瑞峰：东莞房企持续高频加推 11月住宅成交再创新高

一、导读

1、宏观环境：棚改或成楼市最大的利好  凤岗重大项目动工

全国：全国楼市正处于去库存阶段，近期高层频频提到房地产去库存，未来棚户区改造、房地产信贷、税收等方面调整将是政府的发力重点，尤其“棚改”方面， 2016年城市棚户区改造的任务目标或将创下历史新高，随之而来的则是城市棚户区改造及其货币化补偿安置，将成为2016年楼市去库存的最主要手段。

国家统计局数据显示，2015年1~10月，全国待售商品住房面积6.9亿平方米。按照平均每套户型面积100平方米计算，全国商品住房库存约在690万套的水平。若2016年城市棚户区改造的任务目标定在600万套左右，其中有60%左右能够通过货币化安置，加上信贷政策的配合，基本上可以解决约一半的商品住房库存，因此可以说棚改或成明年楼市去库存最大的利好，但具体实施情况还得看政策正式落地。  

东莞：两个市级重大项目——南方中集物流装备制造生产项目、凤岗天安数码城项目日前在凤岗破土动工，建成投产后预计年总产值400多亿元，年纳税总额30多亿元，相当于再造一个“工业凤岗”，未来将对凤岗经济及房地产方面都将带来极大的利好。

2、新增供应 ：临深片区再成供应主战场   房企推货产品多类化

上周东莞全市共有11个项目有商品房新增供应，住宅2680套，合计面积约29.34万㎡，环比下降3%；非住宅新增1175套，面积约为6.37万㎡，环比上升213%，主要由虎门万达广场的商务公寓产品供应。

上周供应节奏保持高位运行，从区域来看，临深片区再次成为供应主战场，共有4个项目有住宅加推，分别是樟木头保利生态城批量推货，为754套71-150㎡洋房和364套52-72㎡住宅公寓；塘厦珠江观澜御景加推256套101-114㎡改善户型；凤岗名流印象花园推58套192㎡大户型产品、大运城邦则推12套384-534㎡别墅。从产品类型来看，推货项目产品面向客户群较为全面，尤其满足于刚需和改善两大类客户，如汇龙湾、振兴松湖雅苑、丰泰观山碧水凌峰、钜隆碧水湾花园等项目皆推74-260㎡的多种户型；而别墅产品供应脚步持续，表现在振兴松湖雅苑推10套145-248㎡别墅、钜隆碧水湾花园推30套367-503㎡别墅等项目。

从预售证来看，预计近期上市项目有天骄御峰、宏远康城假日、南部湾万科城、田禾卢浮公馆、翠云轩花园、嘉宏锦城、中惠悦峰、卓越蔚蓝花园、佳兆业·碧海云天等项目。

3、成交情况：松湖、临深片区新品去货快    11月住宅成交超110万平再创新高

11月最后一周，东莞楼市成交依然强劲，住宅周成交持续高位运行。上周全市住宅成交2663套，面积约30.14万㎡，环比上涨8%，同比上涨22%；非住宅成交大幅度上涨，全市成交1163套，面积约5.60万㎡，环比上涨121%，同比上涨93%。年底冲刺期，在房企连续一个多月的高频加推“轰炸”下，11月楼市成交成绩也相当的喜人，截止11月29日住宅成交量达110万㎡，再创历史新记录。临深片区和松湖片区新品入市持续热销，如珠江观澜御景、振业松湖雅苑、华桂园、金地艺境花园、广源阳光里等项目上周成交皆在百套以上，为上周楼市的高温运行贡献力量。另外，值得关注是年底投资行情再次抬头，商务公寓产品受宠，厚街万达广场、虎门万达广场的商务公寓批量签约，全市商务公寓成交环比上涨3倍多；住宅公寓成交涨幅也较大，环比上涨六成。

4、成交均价：临深万元项目新品热销   上周房价再次步入“万元户”

东莞楼市住宅均价在维持了3周在9千上平稳运行后，上周房价再次步入“万元户”，住宅均价10363元/㎡，环比上涨9%，同比上涨9%。原因是：1、均价过万的项目成交比重加大，主要来源于临深片区，如珠江观澜御景（13223元/㎡）、汉邦·雍景居（11338元/㎡）、金地艺境花园（16057元//㎡）、保利中惠中央花园（12132元/㎡）项目成交皆在个盘排名前十；2、全市10000元/㎡以上的产品成交约占4成，环比上涨11个百分点；3、在别墅和万元项目成交的支撑下，区域均价过万的镇区就有12个，且集中在前20名。

5、楼盘活动：自由星城、中惠悦峰、城南艺境新品开盘  冲刺业绩商铺推货动作加强

上周有3大项目新品开盘，分别为自由星城3栋开盘，推98㎡、101㎡、145㎡户型，去货9成以上，开盘均价为13000元/㎡；中惠悦峰4栋新品开盘，推出136套非毛坯85㎡三房、100㎡四房，去货9成左右，均价9500元/㎡；金地城南艺境169栋开盘，推出97-102㎡户型，均价7800元/㎡。