.1.3楼市环境

3.1.3.1房地产分类调控新动向 死守保障房不再限价豪宅

最近关于房地产调控放松的消息不断涌现：二、三线城市及以下城市陆续放松或解除了限购令，一线城市则放松或解除了对豪宅的限价令。对于一线城市来说，豪宅限价令放松的最直接效果，就是让压抑已久的高端住宅价格来了个“撑杆跳”。

透过这些纷扰繁杂的信息，可以发现房地产分类调控的一个新动向，即政府管住保障房，豪宅价格则由市场需求定。房地产调控不再一刀切，这是政府简政放权的结果，也是房地产调控的一个进步。

政府管住保障房的底线，就会让老百姓更有安全感;不再限价豪宅，则会让那些勇于创业的人可以享受更有品质的生活。如此看，房地产分类调控的新趋势其实就是符合社会发展规律的一种做法。

3.1.3.2 全国首个房产“降价险”亮相

继6月份珠江四季悦城]项目成功推出北京第一个零首付促销活动之后，记者日前从四季悦城获悉，为了稳定市场信心，该项目将针对目前在售三期楼栋产品再推出重磅优惠，购房“降价险”活动，轰动楼市。

具体政策为，购房者如果选择“降价险”的方式买房，9成房款即可买房，余下10%作为保证金由客户保留。到约定的交房时间前四个月（2015年6月底），如房价没降，总房款10%的保证金再由购房者交给开发商，如果降价了，由珠江人保代客户向开发商支付余款，无需客户返还保证金。如何判定是否降价，是以交房前四个月客户所购买房源与相邻楼栋的在售相同楼层、相同朝向房源价格相比。

3.1.3.3  中小房企扎堆赴港上市

在这一波资金链断裂危机下，也有不少中小房企通过借壳、招股等方式成功登陆中国香港的资本市场，希望借助国际平台“揽金”。

据不完全统计，今年以来，已有10家中小房企通过借壳、发行新股等方式敲定赴港上市事宜，其中8家已经成功登陆港交所，包括阳光100、亿达中国、大连海昌控股、深圳力高地产、深圳绿景集团、青岛青建集团等；此外，众安房产分拆商业部分欲上市的中国新城市和北京国瑞置业两家房企也将于今年7月上旬在港交所挂牌交易。无独有偶，据兰德咨询统计，2012年以来，已有多家中国内地房企通过招股形式进入中国香港资本市场，其中，2013年有7家。不过，多数都为中小房企。

3.1.3.4购物中心竞争激烈

作为商业地产炙手可热的“香饽饽”，城市综合体广受全国地产大鳄追捧。据不完全统计，截至2013年底广州市区内已建或在建的购物中心共有30多个，欲打造的城市综合体数量较2012年增加了10个左右。预测未来3至5年，广州市内将产生约400万平方米的商业用地。商业用地面积的扩大带来的是商场数量的增多，与成熟购物中心竞争失利导致新兴商场人气低迷、招商遇困。世纪商联执行董事罗志杰认为，这种商业地产的井喷态势直接导致了商业资源的剧烈竞争，地产商争抢主力店，且由于“你有我也有”，个性不足，同质化严重，蛋糕做不大，只能分现有蛋糕。业界开始担心，过快的开发速度超出了消费承载力，同时由于竞争同质化现象突出，购物中心几年后或将面临局部过剩和过度竞争的问题。

3.2东莞：

3.2.1 经济环境：

3.2.1.1市轨道交通二号线14座车站已完成封顶

东莞城市轨道交通二号线完成年度投资计划过半，14座车站已完成封顶：通报显示，备受关注的东莞城市轨道交通二号线一期、二期工程完成年度投资计划过半。目前，二号线的车辆设备、信号系统、不落轮镟床、固定架车机等机电设备正在进行设计联络和制造。

在该线15座车站中，有14座车站已完成主体结构封顶，10个区间完成了双线隧道贯通。目前，尚有1座车站（东莞火车站二期）进行土方开挖和主体结构施工，有3个区间（蛤-陈区间、寮-珊区间、珊-展区间）进行盾构掘进施工，有1个高架区间（展-虎区间）完成节段梁拼装架设。

3.2.2 政策环境：

3.2.2.1 东莞住建局规定 公租房欠租每天收2‰滞纳金

7月8日，东莞市住房和城乡建设局公布了《东莞市公共租赁住房租赁合同》样式，按照合同，明确了公租房如何缴纳租金、续签合同，以及租赁公租房期间，业主需要履行的维修养护职责等事项。按照合同，每月10日前要交房租，拖欠租金的要每日按照2‰的比例缴纳滞纳金。业主也不得随意非毛坯或私自违规安装电器。

3.2.2.2四大方面着手吸引高层次人才

一是在深化改革上突出重点。在改革的重点领域和关键环节上大力吸引人才，围绕构建开放型经济体制、建设水乡特色发展经济区等改革重大事项，瞄准广深等地人才外溢的有利时机。二是在资金使用上突出重点。我们每年拿出10亿元“人才东莞”专项资金，确保“好钢使在刀刃上”。三是在平台建设上突出重点。近年来，东莞建设了一批具有特色、富有实效的人才平台，但综合性的人才交流、服务、创业孵化平台依然欠缺。要加强人才平台建设，为人才工作提供更多更优质的载体。四是在人才引进上突出重点。将人才引进的重点聚焦在高层次人才身上，以引进高层次人才为突破，带动人才引进工作全面开花。