瑞峰：东莞政策利好不断 2015下半年30新盘将入市

一、2015年上半年宏观经济及政策回顾

1、全国宏观经济及政策回顾

1.1经济层面：降息降准、互联网+ 、基建投资热、 中小企业减负  全方位稳增长

为应对经济下行压力，今年上半年中国政府，出台了全方位的稳增长措施：1、三次降息降准，降低企业融资成本，为经济增长创造一个宽松的货币金融环境；2、为中小企业减负，清理各种不合理的税费，且设置多种专项资金引导企业发展及扶持初创企业；3、加大基建投资，上半年国家发改委批复的铁路、城市轨道交通、机场建设等大型基建项目预计投资规模已超8000亿元； 4、刺激消费、扩大内需，中国政府采取了降关税和鼓励跨境电商等方式，来稳定消费增长；5、“互联网+”上升为国家战略，利用移动互联网和大数据结合催生出新兴经济，助飞实体经济，网络提速降费正式提上日程，智能制造成为中国制造主旋律；6、提出《中国制造2025》规划，打造中高端制造业版图，改变制造业大而不强、低端产能过剩的心腹之疾；7、利用自贸区释放经济吸引力，正式批准广东、福建、天津设立新的自由贸易试验区；8、为让“一带一路”战略变成现实，国家积极筹划成立亚洲基础设施投资银行(简称亚投行)以及丝绸之路基金；9、批复《长江中游城市群发展规划》，有望撬动万亿元基建投资等等；10、深化改革，从金融、国企、土地等方面着手，“改革红利”也起到经济催化的作用；11、“大众创业，万众创新”，鼓励全民创业，为经济注入无穷的动力。

在一系列措施刺激之下，对牛市起到了催化作用，同时逐渐引发A股行业和概念的显著分化。在4月27日收盘时，成功站上4500点。股市热闹的主要原因是“改革红利催化A股走牛”，新一届中央领导推动改革的勇气和决心促使整个社会信心得以恢复，而股票市场的牛市是社会信心的反映。而5月份开始股市震荡较为突出，下降上涨明显，也迫使部分投资者退出股市进入楼市，推动楼市持续升温。而经济方面，今年上半年经济增速在7%左右，预计4季度会好转，增速在7%以上。

1.2政策层面：降首付、降息、下调营业税、公积金新政   市场迎来最宽松的政策环境

2015年上半年，强刺激的利好政策轮番出台，市场迎来最宽松的政策环境，楼市逐步从低迷中走出来，通向热闹的通道：1、近一年以来的降息降准，贷款利率已低至4.85%，大大降低购房成本，如100万贷款20年，月供总共减622元，总利息减15.9万；2、“330新政”二套首付比例最低降至4成，全面支持改善型客户入市，同时二手房营业税从5年调至2年，换房率大幅增加，房源流动性增强，带动一二手楼市的活力；3、全国各地公积金政策纷纷调整放宽，通过提高贷款额度、放宽首套房和首改房的认定标准、降低公积金贷款使用门槛等，进一步支持自住和改善型需求等；4、购房入户、购房补贴等其他促进方式也频频出现，皆为楼市回暖提供支撑。

1.3楼市层面：全面支持改善型需求  

去库存首要任务  土地和开工冷淡  区域分化突出

“330”新政开始，政府托市政策从支持首次置业的刚需，转向支持二套房的改善需求，积压的改善型需求得到有力的释放，利于中大户型、中高总价优质新房的销售，缓解新房库存压力；而改善型需求的基础过半是通过“一卖一买”等实现，大部分是通过卖掉手中小户型来获取小房换大房的资金，此过程中释放出大量优质二手房源，释放出了小户型房源则满足了首次置业家庭的需求，产生的改善型需求再进入新房，市场联动效应明显，加快房产流转，促进楼市复苏且高温运行。

2015年上半年虽然利好消息不断，销量持续上涨，但由于2014楼市低迷造成大部分开发商库存高企，而今年去库存是首要任务，为冲刺半年业绩，大部分房企展开了“借势走量”的促销大战，如品牌房企恒大集团5月提出无理由退房、碧桂园6月零首付购房等；大幅涨价的现象并没大范围发生。由于房企主力在于去库存，且对于未来市场的不确定性从而信心不足，因此上半年土地成交、新开工等方面出现大幅缩水，依然处于较为冷淡的态势，无法高温的楼市相比。

而区域方面，“区域分化”依然突出，一二线城市率先完成去库存过程，房价止跌反弹；三四线城市由于前期库存过高、需求相对疲软，销售回升相对缓慢，房价仍延续2014年的跌势。