2014年上半年东莞豪宅供需创历史新低 价格稳中有升

　　一、2014年上半年东莞豪宅市场总结文字简要版：

　　1、上半年东莞住宅市场行情惨淡，豪宅供需创下历史新低。

　　2014年上半年尘埃落定，回顾上半年东莞楼市，只能用惨淡来形容，整体住宅市场供需同比2013年全线飘绿，供应面积226.78万㎡，同比2013年同期下降28.60%，成交面积为210.32万㎡，同比去年同期大幅下降38.7%。2013年底开始出现的信贷收紧、利率上浮、二套房贷困难持续，年初楼市降价潮蔓延，再加上东莞本土扫黄经济增速放缓和廉政建设等种种因素影响，市场买卖双方观望情绪浓厚，开发商由预期看好囤地捂盘惜售到谨慎推货入市，购房者预期看跌持币观望，东莞住宅市场供需都不甚理想。

　　而根据东莞中原研究部数据显示，上半年的东莞豪宅市场同样面临严重下滑，供应量仅13.04万㎡，环比去年下半年下地79.23%，同比去年上半年下跌87.45%，创下08年以来最低的供应量;成交面积37.31万㎡，环比下降44.24%，同比去年上半年减少39.78%，为2010年来新低。

　　2、上半年豪宅洋房、别墅多月断供，入市项目少且规模小。

　　上半年东莞豪宅洋房供应5.8万㎡，环比去年下半年降62.38%，同比去年上半年下降84.62%，为历史最低，6个月中仅有1、4月有天骄峰景二期、湖景壹号庄园、龙光君御旗峰三个豪宅洋房项目新增入市。而别墅供应仅7.24万㎡，环比13年下半年下降84.72%，同比13年上半年下降89.06%，为2008年以来的历史新低，6个月中有2、3月持续断供。别墅供应项目不仅少，且单盘入市规模大幅减小，产品线丰富性不如去年，只有双拼、联排别墅入市，面积段以250-500㎡为主。

　　3、上半年豪宅市场实际开盘少，豪宅洋房、别墅成交低迷。

　　除了新增供应陷入低点，上半年东莞豪宅市场实际入市的项目也非常少。据东莞中原研究部不完全统计，今年上半年东莞豪宅市场楼盘推广营销活动仅57场，其中开盘场次仅为3场，其余多以小型暖场活动为主，去年热热闹闹的大型主题活动和明星助阵难见踪影，客户上门量明显缩减。缺少集中开盘项目带来的成交热点，去年不少畅销项目今年也逐渐进入尾盘状态，同时在受资金面收窄、经济下行压力增大、东莞扫黄、反腐等外围因素影响下豪宅购房需求减少，豪宅市场内外交困，成交低迷。上半年豪宅洋房成交仅14.85万㎡，创下历史最低记录，环比去年下半年下降28.74%，同比去年上半年下降45.84%，1-6月成交都较为冷淡。别墅成交22.46万㎡，环比13年下半年下跌51.34%，同比去年上半年下跌34.97%，为2010年下半年以来成交最低的半年度数据。

　　4、高单价豪宅成交占比提升，上半年豪宅价格稳中有升。

　　上半年东莞豪宅成交均价为14419元/㎡，环比去年下半年微涨0.18%，同比上半年上涨9.48%，其中豪宅洋房成交均价12864元/㎡，环比去年下半年上涨2.91%，同比去年上半年上涨9.88%;别墅成交均价15448元/㎡，环比去年下半年上升1.33%，同比去年上半年上涨7.78%。

　　上半年豪宅洋房有成交的20个项目中，除却荷塘月色和凯名轩两个尾盘无从比较之外，共有11个项目价格同比下降，部分项目降价幅度明显，集中在5-10%，但是整体均价稳中有升，则是因为高单价豪宅洋房成交比例有所增大造成，1.4万元/㎡以上的豪宅洋房成交比例同比同比皆明显提升。别墅也一样，上半年有成交的66个别墅项目中，价格下降的有37个项目，但是整体价格坚挺，也是由于小面积单价低的经济型别墅成交减少，而1.8万元/㎡以上的高单价别墅成交比例扩大造成。

　　二、2014年上半年东莞豪宅市场总体详细分析：

　　备注：本报告所用分析数据为合拼后数据。

　　1、2014年上半年东莞豪宅市场总体供需情况：

　　据东莞中原研究中心监测数据显示，2014年上半年东莞豪宅市场新增供应639套，合计13.04万㎡，环比下跌79.23%，同比13年上半年下跌87.45%;成交面积37.31万㎡，合计1411套，成交面积环比下跌44.24%，同比去年上半年减少39.78%;成交金额为53.80亿元，环比下降44.14%，同比去年上半年下降34.08%，成交金额占同期东莞住宅成交总额的27.07%，比重较去年下半年上涨了4.20%，同比去年上半年则上涨了1.15%，成交均价14419元/㎡，环比微涨0.18%，同比去年上半年上涨了9.48%。

　　其中，2014年6月，东莞豪宅市场新增供应33套，面积12018㎡，环比下跌19.85%，同比减少96.17%;成交共255套，合计7.18万㎡，环比增长8.73%，同比减少66.59%，成交金额10.15亿元，环比上升4.89%，同比下跌63.53%，成交均价14137元/㎡，环比下跌3.53%，同比上升9.17%。

　　2、2014年上半年东莞豪宅供应创下08年以来最低，成交为10年以来最低。

　　据2008年以来东莞豪宅供需半年度走势数据显示，2014年上半年东莞豪宅市场仅新增13.04万㎡，创下08年以来的最低值，成交面积37.31万㎡，为10年下半年以来的最低值。

　　东莞豪宅供应量自08年到11年呈现较为平稳的增长趋势，2012年在国家延续严厉调控政策的背景下开局，豪宅市场无论是供应还是成交都非常清淡并大幅下滑，年中央行连续降息，下半年开发商纷纷借“降息”说事，乘势推盘开展各类营销活动，一些开发商以“裸降”字眼推销已销售多时的大户型产品，观望者入市的动作开始加快，整体楼市出现了难得的井喷现象，豪宅市场供应与成交也明显回升，待到2013上半年，这种回暖趋势持续，豪宅市场达到疯狂的历史巅峰，尤其是供应量达到103.89万㎡之多。2013年下半年供应同比遽减，但是相对历史数据仍处在较高的位置，在全年高供应量支持，整体楼市上行，经济情况良好黄金、股市投资惨淡投资渠道缩减的大背景下，2013年下半年豪宅市场成交量平稳上升为历史最高。

　　进入2014年，1月豪宅市场供应及成交开始收缩，到了2月受春节长假、香港楼市下降、信贷收缩和降价潮等多种因素影响，东莞开发商对市场信心明显下跌，2月整体住宅仅供应了10.26万㎡，创下近3年来的最低位，而豪宅市场无一套供应，这种零供应状态持续到了3月份，而第二季度豪宅洋房除了4月有一波的供应，5、6月都处于断供状态，而去年此时每月新增几百套的别墅项目今年每月供应不足百套，别墅项目开工多入市少，此前推广宣称在上半年入市的项目一再延迟入市，而部分开发商因为资金链问题影响拿取预售证。二季度信贷紧难以改变，整体楼市回暖难现，买卖双方皆处于观望，再加之暴雨天气多工程进度备受影响，无论是整体住宅还是豪宅市场新增供应都处于紧缺状态。豪宅市场虽然由于去年的供应爆发库存高企，但是实际入市很少，上半年开盘的项目寥寥无几，对于成交量有很大的影响。

　　今年上半年豪宅成交均价为14419元/㎡，仅低于10年下半年和11年上半年，一是新品放量的稀缺，使上半年部分优质别墅价格上涨;二是成交结构向高单价别墅转移;三是在大的投资环境和行业政策环境从紧的双重压力下，高端住宅仍受财富阶层的青睐，其成交价格还有继续回升的动力。

　　3、上半年豪宅成交占比数据双双上升，豪宅市场的下滑缓于刚需市场。

　　6月东莞整体住宅成交3275套，成交面积36.90万㎡，环比下跌11.73%，同比下降51.68%，成交金额33.69亿元，环比下跌12.48%，同比下降52.63%。上半年的最后一月，众开发商面临重要的半年度业绩考核，中下旬开始即有近20个项目或全新开盘或加推入市，但是即使这样也未能改变上半年业绩惨淡的局面，6月市场以冷淡收场，综观豪宅市场，成交也未能有明显的起色，同比去年更是相去甚远，但是同比不论是成交面积还是成交金额都有所上涨，是以豪宅占比数据双双上涨。

　　从上半年各月豪宅占比数据来看，变化起伏较大，主要是因为上半年豪宅成交虽然与去年相比下滑严重，但是在充足的库存下，尽管消化缓慢，但是从3月开始各月成交较为平稳，变化不大，而整体住宅受到信贷、供应量等影响，各月变化较为明显，豪宅成交占比数据也随之变化。

　　以半年度数据来看，2013年上半年豪宅成交面积占比为17.79%，金额占比为26.76%，东莞楼市成交热闹，豪宅市场在大规模的供应支撑下成交也走高。2013年下半年整体住宅保持上行态势，成交面积环比上涨20.20%，成交金额比上半年上涨21.58%，而豪宅市场虽然也有上涨，但是幅度并不明显，逐渐呈现颓势，因此下半年的豪宅成交面积占比仅为15.99%，金额占比为25.98%。今年上半年的豪宅市场成交面积占比17.25%，成交金额占比27.07%，两组数据双双上涨。说明尽管整体市场处于下行，但是豪宅市场的下滑要缓于刚需市场，尤其在价格方面，豪宅市场更是坚挺。

　　4、2014年上半年东莞豪宅市场七大片区成交情况：

　　5、上半年开发商推售豪宅不积极，营销推广活动减少。

　　2014年上半年东莞豪宅项目市场推广活动场次情况：

　　根据东莞中原研究部不完全统计，今年上半年东莞豪宅市场楼盘推广营销活动场次仅为57场，远远少于2013年上半年的75场和2013年下半年的82场。整体楼市下行，买卖双方观望情绪浓厚，整个上半年东莞楼市都处于较往年更为冷淡的氛围中，新增项目少，在售楼盘活动不温不火，豪宅市场更为严重，开发商推售不积极，主力放在刚需市场，不仅活动场次变少，连活动规模也明显不如去年，去年大型的主题活动与明星助阵今年难见踪影，以小规模的暖场活动为主，客户上门量也明显缩减。

　　而从活动类型来看，开盘、认筹项目少，多数以维持市场认知度的小型暖和为主。从营销力度来看，多数项目还是传承登记XX万抵XX万的优惠方式，但是与去年相比，有部分的项目直接打折促销，如沿海丽水佳园别墅一次性付款享88折，按揭付款93折，此外豪宅项目做低首付的也增多了，如丰泰观山碧水别墅首付30万起，天骄峰景首付39万起，锦绣山河首付28万起等。

　　6、2014年上半年东莞豪宅供应萎靡库存缓慢去化，库存呈现逐月下滑态势。

　　东莞豪宅库存自去年5、6月供应爆发后达到历史鼎峰，此后在13年下半年居高难下，进入2014年后，由于供应萎靡，多个月份出现断供现象，尽管成交量远低于去年同期，但是市场主要以去化库存为主，成交量虽少，但是库存呈现逐月递减的态势。

　　而截至6月30日，东莞豪宅库存仍有4750套共计156.50万㎡，环比5月继续微跌4.49%，但是仍处于高位运转，以豪宅市场过去12月的月均消化量来看，依然需要18个月的消化周期。

　　三、2014年上半年东莞豪宅洋房分析：

　　备注：豪宅洋房的定义——是指占有顶级山水资源、以富豪阶层作为置业对象的洋房产品，其销售单价通常超过1万元/㎡。豪宅洋房通常具有如下特性：稀缺资源的独占性、低密度性和舒适性、非毛坯和装饰的豪华性、居住的尊贵性和高端物业、安全性与私密性、细节体现和会所优势、保值和升值性。豪宅洋房属于最高层次的改善性需求。

　　1、2014年上半年东莞豪宅洋房总体供需情况：

　　2014年上半年东莞豪宅洋房市场新增供应为419套，合计5.80万㎡，环比下跌62.38%，同比13年上半年下降84.62%，成交面积14.85万㎡，合计788套，面积环比下降28.47%，同比13年上半年下跌45.84%，成交金额19.11亿元，环比下跌26.38%，同比13年上半年下降40.50%，成交均价12864元/㎡，环比上涨2.91%，同比13年上半年上涨9.88%。

　　其中，6月份，东莞豪宅洋房新增供应为0，成交共132套，合计面积27471㎡，环比下跌1.31%，同比减少69.86%，成交金额3.32亿元，环比下跌9.16%，同比下跌68.85%，成交均价12077元/㎡，环比下降7.95%，同比上升3.34%。

　　附：2011年以来东莞豪宅洋房供需半年度走势图

　　2、2014年上半年豪宅洋房供应为历史最低，4个月新增为零。

　　根据东莞中原研究部数据显示，2014年上半年东莞豪宅洋房供应仅5.80万㎡，为历史最低，6个月仅有1、4月有豪宅项目供应，仅天骄峰景二期、湖景壹号庄园、龙光君御旗峰三个豪宅洋房项目新增入市。豪宅洋房的供应自去年6月出现一波爆发后，连续三个月出现断供，可以说供应的萎靡自去年下半年就已经开始了，今年上半年持续这种状态，甚至可以说东莞豪宅洋房的供应将长期呈现冷淡态势，主要是因为：一是部分豪宅洋房大盘如中信森林湖、黄旗山1号、万科紫台、御花苑逐渐进入尾盘，不再有新品推出;二是豪宅洋房投资价格不如别墅产品，价格又远远高于一般产品，多数豪宅洋房的销售周期漫长，甚至面临滞销局面，开发商在开发规划建设项目时慎选豪宅洋房，适合建豪宅洋房的地块多数会选择别墅与中高端洋房结合的结构，这也导致在未来一段时间内东莞全新豪宅洋房项目供应之少;三是部分预计今年上半年入市的豪宅洋房，在整体楼市下行的大背景下，又面临开发商资金链紧、雨季暴雨等不利因素，工程进度或自主延迟或被迫延缓，也导致部分项目一再拖延入市时间。

　　2014年上半年东莞豪宅洋房新增供应项目详情：

　　3、2014年上半年豪宅洋房成交创历史新低，各月成交低迷。

　　根据东莞中原研究部数据显示，2014年上半年东莞豪宅洋房仅成交14.85万㎡，创下历史最低纪录。从月度走势来看，各月成交不温不火，尽管从2月开始呈现稳步上涨态势，但是与历史同期相比各月成交显得格外惨淡。之所以出现这种情况只要是因为：一、自去年第二季度开始不少畅销豪宅项目如中信森林湖、御花苑逐渐进入尾盘状态，成交热盘减少;二、豪宅洋房供应低迷持续，今年上半年仅有1、4月有天骄峰景二期新品、湖景壹号庄园、龙光君御旗峰三个项目入市，其他时间段豪宅洋房出现断供，市场以消化库存为主，成交缺乏新品供应刺激，未能像去年那样在供应爆发之下成交也节节攀升;三、新增供应少，实际入市也少，上半年仅有天骄御品、湖景壹号庄园两个项目有正式的开盘，今年1月能保持较为理想的成交，即是受益于1月14日开盘畅销的天骄御品，5月18日开盘加推90套新品的湖景壹号庄园成为6月签约冠军。开盘项目少未能造成单盘集中堆高整体成交;四、今年上半年豪宅洋房营销推广活动以小型的暖场活动为主，缺乏去年那种大型的主题活动或明星造势，多数项目较为沉寂，市场营销以刚需为主，豪宅洋房客户上门量大幅减少。

　　4、天骄御品畅销助涨小户型占比，200㎡以上超大平层逆市成交良好。

　　从2013-2014年上半年东莞豪宅洋房成交面积区间分布情况来看，200-250㎡面积区间的主流地位不变，占比为23.73%，主要成交项目有龙光君御旗峰、紫檀山、黄旗山1号等，超大平层豪宅洋房成交理想。值得注意的是，120㎡以下的产品异军突起，成交抢眼，该面积区间成交占比高达30.46%，主要受益于今年1月份入市畅销的天骄御品，该项目主要为79-81㎡的高赠送复式户型，均价近15000元/㎡，天骄峰景的品牌影响力、东城豪宅区的优势地段、高性价比的户型设计让该项目一经推出即受到市场青睐，上半年签约量高达187套。此外，塘厦的观澜高尔夫花园推出面积更小价格更优惠的120以下产品，成交也较之前理想，上半年共签约43套。

　　尤其值得注意的是，2014年上半年东莞250㎡以上的超大平层豪宅洋房在今年整体楼市下行的态势下依然保持平稳成交，部分区间成交占比甚至超过去年，造成其逆市也能成交良好的原因有：今年上半年豪宅洋房供应偏紧，市场以消化库存为主，而截至2013年12月底的豪宅洋房库存，200㎡以上的超大平层占比高达52.39%，库存中部分项目已进入尾盘状态，以特价房的形式清货，走货较为理想，典型代表有黄旗山一号、龙光君御旗峰等;而部分有市场号召力的豪宅大盘如锦绣山河、天骄峰景也以特价房、低首付的方式吸引购房者。东莞楼市自2010年调控以来，一直是刚需主导，大户型产品受政策影响成交受挫，但是自去年开始，大平层豪宅市场开始逐渐升温压抑了几年的需求有所释放，此外，2014年整体市场降价预期加大，但是刚需产品价格坚挺，而大户型率先推出特价产品，部分豪宅产品甚至走亲民路线，这些都对成交促动很大。而此前喧嚣尘上的“二孩”政策在今年的明确落地执行也使4、5房乃至更多户型的超大平层受到中高端购房者的青睐，大平层豪宅洋房的购买中自住比例增大。

　　5、上半年豪宅洋房成交集中在100-300万元间，300-400万元占比提升。

　　2014年上半年豪宅洋房成交最多的为100-300万元/套的产品，100-200万和200-300万总价区间旗鼓相当，成交占比都为39%左右。100-200万元成交占比同比上涨明显，主要是因为处于这一总价区间的天骄峰景成交放量所致。200-300万元的产品主要有锦绣山河、龙光君御旗峰、紫檀山等豪宅大盘。300-400万元的豪宅成交占比虽然不高，但是近年来呈现稳步上涨的趋势，在改善及投资需求的拉动下，部分品牌豪宅的高单价大平层豪宅洋房成交稳步消化。

　　6、上半年高单价产品成交占比增高，结构变化堆高豪宅洋房成交均价。

　　从2013-2014年半年度东莞豪宅洋房成交单价区间分布数据来看，2014年上半年明显的变化是1.4万元以下的成交占比明显下跌，而1.4万元以上的各单价区间同比去年上、下半年都明显上涨。高单价豪宅洋房成交占比大幅提升，成交结构逐渐倾向高端产品也是2014年上半年豪宅洋房成交均价上涨的主要原因。这其中1.4-1.6万元/㎡单价产品成交占比上涨幅度最高，其占比为30.08%，主要成交项目有天骄峰景、东城万达广场、万科棠樾等。传统的畅销单价区间有1.0-1.4万元/㎡，占比近41%，主要成交项目有锦绣山河、龙光君御旗峰、天骄峰景、湖景壹号庄园等。

　　7、6月东莞豪宅洋房可售面积下滑为52.33万㎡，消化周期近18个月。

　　据东莞中原研究部数据显示，截至2014年6月30日，东莞豪宅洋房可售面积仍有52.33万㎡，合计2170套，库存面积环比5月减少4.72%，同比去年6月下降20.17%，说明在近一年的时间里，东莞豪宅洋房主要以消化库存为主，库存切实在减少。但是成交签约缓慢，库存还是处于较高水平，按照过去12个月的消化速度预测，目前东莞豪宅洋房库存的消化周期仍要17.6个月。

　　四、2014年上半年东莞别墅市场分析：

　　1、2014年上半年东莞别墅总体供需情况：

　　2014年上半年东莞别墅市场新增供应7.24万㎡，合计220套，供应面积环比下跌84.72%，同比去年上半年降幅则高达89.06%;成交面积22.46万㎡，合计623套，成交面积环比大幅下降51.34%，同比去年上半年下降34.97%;成交金额34.69亿元，环比下跌50.69%，同比去年上半年下跌29.91%;成交均价15448元/㎡，环比上升1.33%，同比去年上半年上涨7.78%。

　　其中，6月份，东莞别墅新增33套，环比下跌49.23%，同比减少87.21%，供应面积12018㎡，环比下降19.85%，同比下跌86.77%。成交面积4.43万㎡，合计123套，面积环比上涨16.06%，同比下跌64.19%，成交金额6.83亿元，环比上涨13.41%，同比下跌60.23%，成交均价15414元/㎡，环比下跌2.28%，同比上涨11.05%。

　　附：2008年以来东莞别墅市场供需半年度走势图。

　　2、上半年东莞别墅供应创08年以来新低，2、3月出现断供。

　　根据东莞中原研究部数据显示，2014年上半年东莞别墅新增供应仅7.24万㎡，为2008年以来的历史新低。 2013年是东莞别墅疯狂爆发的一年，尽管销售业绩也较往年理想，但是截止至2013年年底，东莞别墅依然留下了高达近120万㎡的高压库存，2014年别墅市场面临艰巨的去化压力。从截止到2013年年底新开工未上市的别墅数据来看，曾预估2014年全年别墅将有不逊于2013年的供应量，但是普进入2014年后，除了1、2月份受传统的季节性因素影响，供应低迷之外，往常的3月小阳春供应小高峰未能出现，持续两个月断供，进入二季度后，供应萎靡状态依然难以改变，供应逐月缩减，即使往年出现供应爆棚的5-6月今年也是出于沉寂。今年上半年别墅供应的遽减，主要原因有：一楼市高位运转后进入新一轮的调整期，整体行情下行，买卖双方信心都出现观望，别墅捂盘现象增多;二是年初东莞扫黄东莞经济受到一定影响增速放缓，且随着反腐深入，潜在的别墅购买者大幅减少，别墅需求的减少导致开发商以消化库存为主，新品谨慎入市;三是部分开发商资金链出现问题，别墅开发资金无以为继，或是以别墅项目抵押获取资金去开发去化速度更快的刚需产品，导致多个别墅盘无法按时正常入市;四是今年气候异常，雨季长暴雨多，也严重影响着部分别墅项目的工程进度。

　　3、2014年东莞别墅开工建设量创历史新高，但上市量为零。

　　根据东莞中原研究部从东莞建设网监控的别墅新建开工信息来看，截止至6月30日，2014年上半年东莞别墅开工建设总量达到71.11万㎡，为历史以来东莞别墅开工建设最多的一个半年。但与巨量的开工量形成鲜明反差的是，2014年开工并上市的项目面积为零。实质这种开工建设多入市少的态势从2013年开始特别明显，单纯从2013年1月截止到2014年6月底，东莞别墅已开工未入市的建筑面积已经达到137.42万㎡，而在13年之前已开工未入市的别墅量还有32.68万㎡。东莞目前尚存在大量适宜开发别墅产品的地块，部分低价成本较高的地块也会增加别墅产品的规划，这些都意味着明后两年东莞别墅的供应将不在少量，2014年上半年因各种原因，别墅入市量创下历史最低，但是随着下半年这种楼市的下行态势趋于缓和，经济趋稳健，将会有不少全新别墅积极入市，供应量应会明显回升。

　　4、上半年别墅供应项目少规模小，以联排、双拼产品为主。

　　2014年上半年东莞别墅供应明细：

　　根据东莞中原研究部数据显示，2014年上半年新增入市的东莞别墅仅有万科·棠樾、锦绣山河、保利生态城等8个，而去年同期新增的别墅项目有28个，去年下半年上市的别墅更是高达30个。不管同比还是同比，今年上半年入市的别墅个数都大幅减少。而从入市规模来看，今年半年新增供应量最多的万科·棠樾也不过是71套，而去年两个半年度入市的别墅规模在100套以上的分别有5个左右，其中像碧桂园柏丽湾、海逸豪庭这种品牌大盘入市量更在200多套。与去年别墅盘大规模入市轰炸相比，今年的别墅供应秉承少开少走的模式，少量试水，开发商推货格外谨慎。

　　在别墅产品类型方面，去年虽然是联排、双拼别墅占主流，但是叠加、独栋别墅也不在少数，产品面积既有小于100㎡的经济型也有上千平方米的高端奢华型，产品线可谓是最丰富的一年。而今年上半年完全无叠加、独栋别墅供应，产品面积主流以250-500㎡为主，产品线可选择性减少。

　　5、上半年别墅成交为2010年下半年以来最低，价格持续滞涨。

　　根据东莞中原研究部数据显示，2014年上半年东莞别墅成交22.46万㎡，为2010年下半年以来成交最低的半年度数据。而从月度来看，除了1月延续去年年底的火热行情，虽然环比下降明显，但与以往的1月淡季相比成交较为理想，而其余各月成交不温不火，都低于历史同期。别墅成交大幅减少的原因：一是别墅供应萎缩到历史最低点，缺乏推货多成交量集中的热点单盘;二是别墅实际开盘比新增供应的更要稀少，开发商推盘节奏不如往年，多数项目的营销推广都较为沉寂，别墅库存消化也陷入僵局;三是市场进入低迷期，不少人持币观望，再加上今年房贷异常持续收紧，尤其对于经济型别墅的购房者来说影响较大;四是东莞年初扫黄影响经济增速，反腐深入，这些都影响权富阶层对于别墅购买的需求减少。成交价格方面，除了2009年处于较低水平，仅为12800元/㎡之外，2010年后别墅价格持续滞涨，稳定在15000元/㎡上下。

　　6、上半年200㎡以下小别墅成交剧减，300-500㎡别墅成交提升。

　　从今年上半年别墅成交面积区间的占比对比情况来看，成交主流面积段依然为200-400㎡，占比高达71.59%，主要成交项目有碧桂园天麓山、碧桂园柏丽湾的双拼别墅，沿海丽水佳园的联排别墅，海逸豪庭的双拼、佳兆业帝景中央的联排别墅等。

　　与去年相比，变化较为明显的是，200㎡以下的经济型小别墅成交占比大幅减少，占比不足5%，今年处于该面积段的别墅不仅项目数少，成交规模也不及去年，去年上半年成交放量的小面积别墅项目有汇景御泉香山、海逸豪庭、万科棠樾、誉景名居等，而下半年更有成交量高达125套的万科四季花城和较受欢迎的保利生态城，今年则明显缺乏这种能形成市场热点的畅销项目。

　　此外，300-500㎡的别墅成交占比同比去年上、下半年都明显提升，中大面积的别墅成交增多。这一点从半年度的别墅套均面积也可以看出，2014年上半年的别墅套均成交面积为360㎡/套，而去年上下半年度都是336㎡/套。

　　7、上半年500-800万元/套别墅成交占比大幅提升，高总价产品比例扩大。

　　从今年上半年东莞别墅的成交总价区间对比情况来看，成交占比最高的依然为300-400万元/套的别墅产品，占比为18.94%，但是与去年上、下半年相比，占比明显变小，不仅如此，400万元以下的别墅成交占比都明显减少，而与之相反的是，500-800万元/套的中高总价别墅成交占比大幅提升，并占据主流地位。这与今年上半年东莞别墅成交小户型产品减少，中大面积产品增大的规律是相一致的。别墅高总价产品成交比例在今年扩大十分明显，从套均总价来看就更为明显了，今年上半年东莞别墅成交套均总价为557万元/套，而去年下半年为513万元/套，去年上半年为481万元/套。

　　8、上半年1.8万元/平以上的高单价别墅成交占比明显扩大。

　　据东莞中原研究中心监测数据显示，2014年上半年东莞别墅成交的主流依然集中在0.8-1.2万元/㎡的产品上，成交占比为35.31%，主要成交项目有碧桂园天麓山、碧桂园柏丽湾、沿海丽水佳园、丰泰橡树溪谷等项目。3万元以上的高价别墅成交占比较低。

　　与去年相比，今年别墅成交单价出现较明显的变化，以1.8万元/㎡的单价为分水岭，1.8万元以下的别墅成交占比同比同比去年都出现了下滑，而1.8万元/㎡以上的中高单价别墅成交占比出现提升，尤其是2-3万元/㎡的别墅成交比例上升格外明显，主要成交项目有城区的佳兆业帝景中央的联排别墅、御花苑的独栋别墅还有厚街海逸豪庭的双拼别墅。即使在整体楼市下行的背景下，这些占据了优势地段、优势资源的中高端别墅成交依然较为活跃。

　　数据显示，今年上半年有成交的66个别墅项目中，除却9个尾盘项目无从比较之外，环比，共有37个项目成交均价出现不同程度的降幅，而仅有20个项目成交均价同比上涨，降价的项目远远多于涨价的项目，即使在成交前十的项目中降价项目也占了70%，但是今年上半年别墅成交均价同比依然上涨了1.33%，主要是就是因为高单价别墅产品的成交比例明显扩大的原因。

　　9、上半年热销别墅超过7成出现降价，成交两极分化较为明显。

　　回顾上半年东莞畅销排行前十五的项目中，共有11个成交均价出现不同程度的同比下跌，降价范围超过7成，其中，部分项目降价之后成交明显上涨，典型案例有沿海丽水佳园，降价幅度达到13.87%，成交量上涨94.74%;观澜碧桂园均价同比下跌5.19%，成交量大幅上涨184.62%。对于定位不高面向群体不局限高富阶层的这部分别墅来说，降价是拉动成交较为有效的一种手段。

　　此外，上半年东莞畅销别墅两极分化较为明显，一是低价格别墅热销，成交均价仅在1万元/㎡左右的别墅成交量特别高，从数据中可以看到，上半年成交前四的碧桂园天麓山、碧桂园柏丽湾、观澜碧桂园、沿海丽水佳园都是属于这类型别墅;二是拥有优越自然资源的品牌房企项目热销，如松山湖的锦绣山河、厚街横岗湖的海逸豪庭、城区水濂湖一带的帝景中央、御花苑、鼎峰源著等项目，这些项目均价普遍在2万或2万以上，是东莞别墅中的高端产品，即使在市场下行时期，其受市场观望情绪影响不大，有着相对较为稳定的客源支撑。

　　最后从畅销项目的户型面积来看，户型越大，销售率越低，合理户型的去化更为理想。

　　2014年上半年别墅成交排行情况(按套数排序，前十五名)：

　　10、6月别墅库存持续下滑为104万㎡，消化周期为18个月。

　　据东莞中原研究中心监测数据显示，2014年6月，东莞别墅市场仅有富盈加州阳光、绿茵温莎堡合计33套12018㎡新增入市，而整个6月去化别墅4.43万㎡，因此6月底别墅库存持续下滑为104.17万㎡，合计2580套，可售面积环比5月下降4.37%，持续8个月下滑。6月存销比为18.25，按照过去12个月的消化速度测算，目前东莞别墅库存的消化周期为18个月，即使没有新增供应，别墅库存消化也是一项艰难的工程。

　　五、2014年下半年东莞豪宅市场潜在供应：

　　2014年下半年东莞豪宅市场拟上市项目一览表：

　　六、2014年下半年东莞豪宅市场展望分析：

　　1、下半年东莞别墅供应将有释放高峰，多个全新项目入市。

　　截止到2014年6月30日，东莞豪宅库存仍有156.50万㎡，其中豪宅洋房合计2170套共52.33万㎡，按照过去12个月的消化速度预测，消化周期需要17.6个月;别墅库存共2580套，面积104.17万㎡，消化周期需要18个月左右，豪宅消化压力有增无减。

　　而根据东莞中原研究部监测到的截止到6月底的东莞别墅开工建设但未上市的建筑面积已经达到170万㎡，虽然如此巨量的别墅不可能全部集中下半年入市，但是明显可以预计下半年豪宅市场尤其是别墅将结束供应冷淡的局面而出现一波释放高峰。

　　下半年别墅供应的爆发还将体现在众多的全新项目入市，根据市场反馈的不完全统计，三季度将有蜜糖、中惠松湖城、三正瑞士半山等7个全新项目新增入市，四季度也将有珠江观澜御景、新世纪君汇半岛、皇家翡翠湾花园等11个全新别墅项目供应，这些项目不局限于城区、厚街这些热点区域，分布区域广泛，其中不乏石龙、石排、东坑、道滘、麻涌、高埗这些楼市冷清别墅项目稀少的区域，这些全新别墅项目的入市将给区域楼市引发热点。如果再加上不在少数的旧盘加推新品，下半年的整体豪宅市场供应将呈现十分热闹的状态。

　　2、下半年豪宅销售将明显好于上半年，供应开闸带来成交热点。

　　上半年东莞别墅销售遇到较大的困境，成交不理想一重要原因为新品供应不足，市场缺乏新鲜血液，缺乏集中的营销热点。但从6月底的一些新品试水的市场反馈情况来看，普遍关注度较好，成交较为理想，随着下半年新品供应的逐渐增加，以及一些亮点楼盘的烘托，可以预见下半年豪宅市场整体销售情况将明显好于上半年。

　　而对于即将来临的7月，往年刚跑完上半年业绩冲刺的房企对这个一贯“不温不火”的节点期望不大，但今年将有别于往年同期，主要体现在新增入市项目将比以往要多，但是实际推盘量可能依然偏少，预计7月可能成为整体楼市的胶着期，作为传统淡季但是开发商又面临着出货的压力。对于豪宅市场来讲，从目前的市场监控来看，预计7月中旬绿茵温莎堡的别墅产品将开盘，目前认筹进度良好;石排的中央公馆17栋双拼美墅也将于7月中启动认筹，香港明星谭耀文亲临助阵，将成区域热点;海逸豪庭最新一期压轴产品御翠湖畔在6月28日已经开盘一次，推售64套400-750㎡的产品，当日去化24套，将陆续在7月签约。该期产品共有132套的货量，开盘结果并不理想，预计后期还将继续加推开盘;而在6月21日开盘推售90套320-460㎡联排别墅的三种瑞士半山据市场反馈当天全部卖完，但是该项目预计在7月才能真正拿到预售证并开始签约;道滘的沿海丽水佳园目前在清理360平米左右的双排、联排别墅，目前一次性付款可以享88折，按揭享93折，优惠力度吸引人……在豪宅洋房方面，除了锦绣山河依然平稳推货外，湖景壹号庄园3栋159-369㎡的产品早在6月已经启动认筹，优惠力度为登记3万抵20万，畅销热盘天骄峰景也已经推出二期大平层新品，成交预计排前。总体而言，7月豪宅市场不管供应还是成交都将走高。

　　3、下半年部分豪宅产品平民价入市，成交均价结构性走低。

　　上半年中国约一半城市房价出现松动，部分城市下跌较明显，而东莞整体楼市由于供应少，楼市泡沫少，房价下降动力不足，截止目前尚未真正进入降价轨道，房价总体平稳，局部小幅松动。进入下半年后，随着宏观经济的进一步企稳及微刺激政策的出台，全国房价预计下行趋势将趋于缓和。而东莞楼市在不甚理想的上半年成交量下，随着下半年供应逐渐放量房价将面临较大的下降压力，但幅度预计不大，整体来看下半年东莞楼市将呈现量升价稳的态势。

　　对于豪宅市场而言，或将呈现量升价跌的态势。成交量在供应量的刺激下上升毋庸置疑，而价格下跌的判断理由则在于：一、不少下半年全新入市的豪宅项目将以低于市场预期的“平民价”入市，如6月底开售的凤岗三正瑞士半山首期别墅均价仅12000元/㎡，而该片区别墅均价目前多数在14000-17000元/㎡;二、下半年入市的不少别墅项目集中在东坑、石排、石龙、麻涌这些较落后区域，预计将出现众多别墅卖洋房价的局面，低价别墅产品成交比例提升将使整体豪宅均价结构性走低;三、部分尾盘豪宅继续低价清库存，优惠折扣较大;四、豪宅投资出现新方式，本土互联网平台团贷网上线“房宝宝”产品，以众筹买房方式向中信御园签了18套独栋别墅，签售单价仅为中信御园别墅原价的7折。这种特殊方式将使部分高端豪宅项目实际签约价格大幅降低。