瑞峰：东莞政策利好不断 2015下半年30新盘将入市

成交每月递增，实现小阳春、红5月、火6月。在一系列政策利好刺激之下，2015年上半年东莞楼市快速由冷转暖，走上高速发展的通道，住宅成交从春节淡季17.42万㎡的低点起飞，实现3月51.37万㎡、4月74.71万㎡、5月95.48万㎡、6月99.5万㎡步步高升态势，上半年住宅成交400万㎡，创历年同期新高。

临深片区、滨海片区火热，领跑东莞全市。深圳楼市反弹，迫使深圳客外溢，而东莞临深片区直接获益，尤其塘厦、凤岗、樟木头等区域项目深圳客比例上涨，基本都在5成以上，甚至部分项目超过9成，深圳客是东莞楼市上升的重要贡献力量；而滨海片区在“镇改市”、对接自贸区等利好催动之下，也迎来各方客户关注，深圳客、香港客、广州客等客户不断涌入，成交也持续热闹。瑞峰置业监控数据显示，这两大片区成交合计182.07万㎡，占了全市近5成，领跑东莞全市。

库存不断下滑，消化周期缩短至8.12个月。由于市场行情热闹，东莞楼市存量也不断呈现下滑趋势，住宅库存从年初的577万㎡下滑至507万㎡，消化周期从11.92个缩至8.12个，房企去存压力降低，目前市场已处于新货缺货的阶段，下半年预计会有众多新盘入市。

别墅产品成交突出，增幅明显大于去年。在国家支持改善型需求政策之下，也推动了别墅客户入市，别墅行情也较为热闹，2015年上半年别墅共成交1523套，合计面积45.6万㎡，同比上涨120%，主要是保利生态城、南部湾万科城、锦绣山河、金地城南艺境、万科棠樾等项目所贡献。

二、2015年下半年宏观经济及政策预测

1、全国宏观经济及政策展望

1.1经济层面：不确定性仍较大  改革红利、互联网+、创业创新等为经济注入新活力  

（1）结构调整、国企改革、创业创新等为经济注入新活力。2015年一季度GDP趋势性放缓，同比增长7.0%，比2014年下降0.4个百分点。二季度多项宏观经济指标指向不一，说明当前经济复杂多变，不确定性较大。PMI等宏观经济先行指标微弱复苏，但CPI再次下滑通缩风险仍然值得警惕。受产能过剩和外需疲软影响，投资和进出口增长乏力，但国内消费增长较为稳健，对整体经济起到关键支撑作用。同时，结构调整、国企改革、创业创新等将为市场开拓新的增长空间，整体经济或于三季度企稳回升。（2）经济不确定性大，或继续动用降准、降息货的币工具。货币政策保持稳健偏松，市场货币流动性、实际资金成本以及通缩风险将成为考量货币政策调整的主要因素；存贷比考核取消有利于引导实际利率下行，但考虑到整体经济复苏十分微弱，经济不确定性较大，长端利率仍高位运行，通缩风险存在加大的可能，下半年央行仍可能继续动用降准、降息的货币政策工具。

1.2政策层面：限购、降息降准、税收仍有空间  房价若上涨或再迎政府打压

经过多番的调整，目前房地产调控政策已经回到2008年，宽松环境是主流。如二套首付降至3成；降低住房公积金放贷门槛，提高贷款限额；营业税免征年限由5年改为2年；买房不限购，甚至还有财政补贴等。政策背后的实质还是通过房地产调控政策的放松来鼓励民众买房，从而稳定住房消费。2015年下半年还会迎来哪些政策，我们预计的调控空间有：

（1）限购或进一步修正。目前还执行限购政策的就剩下北京、上海、深圳、广州和三亚五个城市了，三亚年内很可能会动摇，其他四个城市估计会小范围修正。

（2）调整购房税收政策。营业税免征已经从5年改为2年，进一步下调的空间基本没有了，暂停执行对非唯一住房征收20％的个税政策是焦点；即使继续执行，也会不再按差额的20％征收，而是按交易总额的1％简易税率征收，或大概率事件。

（3）分类调控持续不变。新一届政府自上台以来，一改以往动不动就干预市场的理念，虽然坚持调控的大环境不动，但是在具体执行中已经分化成区别对待式的楼市调控政策，这种观念已经在过去有所崭露头角，在今年下半年会体现得更加明显。对价格涨幅过大、投机过热的地区采取严格的调控政策，反之，则采取宽松、放松的政策措施；

（4）降息降准仍有空间。经过多轮降息，目前银行一年期贷款利率和公积金利率已跌至历史最低水平，为购房者供房压力大大减轻，而营业税减免、贷款额度提升也都达到最大的宽松力度。预计下半年降息、降准货币政策可能还会继续宽松，今年有望迎来08年以来最大力度的降息。在相对宽松的货币政策环境中，也会使得房地产行业保持资金面的宽裕，一旦经济触底反弹，也会对房地产行业产生正向激励，提振购房者信心。