瑞峰：东莞楼盘底价走量策略赢热销 凤岗荣登周销冠

一、一周房地产市场导读

1、宏观环境: 楼市营销为王   如何将更多产品价值回馈给广大购房人群为房企重要课题

全国层面： 在营销为王的市场背景下，众多企业除了在价格上采取平价入市、促销优惠等措施外，合作营销也正在成为当前楼市表现出的一个趋势。房企与代理公司合作正是看好这些优质代理公司在全国范围内的覆盖范围、客户资源以及数据优势，愿意将一部分利润让渡也揭示其去库存的决心。

面对行业下行趋势，房企应积极选择尝试多元化手段营销，并实现多管齐下的策略，加快去化、深化转型，实现销售上的突破，以应对全新的市场环境。与降价相比，如何将更多产品价值回馈给广大购房人群，将在买方市场逐渐形成的背景下，成为开发商最需要关心的课题。提高产品的品质、实现服务升级，不断提升楼盘的附加值，将楼盘高性价比优势最大化，将是企业在竞争中脱颖而出的手段之一。

2、新增供应：新盘中惠松湖城入市  66-98㎡非毛坯刚需新品批量推出

上周东莞供应市场出现短暂的“低迷”，仅中惠松湖城一个项目有新品上市，共推出659套66-98㎡的非毛坯洋房和54套164-178㎡的联排别墅。从近期新拿预售证的项目来看，近期将有新品上市的项目分别是常平天林湖花园和华建半岛豪庭、钜隆碧水湾、钜隆碧琴湾、长虹百荟花园、以及万江的尚峰温莎堡等项目。

3、成交情况：近期“低开”项目网签持续释放  推动成交量走高

瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周（2014年7月21日-2014年7月27日）东莞住宅共签约861套，合计10.35万㎡，面积环比上涨10%。原因：一、近期低开的项目网签持续，表现在三正瑞士半山、保利百合花园、碧桂园常平首府、锦龙又一城等项目，支撑着东莞整体成交量继续走高；二、买卖双方对市场预期的信心增加，入市欲望越来越强，开发商推货热情高涨，新增房源较受购房者欢迎，去货较快，但没有新增支撑的项目，促销力度又不够的项目成交依然较为冷淡；三、临深片区成交再度升温，是支撑整体楼市成交的主要力量；四、东莞首套房贷出现“松绑”迹象，同时放款速度有所提速，对客户入市也起到推动作用。 

按目前市场行情来看，8月楼市成交有望继续火热，开发商推货节奏会继续增加，新推项目将有20多个项目，刚需类产品依然是供应的主流，定价或会继续走“低开”策略，以求快速去货；纯新盘方面预计有万科城市广场、港口国际、常平天林湖花园、盈滨半岛花园、万科金色里程、时代华庭等项目。

4、成交均价：9000-11000元/㎡成交比例上升  均价再度回归“9”字头

上周住宅均价为9529元/㎡，环比上涨10%，继五周之后再度回归“9”千大关。原因有：1、9000-11000元/㎡成交比例回升，占总体3成以上，主要是三正瑞士半山和万科金色城市花园两大项目所贡献的；2、别墅成交量环比上涨，上周有46套的签约量，虽然签约价格较为“平民”，9500-12000元/㎡产品成交居多，但胜在量多，对整体价格回涨也起到推动作用；3、区域成交套数排名前三均价皆在“万元”上下浮动，为冠军凤岗（9941元/㎡）、亚军南城（11519元/㎡）、季军塘厦（10847元/㎡）。

5、畅销项目：凤岗多个项目得益深圳客大力追捧  成为东莞焦点区域

从洋房排名前五来看，凤岗项目就占了3席，为三正瑞士半山、保利百合花园、锦龙又一城，成为东莞焦点区域。该三大项目畅销共性有：1、价格采取“低开策略”，三正瑞士半山对于深圳龙岗或罗湖来说（别墅均价12000元/㎡，洋房均价10500元/㎡）价格洼地效应明显；保利百合花园带非毛坯价8500元/㎡，若除去非毛坯修成本，毛坯价格约为7000元/㎡，远低于凤岗区域均价；锦龙又一城二期新品促销明显，均价从一期8800元/㎡调至8500元/㎡；2、深圳客户是其主力；3、产品以80-120㎡刚需户型为主，契合市场需求。

6、产品成交：凤岗两大新盘持续签约   支撑70-100㎡刚需成交坚挺 

上周凤岗两大新盘——三正瑞士半山（66套）和保利百合花园（66套）90-100㎡刚需新品入市持续受捧，支撑70-100㎡的刚需产品成交坚挺，456套约占住宅成交的41%；其次上周成交环比明显上涨的是别墅产品，主要是三正瑞士半山（17套）别墅产品的持续签约。