东莞写字楼市场未来竞争加剧 中心城区将会成聚热点

针对此现象，房掌柜咨询了多位业内资深人士，得到的答复均是“这是非正常销售状态，不可作为市场参考数据”。“盛都花园肯定是非正常销售的，可能以前卖了现在才签约也可能是开发商因某些原因把房产转让给他人，如低价给股东、抵押给别人等，所以价格才这么低，具体内幕就只有开发商自己清楚了。”一位不愿透露姓名的地产研究人员说道。

经济结构决定了写字楼行情

作为一个靠制造业“发家”的城市，东莞经济结构的特殊性，决定了其不可能像广深等一线城市那样，有那么大的写字楼市场需求，以致一直以来，东莞写字楼销售都处于不温不火的状态，价格的上涨幅度有限。

就拿上半年成交来说，“半年成交329套”这个数据，与其他物业相比虽有点“惨不忍睹”，但在东莞写字楼市场却属于正常水平。据东莞中原研究部监测数据显示，2014年，东莞写字楼全年成交也不过711套，即便是最为热闹的2013年，也只成交798套。

东莞中原地产策略研究中心总监车德锐告诉房掌柜：“上半年的成交属于正常水平，这跟东莞市场特点、产业结构有关。东莞写字楼现在还没到爆发阶段，在爆发之前，目前的成交量都是正常的，市场本身供应量也不大。”

东莞的写字楼需求，最早集中出现在上世纪90年代。据车德锐回忆，比较典型的，是有独立办公需求的金融行业，在莞太路旁边聚集，都是自己拿地自己建的写字楼，那时候，大部分企业对写字楼的需求都还不是很明显；21世纪初，东莞大力发展民营经济，小企业猛增，写字楼办公需求慢慢凸显，一些注重办公场所的企业会选择莞城、东城的早期写字楼办公，但更多的是选择在小区内办公，尤其是刚起步的企业，不太讲求门面，只求办公地点功能齐全，吃住、办公都在一起了；2004年东莞市政广场出炉，让房企看到了周边地块的商用价值，加之小区禁商法规出台，独立写字楼的需求也越来越明显了……

“企业的成长，在不同阶段对办公地点有不同的要求，以致写字楼的设计、供应每过一段时间都会与当下需求对接，包括经济、互联网、商业、配套等，写字楼肯定是一代比一代高级的。”车德锐表示，与广深等一线城市相比，无论是成交量还是成交价格，东莞写字楼确实差距很大，但结合东莞经济实况，却是相对合理的。

中心城区成写字楼聚热点

随着东莞产业转型升级“号角”吹响，第三产业进入发展快车道，催生了对写字楼办公的需求，尤其是商业集约效应最大的中心城区，俨然成了写字楼的聚集区。