瑞峰：东莞政策利好不断 2015下半年30新盘将入市

（5）国家住房银行呼之欲出。目前热议的模式有两种：一种是国家开发银行的模式，即住房银行通过发行金融债筹集资金，然后直接向购房者和开发商提供资金支持；另一种是类似美国的“两房”模式，即住房银行通过购买商业银行的住房抵押贷款来支持个人住房市场(即个人住房贷款的资产证券化)，目前来看，实行“两房”模式的概率更高。

（6）房价若上涨，调控打压将出。上半年一线城市及热点二线城市成交全面回升，但不是意味着国家会放任其房价大幅上涨。若房价出现大幅上涨，相信政府调控政策也会配合出台打压，因此建议房企需随市而定，勿望市窃喜而进行过分涨价，导致市场出现大范围的上涨，而招惹来打压，影响走货。

1.3楼市层面：成交向上的势头不可挡  房价上涨可能性有限  土地市场或迎来活跃

 从社科院的报告可知，  2015年上半年，中国楼市在金融显著宽松、政策刺激力度空前、股市大起落等重大事件的综合作用下，经历了由全局性低迷到销量显著回升、局部房价反弹的转折。由于不同区域市场住房库存下降速度不一，下半年中国楼市存在结构性的房价快速上涨风险。

（1）区域分化依然突出，一线楼市加速回暖。据国家统计局公布的70个大中城市房价数据显示，5月份，住宅销量创年内新高，一线城市房价涨幅明显，楼市回暖趋势明显。从城市看，房价下跌的城市正在减少，特别是已有过半城市二手住宅市场处于上涨态势，上涨态势将会在下半年持续，尤其一线城市及二线热点城市由于自身优势，依然是购房者的置业热点，将会加速回暖。

（2）房价回升以稳为主，上涨可能性不高。下半年全国房地产市场在多重利好背景下，向上发展的势头不可挡。但限于行业结构性过剩的现状，购房需求由于上半年大量释放导致整体需求回落的大趋势所限，大多数房企现阶段的主要任务还是去库存，房价回升仍将是“以稳为主”，房价上涨可能性不高。整体来看，一二线城市房价可能加速上涨，三四线城市稳中有降或稳中有升。

（3）全国土地市场成交活跃，“高价地”再现。上半年楼市畅销，房企资金压力有所减缓，加上库存的降低，急需拿地补仓，房企拿地欲望将剧增，2015年下半年土地市场迎来回升的阶段，甚至“高价地”现象或频频出现。如6月初，华润华发联合体以87.95亿元拿下上海闸北地块，地块楼面价38061元/平方米，刷新了其自身于3月创下的上海总价“高价地”纪录。同日，招商平安联合体则以高达2.3万元/平方米的楼面价，竞得宝山大场镇地块，创出近90%的高溢价率。

（4）房地产将迎来真正“互联网+”元年。2015年5月，地产企业最最主要的事件就是万达集团和万科集团即将达成重要战略合作，双方将在房地产相关领域的发展进一步联手，还有世茂将推出“52+”Mini Mall产品线、泰禾投资深圳吉屋、方兴携腾讯打造“智慧家”“2+X”全面发力等各种房地产企业的各种“互联网+”转型等。2015年尤其是下半年，将真正打开房地产行业全面与互联网融合的局面，如果说去年提出“互联网+”的概念，使2014年成为房地产“互联网+”雏形，那么2015年才是房地产真正实现“互联网+”的元年。

（5）新开工面积同比仍下降，降幅收窄。历史数据表明下半年是推盘高峰，供应量季节性增长，预计全国房地产新开工同比将好于上半年。但受到2014年下半年土地购置面积持续下滑影响，下半年供应量或受到限制。综合季节因素、土地购置等多方面因素影响，预计2015年下半年新开工面积较上半年有所增长，但同比仍下降，降幅约为1.6%，较上半年收窄；全年新开工降幅预计在7.0%-8.6%之间。

（6）竞争激烈，房企联合金融机构抗压。伴随整个房地产行业进入白银时代，国内房企竞争格局出现两极分化态势，龙头房企创新合作，竞争优势愈发明显，强强联合下，中小房企直面生存困境，通过变卖股权等方式断臂求生，行业集中度进一步提升。过去重资产运营模式现阶段已难以为继，房企纷纷谋求变革之路，轻资产转型无疑是未来行业发展方向，与保险等金融机构的合作更加频繁，如生命人寿控股、佳兆业、金地、安邦保险入股金融街，金地、中国平安入股碧桂园，光大安石战略入股阳光100等，房企与险资等金融机构联姻，通过资源优势互通有无，而这也将成为房地产行业未来发展的一个方向点。

（7）改善型需求仍存，大户型或持续走旺。下半年住宅市场，无论是改需还是刚需依然还有巨大的市场，尤其在多番政策支持之下，改需的表现或强于刚需，100㎡以上大户型-130㎡大户型有望持续走旺。