瑞峰：东莞土地市场供需矛盾突出 2015下半年大石龙片区或放量

一、2015年全国土地市场回顾

（一）、全国土地：供需皆弱致规模减半  联合拿地成市场主流

2015年上半年，在房地产利好政策接踵而至，全国楼市回暖在意料之中，然而，土地市场却并未如期的走出低迷期。供需两方的疲软导致土地市场整体下行，供需及出让金均降，虽然在近期销售回升的带动下，6月环比向好，但上半年整体下行趋势难改，供求量及出让金均低于去年同期，楼面均价小幅回升。

从今年上半年全国土地市场表现来看，主要体现在：

1、区域市场分化严重，冰火两重天凸显：在“3·27” 新政关于土地供应“有供有限”要求下，一线及重点二线城市供应占比加大，房企也青睐性价比高的地块，拿地主要集中在一线城市和部分二线城市，高价地层出不穷，成交亦跟随此趋势；而库存压力大且优质地块匮乏的三四线城市土地供应受到成交冷清的牵制，土地市场冷淡气氛渐浓，土地成交量同比下滑5成以上。

2、推地步奏放慢，成交规模逐月递减：从市场的月度变化来看，年初土地市场疲态已现，供需月度走势波动不大，各项指标均以同比下降为主；从5 月公布的2015年全国土地供应计划来看，各地都根据实际情况调整了供地计划，基本都缩减了今年的土地出让规模，预计年内土地成交或将持续低位，整体成交规模不会突破去年水平。

3、房企拿地态度积极，但理性拿地是主调：楼市持续高温使得房企拿地信心提振，但鉴于还没有完全从2014年低迷行情中完全走出，高库存压力依然存在，去库存仍是首要任务，因此，房企积极拿地的同时还需考虑到预算问题，不会一时冲动或大手笔拿地，因而上半年的溢价水平仅小幅上扬。

4、一线城市土地竞争再升级，抱团拿地共同开发成为趋势：一线城市因规划需要对土地供应有所限制，而开发商的蜂拥回归以及楼市回暖所带来的行业信心提振，让本就“僧多粥少”的一线土地市场竞争再一次的升级。在一线城市拿地虽然面临着开发风险低，资金回笼快，但面临高价地、高成本、强竞争的压力，故房企抱团拿地的现象越发明显，房企强强联合竞得优质地块成为了趋势。这一方面能够保证资金充足、增加拿地概率，另一方面共同开发运营，能够取长补短，降低风险，真正实现开发效益，迅速回笼资金，加快周转速度。

（二）、东莞土地：商住商服用地供应稀缺  工地用地激增    品牌房企拿地汹涌

与楼市从升温到火热的市场行情大相径庭，今年上半年的东莞土地市场则从年初的“火了一把”后急转直下，从2月起政府推地步奏就放缓甚至停滞，上半年整个土地市场皆处在“无地可拍”的现状中，直到6月缺地的状态才得到缓解，批量的工业用地集中出让使今年上半年的土地供应量与去年同期不相上下，但商住商服用地供应低迷已成定局。

1、 商住用地供应紧缩   2015年高调开局后直线向下

2015年上半年东莞商住商服用地供应量为58万㎡，处在历年同期的最低位。从市场供需的月度表现来看，1月东莞商住商服土地市场高调开局，9宗地块出让，7宗约14.28万㎡土地成功交易，突破了2014年9月以来连续4个月零成交的僵局，但其火热局面却是昙花一现，2月受春节假期影响，供需量大幅缩减；3月供应断层，4月推地虽有所放慢，但依然处在紧缩状态，5-6月供需量依然处于低位运行的状态。

2、 产业转型升级  工业仓储科研用地出让比重历年最大

在东莞产业转型升级的大势环境下，东莞产业项目比例逐步增加，如今年年初安排重大建设项目177个中就有135个产业项目，占七成以上，再度刺激政府推工业仓储科研用地的积极性，也意味着工业用地仍将是今年出让土地的重点。数据显示，今年上半年工业仓储科研用地的出让依然是重头戏，约有253万㎡地块出让，占比约83%。其中松朗片区和水乡片区是供应的重点区域，其中大岭山和松山湖成交约占3成，水乡片区约占4成。

值得一提的是，麻涌“互联网+物流”电商生态圈创建如火如荼，引进京东、阿里巴巴、DHL、中粮、周黑鸭等15个优质电商项目落户麻涌，麻涌电商氛围加浓，预计后市麻涌物流地产的地块（工业地块）供应将会大增，而目前周黑鸭食品工业园、肥仔秋食品、中汽宏远汽车已在今年上半年拿地纷纷布局麻涌。

3、  “无地可拍”市场供需矛盾突出   强强联合、收购、三旧改造成房企获地重要渠道

今年上半年的商住商服用地市场“无地可拍”和房企急需拿地补仓的供需矛盾突出，这也迫使房企需要另谋除地块招拍挂之外的方式来获取土地，因此缺地的地产大鳄与土地资源丰富的本土房企频频联姻，如保利、中惠联合共同开发保利中惠中央公馆，鼎峰和碧桂园联合打造鼎峰碧桂园，万科、碧桂园携手东实集团等；资源共享、优势互补的强强联合开发模式正成为一种趋势。除此之外，碧桂园也通过收购首铸地产厚街莞太路项目打造公寓金融众筹试点项目，同时协议出让将大岭山近6万㎡的住宅用地收入囊中打造松湖碧桂园，另外拿下控股世博新天地清溪地块打造碧桂园翡翠湾等，碧桂园将多途径的获地计划持续扩张。

4、 多渠道整合土地资源  协议出让商住商服用地出让比重上升  

今年上半年，东莞共有12宗地块进行协议出让，其中商住商服占了9宗，面积约27.02万㎡，出让区域主要集中在滨海片区、城区以及塘厦和大岭山。大岭山新塘村出让的两宗商住地面积约11万㎡的商住地已被碧桂园集团拿下，其一宗面积约6.03万㎡的地块将打造松湖碧桂园，目前已经报规；塘厦林村协议出让的地块属于三旧改造地块，土地用途从工业用地转为商住地；而土地资源日益稀缺的城区，也通过三旧改造等方式整合土地资源，南城、东城、莞城皆有地块出让。

5、 底价成交是主旋律   高溢价地块集中在1月份成交

1月是2015年上半年商住地成交最为火热的月份，高溢价地块集中现身，凤岗、寮步以及樟木头的加油站地块溢价皆超过30%，但因楼市还未完全回暖、政府推地的积极性不高以及房企重心在去库存上等因素的影响，底价成交依然是上半年土地成交市场的主旋律，即使是今年6月在楼市大热的虎门推出的两宗优质地块也是被万科地产以底价获取。

6、 黄江成上半年供地“大户”  虎门、凤岗楼面地价过4千

2015年上半年东莞土地市场共有10个镇区成功交易土地，其中出让面积最大的黄江商住地，面积约10.75万㎡，被中信地产和中天集团联合拿下，楼面地价约3033元/㎡；虎门作为房地产热门区域之一，近几年在土地供应上有所放量，今年上半年就有3宗商住地出让，面积约9.34万㎡，其中万科拿下的临近虎门万达的两宗地块，楼面地价高达4500元/㎡，拉动区域楼面地价达4000元/㎡以上；而另一个区域楼面价过4000元/㎡的是凤岗镇，在年初有2宗商住地成功出让，其溢价率皆超过了30%。

7、 本土房企强势抢地  土地资源向品牌房企靠拢

随着房企并购潮的来临与市场洗牌过程加速，由品牌房企擎起一片天空的格局也逐渐明朗。今年上半年的土地市场共有10个开发商有商住地入库，8个为品牌房企，尤其是本土品牌房企强势抢地，中信联合中天拿下黄江十万多平的地块，中惠、广源以及三正各拿下2宗商住地块。

 从今年上半年房企拿地情况可看出品牌房企深耕东莞及扩大战略布局的策略：中惠地产首次进军虎门及凤岗等热点区域；三正地产凭借其熟悉临深片区的优势，高溢价再夺凤岗地块，同时为扩大品牌影响，首次进入桥头拿地；广源地产则看好大石龙片区的楼市发展前景，继2013年在茶山拿地后，今年1月再度拿下其临近的2宗地块，预计会在茶山打造规模大盘；海伦堡地产2011年首战挥进石龙，今年启动第二站落子寮步镇，深耕东莞的趋向由此可见。

 中信地产看好临深片区的发展，联合中天拿下黄江林场超十万平的商住地，以缓解其住宅市场占有率急剧下滑的态势。碧桂园地产则继续在大朗发挥“品牌效应”，在大朗拿下5.6万㎡的商住地；万科地产继续看好虎门片区的发展，耗资8.53亿元拿下博涌村两宗6万多平米的商住地；嘉宏地产也回归石龙，低价将2.72万㎡的商住地收入囊中。

    二、2015年下半年土地市场展望

   （一）、全国土地：保持总量低位徘徊 ，城市分化的格局愈加明显

随着市场回暖、成交量增长，特别是中高端市场去化速度加快，房企在土地市场纷纷跃跃欲试，但结构性过剩的问题依然没有得到解决，由于结构性过剩的矛盾并没有得到根治，城市间分化的格局依然不会改变，各城市冰火两重天的局面将延续，一线和部分二线仍是房企争抢的宠儿，而三四线土地市场或将持续冷清。

随着各地土地供应计划的落地，政府必然会在下半年加快供地节奏，这也将激活下半年土地市场的活力。但政策面上，由于“有供有限”政策的出台，今年土地整体的开发投资不会超过去年，成交量也不会突破去年水平。而房企拿地方面，在市场回暖后，房企预期向好，资金的回笼和库存的减少，企业需拿地补仓布局下半年，拿地也会相对积极。

（二）、东莞土地：土地供应将放量，房企拿地积极或现高溢价地块

虽然今年上半年东莞土地市场以冷淡收场，但截止目前为止，东莞2015年的供地计划依然没有出炉，但从近期的推货动作和预告来看，预计今年下半年东莞土地将有所放量，支撑点是：1、今年上半年土地收入金额同比下滑5成多，而目前东莞楼市大环境向上，意味着政府能以更好的价格卖出土地，对银根紧缩的土地财政来说，可以减轻和缓解地方财政压力；2、从2014年下半年起东莞土地尤其是商住用地的供应就急剧减少，无地可拍的状态持续一年多，为平衡区域供需矛盾，激活下半年土地市场的活力，政府必然会在下半年加快供地节奏。

1、激活土地市场活力  7月份有8宗优质商住商服用地待拍

作为下半年伊始的7月，政府加快和增加了热门区域优质地块的出让，以激活东莞土地市场的活力。7月将有23宗地块入市待拍，其中商住商服用地就有8宗，从区域分布来看，南城有2宗地下空间地块出让，万江3.13万㎡的科教用地是一块中学用地；麻涌大步村的则是面积约13万㎡的“巨无霸”商住地块；近期被万科拿下的博涌地块周边又有2宗商住地出让；清溪青湖工业园有面积约4万多平的商住用地出让，楼面地价约1795元/㎡；而横沥面积约5.58万㎡的地块作为流拍地再入市，其起始价下降了2150万元，显示政府卖地的诚心。

2、土地供应偏紧仍是常态  地铁沿线区域土地资源或将放量

自今年5月底至今一个多月的时间里，东莞国土局就公布了今年3-5期的土地预告，这也意味着至少有42宗约244万㎡的土地将在下半年陆续入市，三季度的土地供应规模好于今年上半年是必然。从土地供应结构来看，工业仓储用地依然是重头，商住商服用地的比重将不超过2成，因此对于商住商服土地市场来说，今年下半年供应好于上半年，但依然持续保持低位运行的状态；而从供地区域来看，随着轻轨R2线工程进入尾声，地铁沿线的区域土地价值将备受关注，下半年茶山、石排等大石龙片区成为了商住商服用地供应的热门区域。

3、房企拿地热情更积极  理智和果断相结合  高溢价地块或现

房企拿地方面，一方面在如今宏观经济下行、股市风云莫测、信贷宽松政策利好的大环境中，随着上半年业绩丰收资金回笼，库存压力下降的时机下，预计下半年房企拿地将会更加积极，按照优胜劣汰的生存法则，下半年的土地市场有实力的品牌房企独揽大局的局面将现；另一方面在今年全年土地市场供应偏紧将成常态，面对商住土地资源紧张的局面，为了补仓及战略扩张房企将会通过多种渠道拿地，如联合开发、收购、三旧改造等渠道。

对于溢价方面，房地产进入白银时代已是不容争辩的事实，而东莞的人口红利也在减弱，虽然目前东莞楼市回温迅速，但只是局部火热，区域楼市回温并不均衡。因此对于房企来说，理性拿地将是关键，预计低价和低溢价成交依然是下半年的主题曲，但不排除部分房企将争抢优质地块，高溢价地块或现。