中原：银十逆袭变金十 东莞11月楼市成交有望再创新高

央妈屡出大招，利好政策不断刺激下，东莞楼市成交迎来大好行情，金九成色十足漂亮收尾后，银十逆袭变“金十”，并刷历史新高。在三级市场大力转介和深圳客疯狂入侵下，10月东莞热销盘频现，然而房价在前几个月过快上涨后，于本月开始企稳，主要由于二三季度资金回笼状况良好，许多开发商开始选择维持稳价跑量。

目前宽松政策深化，5年以上贷款基准利率下调至4.9%，买房成本继续降低，又是抄底的最佳时机。年关渐近，市场向好刺激开发商持续推货，新品房源供应依然活跃，预计11月东莞住宅楼市成交有望再创新高。

月度关键词：供应放缓、稳价跑量、成交创新高。

（一）新增供应状况

2015年10月东莞新增商品房供应总体情况：（商品房包含厂房数据）

供应大幅放缓，但体量仍处高位供应水平。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，10月东莞住宅新增供应大幅放缓，环比9月下降25%，但供应体量与历年相比仍处于较高位水平。10月市场新增供应下滑明显，主要体现在推货项目数的大幅减少上，由于抢跑金九的项目比较多，相应导致10月开盘项目有所减少。从开发商推货力度看，开发商推货热情普遍很高，单批推货量均比较大。与目前楼市成交火热势头相比，10楼市供应力度明显不足。

品牌房企分化明显，碧桂园、万科和光大冲刺力度大。

10月品牌房企推货情况分化明显，其中碧桂园、光大和万科的推货冲刺力度比较大，如碧桂园推出全新盘碧桂园天汇，还有旧盘碧桂园天玺和蜜糖加推新品，单月总推货量高达1414套。另外光大地产的推货量也突破千套关口，分别有光大山湖城、光大江与城和锦绣山河供应。还有万科也不甘落后，继续推600套新品房源揽夺客户。但保利、恒大、中信、金地等推货力度非常弱，部分由于储地量不足显得有心无力。

刚需供应明显放缓，改善户型放量增大。

从供应结构看，10月市场仍以刚需产品为主，但刚需供应环比上月出现明显放缓，而中高端改善户型的供应放量持续增大，所占全市的比重已由17%上升至29%。可见，随着楼市政策环境的宽松，市场供应不再单一地面对刚需购房人群，逐步有不少项目灵活调整推货方案，提供满足改善需求的产品。10月期间供应改善产品的项目主要包括有碧桂园天汇、光大江与城、光大山湖城、锦绣山河等11个项目。

松山湖供应持续高位，临深低位放量。

据东莞中原研究部对市场监测数据显示，10月市场供应大部分集中在松山湖片区、水乡片区和滨海片区，分别为21.97万㎡、17.98万㎡、8.98万㎡。今年以来松山湖片区住宅供应爆发持续活跃，已出现6个月突破20万㎡，截止目前2015年松山湖片区月均供应量高达18.61万㎡，比往年水平高出近一倍。今年松山湖片区入市新盘量多达16个，集中在大朗的比较多，如松湖朗悦、碧桂园天汇、远大城市广场等，据东莞中原研究部不完全统计显示，松山湖片区的新盘已基本上完，还剩下振业松湖雅苑、景泰嘉园预计11月开盘入市，接下来松山湖片区供应放量将逐步减少。

10月临深片区供应低位放量，仅6.98万㎡，环比9月萎缩75%，仅相当于过去一年平均供应量的四分之一，临深供应告急进一步加剧。从潜在供应看，临深片区尾盘多、新盘少，潜在供应量有限，未来相当一段时间内临深供应告紧成为常态。

（二）新开工状况

住宅开工量继续在低谷盘旋，潜在供应量加速减少。

近三个月许多开发商都把精力放在出货上，导致住宅开工量持续在低谷盘旋。据东莞中原研究部对市场监测数据显示，10月仅有汇景香樟公馆、汇景豪园和华安商住小区共供应住宅15.33万㎡。近半年市场库存消化非常快，然而开工持续低位将导致潜在供应量加速减少，容易造成后续市场供应越加吃紧。

（三）库存供应状况

住宅消化周期小于6个月刷新低，库存明显告急。

截止2015年10月31日，东莞住宅市场库存量为469.47万㎡，环比9月下降7.63%，同比去年同期下降14.07%。一方面，10月住宅新增供应大幅放缓。另一方面，10月楼市房源加速消化，总体成交量环比9月上升21.84%。“供缩需胀”明显加速缩短消化周期。截止10月底，东莞住宅库存消化周期跌破6个月卡位，为5.9个月，再刷历史新低，库存告急进一步加剧。当前正是买（卖）好时机，手头有货的开发商应尽快推货补仓。

洋房和别墅消化周期呈现“滑坡式下跌”，公寓库存高位压力依旧。

从住宅类型看，截止10月31日，洋房和别墅库存量分别为326.15万㎡、91.48万㎡，由于市场消化速度较快，两者消化周期持续缩短，近一年呈现“滑坡式下跌”。其中洋房消化周期首次低于5个月，洋房库存供应严重告急。另外，东莞公寓库存量为51.83万㎡，消化周期为16个月，高库存压力依然明显。而本月公寓消化周期环比9月下降，主要由于虎门万达广场公寓出货量较大造成。

（四）市场成交状况。

2015年10月东莞市商品房成交总体情况：(含厂房数据) 

利好政策刺激成交再刷新高，银十逆袭变“金十”。

10月东莞全市住宅成交110.12万㎡刷下历史新高位，成交套数也突破万套大关，为10401套。金九成色十足，10月楼市成交量远超9月份，传统“银十”成功逆袭成“金十”。金十行情的出现主要由两大因素作用比较大，一是10月楼市政策环境比9月更加宽松，前期政策利好叠加后促使更多客户加快入市；二是众多开发商抢跑金九银十，市场供应高位运行。

楼市人气高，热销盘明显增多。

10月期间，东莞楼市人气非常高，据东莞中原CCES系统显示,10月楼市来访量环比9月上升6%。楼市人气的明显升温带动成交量快速上升，10月期间较多项目成交明显升温，市场热销盘明显增多。10月普通住宅成交套数超过200套的有14个，而9月只有7个。从普通住宅成交套数排名看，9月前50名入门槛是41套，10月迅速提高到56套。

深圳房价高企不下，不断挤压深圳客外溢东莞。

10月深圳新房市场均价环比下跌4.9%，但同比上涨52.66%，房价依然高企不下。特别是深圳很多区域的房价在不到1年的时间内接近翻倍，促使深圳客不断外溢东莞。一方面，10月期间东莞开发商通过到深圳外展拓客、打地铁概念、莞深交通便利牌等积极吸纳深圳客；另一方面，10月深圳二手房市场成交持续大幅降温，受利润驱使，10月深圳中介继续加大力度将深圳客转介到东莞。从区域角度看，凤岗、虎门、黄江、樟木头、清溪持续消化比较多的深圳客，此外还有厚街、道滘、沙田、寮步、大朗比先前也吸纳了较多深圳客，可见深圳客在东莞市场的覆盖面越来越广。

刚需改善购房加速入市，投资相对平稳。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，10月东莞住宅成交火过9月，其中刚需和改善性产品成交均出现大幅上升，环比9月涨幅分别为21.68%、34.98%，数据显示刺激政策发挥作用，刚需改善购房加速入市。10月改善产品包括碧桂园天汇、光大山湖城、碧桂园天玺和锦龙湾畔花园等118个项目成交。

10月小户投资型产品（70㎡以下）成交环比大幅上升，主要受虎门万达广场单盘成交426套拉动作用较大，仅个别项目成交略显升温。此外，高端物业（180㎡以上）成交环比9月小幅上升4.78%，成交量大部分集中在个别楼盘中，如锦绣山河、东方银座兰乔公馆。从整体上看，10月投资需求释放缓慢，与9月相对平稳。

（五）价格分析

2015年10月东莞各物业成交价格情况：

受多个低价盘热销拉低，全市住宅均价跌回“9字头”。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，10月东莞住宅成交均价跌回“9字头”，为9574元/㎡，环比9月的10155元/㎡下降5.72%，主要受多个相对低价的项目如光大山湖城、庄士新都和碧桂园天玺热销拉低所致。

大部分开发商资金回笼压力轻松，以稳价跑量为主。

据东莞中原研究部监测数据统计显示，近两个月均出现洋房成交的项目中，超过7成楼栋价格环比升降幅小于5%，反映10月大部分开发商保持稳价跑量为基调。主要由于经历二季度之后再经历金九行情，许多开发商资金回笼大体到位，全年资金回笼压力较为轻松，目前基本无出货压力，加上对市场预期较好从而定价趋稳。又据监测发现，10月市场中仍有个别项目出现涨价，但仅为少数，且主要是品牌房企涨价。

“万元级”项目上升至三成，目前楼市房价已较高。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，10月洋房成交均价超过10000元/㎡的项目成交量占全市比重为31%，成交均价低于8000元/㎡的比重为44%。统计数据显示，2014年“万元级”项目成交主要占2成左右，从今年年初开始逐步上升，近几个月已上升到3成，而且低价项目比重也迅速减小，反映今年以来东莞房价上涨过快，目前已去到比较高的水平。

四成镇区涨价超过8%，临深房价面临高位滞涨。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，从今年1月至今，在不到1年的时间内东莞已有过半镇区涨价幅度超过5%，四成镇区涨价超过8%，其中临深区域纷纷飙涨。所有区域中，塘厦房价涨势最为凶猛，仅用了10个月时间上涨54%，单价涨幅为4371元，该区域内基本全部项目洋房单价涨幅均超过1000元，大部分在2000-5000元间。其次，凤岗、清溪、黄江和樟木头的房价涨势也很高，主要由于随着自住型深圳客不断外溢支撑东莞房价持续走高后，许多深圳客跟风投资炒楼，市场过热迅速炒高房价。

从10月临深成交情况看，由于前几个月涨价过快，目前临深房价已出现高位滞涨，10月临深片区洋房成交均价为11405元/㎡，与9月基本持平，主要由于开发商担心价格涨得太高“吓跑”客户。从成交项目看，大部分项目企稳，仅有金地仟百汇、锦龙湾畔花园、保利生态城等极个别项目小幅提价。

（六）东莞房企及住宅销售情况

2015年10月开发商商品房销售排名前十名：（按销售金额） 

万科继续领跑，碧桂园加码冲刺晋升第二。

10月万科地产有17个项目齐发成交收金12.88亿元继续领跑市场，万科年内已连续7个月单月销售成绩超过11亿元，显示万科抢收势头相当猛烈。今年碧桂园由于旗下多个新盘入市较晚，企业多月收金淡薄，而本月新盘碧桂园天汇终于开盘入市，加上蜜糖、碧桂园天玺和碧桂园豪庭持续加推，共同促进10月碧桂园实现创收10.69亿元，成功晋升全市第二名。从市场趋势看，年关渐近，品牌房企万科、碧桂园、万达等将继续发力冲刺业绩，特别是碧桂园前三季度业绩落后太多，预计在接下来的两个月中其冲刺力度明显增大，松湖碧桂园、厚街碧桂园、香溪水岸和蜜糖项目将全力推货。

强者越强，房企间业绩差距明显拉大。

截止2015年10月31日，2015年1-10月万科商品房销售业绩首创百亿新纪录，强者越强，万科与排行第二的碧桂园已拉开48.61亿元的距离。今年光大地产供应入市的项目产品中以改善型中高端产品为主，因正好赶上二套房贷首付比例降至四成、首套还清再买按首套、多轮降息降准等政策利好，多个项目热销赚得盆满钵溢，总收金额逼近碧桂园。其中锦绣山河项目恰好遇上今年的大好行情，受到自住、投资型的深圳客疯狂哄抢共创收28.82亿元，为2008年以来销售额最高的一年。然而金地、保利、万达等业绩与前三名的业绩差距明显拉大。

过半开发商业绩超去年全年水平，2成开发商业绩翻倍增长。

楼市持续热烧，令到许多开发商收金丰厚。据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，今年前10个月过半开发商销售业绩超去年全年水平，2成开发商的业绩比去年去年呈现翻倍增长，反映目前许多开发商的资金回笼状况良好，剩下两个月内的出货压力较少。

附：2015年10月住宅成交排名前十名：（按销售套数） 

（七）后市展望

● 政策：十八届五中全会首提“十三五”十字发展理念，明显提振市场信心。

10月底中共十八届五中全会首次提出“创新、协调、绿色、开放、共享”十字发展理念，促进新型家产化、信息化、城镇化、农业现代化同步成长，塑造更多依靠创新驱动、更多施展先发优势的引领型成长，保障全面建设小康社会目标的实现。

十三五”规划，既是本届政府执政以来的第一份规划，也是实现第一个百年目标的最后一个五年规划，战略意义空前。“十三五”规划强调保增长为第一要务，明显提升创新位次和对农业的关注，重点发展新兴产业，通过深层次的结构转型，从根本上解决经济问题，驱动经济中高速发展，可见我国经济转型的大国雄心。“十三五”十字发展理念将明显提振市场信心，投资者信心修复并升高，将促使股市上涨。

● 政策： 进一步放宽各项政策细则，刺激购房需求加快释放。

今年5年以上贷款基准利率从6.15%下调5次到4.9%，贷款利息成本一降再降，加上首套房贷首付比例最低2.5成以及二套房首付降至4成等利好政策出台，整个政策刺激尺度已经非常大，年内中央再降息降首付比例的可能性降低，那么接下来更多是加大前期政策的落实到位，还有进一步放宽其它各项相关政策细则，如买房不需再开单身证明、公积金贷款额度提高、公积金异地互贷等，加快刺激购房需求释放。从政策调控方向看，主要通过降低入市门槛、减少购房成本和简化交易操作方向引导刺激，未来11月份东莞楼市除了继续消化前期政策的利好，还将在其它细则逐步放宽下享受到更多的改革红利。

东莞公积金系数调整，可贷款额度大幅上升。

从11月2日起东莞公积金贷款系数进行调整，调整后个人公积金可贷款额度大幅上升，如月缴1000元满12个月，最高可贷款额度达184800元，比调整前高了52100元，这次政策调整有利减轻购房者的购房压力，降低入市门槛，提振购房者入市信心。

积分入户门槛进一步降低，12类人才可直接入户东莞。

11月初东莞积分入户门槛进一步降低，将条件准入的申请年龄从45周岁以下放宽到50周岁，同时其中符合条件的12类人才可直接入户东莞，还将职称类人才直入门槛从“中级职称”降低至“初级职称”，入户门槛降低将进一步刺激更多人才落户东莞，有利增加东莞购房需求。

● 经济： 经济已现低位企稳迹象，稳增长措施仍需巩固刺激内外需求。

10月财新中国制造业采购经理人指数和服务业PMI同时回升，分别较9月提高1.1个和1.5个百分点，产出指数、新订单指数、就业指数均有所改善，反映托底政策刺激持续显效，宏观经济呈现低位企稳。但国家统计局制造业PMI中，生产、新出口订单和就业指数均出现下滑，反映经济下行压力不减，而产能过剩以及内外需求疲弱仍是阻碍经济稳增长的重要问题。

10月底“十三五”计划建议未来五年我国经济年均增长底线是6.5%以上，并提出保持中高速增长的目标。由于政策短期刺激作用有限，政府仍需保持政策定力，通过微刺激拉动内外需求增长，继续改善经济结构。

● 需求：受政策刺激影响，购房需求明显增加。

人民币贬值压力加剧，流向楼市的资金增加。

10月24日央行双降后，一年期存款基准利率下调到1.5%。9月CPI同比上涨1.6%，10月内地食品价格明显下跌，预计CPI同比涨幅或收窄至1.5%，中国未来一段时间步入负利率时代的可能性降低。负利率就是一年期存款基准利率低于同期CPI实际水平，意味着钱存在银行所获得的利息还不够涨价，手中财富加速贬值，购买力下降。尽管负利率时代暂不会出现，但目前一年期存款基准利率水平处于低位，人民币贬值压力加剧，基于目前经济低位，投资渠道变窄，居民储蓄存款有可能搬家至股市。9月份人民币存款减少，股市从10月份开始步入微稳上涨的格局，在11月初强势冲高，反映投资者开始逐渐增加对股市的投资，加上受到“十三五”计划刺激，预计近期股市迎来“短牛”行情。

短牛将有利前期投资损失惨重的投资者解套，又因今年6月和8月的两次股市大跌给许多投资者留下阴影，市场恐惧心理依存，谨慎入市心态增加。加上目前股市中高位起步，赚钱效应弱，因此利益驱使场内资金或外围资金有可能更倾向流入楼市，楼市投机和投资需求明显增加。

二孩政策全面放开，刺激购房需求增加。

十八届五中全会公报指出：促进人口均衡发展，坚持计划生育的基本国策，完善人口发展战略，全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策，积极开展应对人口老龄化行动。全面放开二孩政策，有利增加未来人口量，刺激购房需求增加。尤其是二孩放开后，四房和五房的改善户型购买需求增加，在多项政策红利下，未来改善需求释放将持续增强，利好楼市发展。

● 供应：大好行情刺激开发商持续推货，楼市供应依然活跃。

今年中小房企的项目比较多，尤其今年宽松政策持续深化催热楼市，许多中小型开发商垂涎欲滴纷纷加快入市步伐抢滩市场。据东莞中原研究部对市场监测数据显示，11月楼市新增供应量仍然较大，包括有汉邦雍景居、鼎峰尚境、班芙春天、利丰中央公园、莲湖山庄、保利中央公馆等项目新增供应住宅。实际市场中，11月整体推货热度仍然较高，据不完全统计包括有振业松湖雅苑、佳兆业碧海云天、保利中惠悦城、珠江观澜御景、中惠悦峰、御海蓝岸、景泰嘉园等项目均预计于11月开盘或加推。但推货氛围比10月有所减弱，尤其是新盘入市量明显减少，主要由于许多项目都抢在传统的“金九银十”旺季抢跑，造成后面供应放缓。

● 产品：刚需发力很强，别墅入市掀热潮。

据东莞中原研究部对市场监测数据统计显示，11月潜在新增供应中，刚需产品保持较强的供应主力地位，比较多项目单盘推货量均比较大。此外，别墅入市量也明显增多，楼市再掀一股别墅入市热潮，如莲湖山庄二期315-450㎡独栋别墅开盘、利丰中央公园推320-529㎡双拼/独栋别墅、海逸豪庭推267-556㎡双拼/独栋别墅、松湖雅苑推190-300㎡联排别墅等等。

● 营销：暖场活动减少，“高筹冲量”成新态。

从10月份开始越来越多项目明显减少大中小型暖场活动的举办，由于许多开发商在前几个月销售业绩较好，加上宽松政策持续深化刺激客户加快入市，许多楼盘营销现场自然来访量普遍较高，预计11月东莞楼市暖场活动继续有所减少。究其原因：一、来访量充足达到理想值，开发商开始更注重节省成本。二，楼市火热下，较多项目认筹量较高，促使开发商减少营销费用投入。

政策持续宽松下，客户买房热情较高，促使较多项目认筹比较顺利，项目认筹量在相对较短的时间内快速冲高。据监测发现，近期许多项目认筹量普遍较高，大部分在200到800个间。随着认筹量容易高达标，越来越多的开发商调整推货策略，明显加大单次推货量，推货体量普遍在200套左右起到400套，“高筹冲量”的营销渐成新态。

东莞中原研究部认为，有优势的项目可以通过“高筹冲量”开盘形成热销效应，但目前政策利好，大部分客户入市心切，开发商们不宜因追筹拖延开盘太久，否则容易造成前期认筹客户流失。

● 区域：临深房价高和供应紧张常态化，交通政策双重利好加快深圳客外溢到厚街、大朗、沙田、寮步等区域。

据东莞中原研究部监测数据统计显示，截止2015年10月31日，临深片区洋房库存量为36.08万㎡，按过去一年的消化速度计算，其消化周期仅有1.9个月，库存量紧急告紧。因目前临深片区尾盘较多和旧盘供应量有限，临深市场面临严重供应短缺，又因未来新盘入市较少，未来相当一段时间内临深供应紧张将呈现常态化。

目前临深的塘厦、凤岗、清溪许多项目房价较高，比较多属购房边缘性的深圳客户将会转移到其它价格相对较低的区域。这些边缘客通常购房以自住为目的，自然购房区域与深圳的交通通达性成为他们考虑的重要因素。目前东莞境内能够较快地通达深圳的交通线路主要是莞深高速、沿江高速、深莞惠城际轨道交通，明年还将有R2线开通与深圳20号线无缝接驳，且未来还有深圳轨道交通6号、10号、11号、13号线路继续连接深莞两地。因此，随着临深房价高企、供应量趋紧和莞深交通越来越便利，深圳客将搭乘政策利好便车，加快进入东莞虎门、厚街、大朗、沙田、寮步等区域。在这过程中，深圳中介也起到重要的推动作用。

● 量价：11月住宅成交有望再创新高，房价滞涨企稳。

目前大部分开发商出货比较轻松，加上许多项目房价已走得比较高，预计11月开发商调价动作较少，市场基本维持稳价跑量局势，房价滞涨企稳。成交方面，11月利好因素较多，预计住宅成交或有望超10月，再刷历史新高，究其原因：一、宽松政策持续加码，对刚需改善客户的刺激力度加大。二、新增供应持续放量，刚需强势供应对接更多刚需购房需求。三、深圳客对政策变化的嗅觉更为敏锐，深圳高房价压力不减逼使其加快外溢东莞。四、三级市场以及电商借势疯狂搅活市场，为项目带来更多的成交客户。五、于10月底开盘的多个项目如汉邦雍景居、鼎峰尚境、班芙春天、利丰中央公园等将在11月进入签约，将直接托高11月东莞住宅楼市成交量。