中原：11月东莞土地市场高热 房企积极拿地看多后市

2015年的尾声将至，回首2015年，是房地产疯狂的一年，是开发商大丰收的一年。11月新房市场高烧不退，市场成交量高位运行。年底品牌房企加大出货力度，致力年终的最后抢收。

东莞土地市场受到供应紧缺的制约，成交量徘徊不上。11月东莞土地市场快速走出低位行情，部分区域供应放量，优质地块上市，土地市场迎来久违的拍卖热潮。新房市场的供不应求、开发商的土地储备量不足、开发商的资金回笼宽裕以及未来的行情预期好转，增强了开发商的拿地信心。

大朗供应的三宗商住商业用地受到市场多家企业的追捧，碧桂园、万科、天麟地产各斩获一宗，并且大朗诞生了新的“高价地”。大朗三宗地块均以高溢价成交，大朗成为本月土地市场的“香饽饽”，万科、碧桂园、天麟地产均不惜重金布局，一方面是大朗已成为承接深圳客的重要区域之一。今年来大朗区域的多个项目通过二三级联动导入深圳客，今年前11个月大朗的住宅均价为8451元/㎡，比去年全年的6478元/㎡增长30.46%，深圳客直接推动大朗的房价大幅上涨，这也是促使企业不惜下重本布局的根本原因。另一方面松山湖原则上不再供应商品房，需求将外溢至周边镇区。

一、11月东莞土地市场供需强劲回升，土地热度攀升。

11月关键数据一览：

月度总体叙述：

11月东莞土地供需快速走出低位行情，供需强劲回升。本月东莞土地市场供应31宗，占地面积合计186.27万㎡，环比增加471.89%，同比增加1575.82%，其中商住地供应11宗，占地面积合计47.4万㎡，环比增加91.55%，同比增加1239.63%。年末政府为完成年度推地计划，年底土地市场惯性供应放量。

成交方面，11月东莞土地成交19宗，占地面积合计135.86万㎡，环比增加415.27%，同比增加994.14%，建筑面积合计323.98万㎡，环比增加534.8%，同比增加1349.49%，成交量急剧升温。11月土地成交金额38.67亿元，环比上月增加293.91%，同比增加5276.24%。商住地成交5宗，占地面积17.75万㎡，环比增加30.5%。商住地建筑面积48.25万㎡，环比增加18.19%。本月商住地成交楼面地价3701元/㎡，环比上升65.33%。

二、东莞土地市场

（一）、土地供应

1、年末土地市场迎来一波供应热潮，政府推地热度明显升温。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年11月东莞土地市场供应31宗，占地面积合计186.27万㎡，环比增加471.89%，同比增加1575.82%，建筑面积合计432.19万㎡，环比增加581.45%，同比增加1868.7%，供应量创历史的月度供应记录。其中商住地供应11宗，占地面积合计47.4万㎡，环比增加91.55%，同比增加1239.63%；商业商住供应1宗，占地面积11.83万㎡；工业用地供应13宗，占地面积合计89万㎡，环比增加1037.71%，同比增加1074.66%。本月东莞土地整体供应量发力显著，土地供应表现抢眼。

年底东莞土地市场迎来一波供应热潮，商住地、商住商业混合地、工业用地均大幅发力。11月东莞土地供应出现井喷，主要有几点原因：其一，今年前三季度东莞土地市场供应放缓，年底尚未完成供应计划，政府加快推地步伐。其二，东莞楼市供不应求的局面在不断地加剧，市场供应告急的信号持续显现，而土地供应不足将会致使后市楼市供应量青黄不接。为平衡市场供求关系，政府也着手加快商住地的推地力度。其三，年底开发商资金回笼顺畅，企业投资开发的底气增加。

2、11月商住地供应放量显著，土地供求紧张未能根本缓解。

根据东莞中原研究部监测数据显示，2015年11月东莞商住地供应11宗，占地面积合计47.4万㎡，环比增加91.55%，同比增加1239.63%；建筑面积合计110.89万㎡，环比增加97.3%，同比增加1233.55%。今年11月东莞商住地供应量为2014年3月以来的最高供应记录，供应放量显著。

11月东莞土地供应量出现井喷，商住地供应热度升温，主要是年底土地市场惯性冲量，完成年度推售计划。本月土地市场有不少优质地块入市，大朗、大岭山、万江等区域均有地块入市。大朗供应3宗商住商混合用地，其中2015WG056一宗商住商业混合用地占地合计11.8万㎡，其中商住地占地仅2.7万㎡，商务金融占地达到8.5万㎡，该地块侧重商业部分。城区土地市场的连续断档，也迎来了久违的土地供应，南城、万江均有地块供应。城区新房供求矛盾恶化严重，优质地块供应将会吸引多家企业关注。11月东莞热点区域多宗优质地块入市，将大大活跃土地的拍卖氛围，上演土地拍卖热潮。短期的土地供应放量，未能根本上缓解土地的供求紧缺关系。

2015年11月东莞挂牌上市土地情况一览：

（二）、土地成交

1、11月土地成交金额爆发增长，年底土地财政收入“大丰收”。

据东莞中原研究部监测数据显示，11月土地成交金额38.67亿元，环比上月增加293.91%，同比增加5276.24%。其中，商住地成交金额为17.86亿元，环比增加95.41%，贡献了整体市场的46.17%。11月土地成交金额爆发增长，主要是土地成交量回升，优质地块上市吸引市场资金追捧，年底土地财政“大丰收”。

2、11月土地成交规模迅速扩张，土地市场高热。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年11月东莞土地成交19宗，占地面积合计135.86万㎡，环比增加415.27%，同比增加994.14%，建筑面积合计323.98万㎡，环比增加534.8%，同比增加1349.49%，成交规模迅速扩张。分类型来看，商住地成交5宗，占地面积合计17.75万㎡，环比增加30.5%；商业商住用地成交1宗，占地面积合计11.83万㎡；工业用地成交11宗，占地面积合计83.61万㎡，环比增加1162.58%，同比增加573.37%；其它用地2宗，占地面积合计22.67万㎡。

11月土地成交量为近四个月的新高记录，成交规模迅速扩张。11月土地市场现高热，主要体现在几个方面：一是，市场成交量的快速升温。土地整体交易量和商住地交易量均出现大幅回升，土地市场走出短期的低位行情。二是，开发商积极参与竞拍，土地拍卖氛围十分活跃，高溢价现象突出。万科、碧桂园、天麟地产等开发商积极参与竞拍，拿地意愿升温，高溢拿地。其三，过去被抑制的购地需求被释放。行业预期持续向好，投资风险减弱，并且开发商资金回笼到位，产生的购地需求迫切。四是，一线品牌房企是市场风向标，万科、碧桂园等企业积极拿地，利于增强行业信心。东莞楼市供求失衡的局面在加剧，市场急需货量补充供应缺口，开发商积极拿地补充货量。

3、优质地块上演土地拍卖“盛宴”，房企积极拿地看多后市。

根据东莞中原研究部监测数据显示，2015年11月东莞商住地成交5宗，占地面积合计17.75万㎡，环比增加30.5%，商住地建筑面积48.25万㎡，环比增加18.19%。此外，还有一宗商住商业混合用地占地面积达到11.83万㎡，建筑面积43.94万㎡。

土地交易量伴随供应量的激增以及优质地块的上市，11月上演土地拍卖盛宴，房企积极拿地看多后市。其中，编号为2015WG056位于大朗的一宗商住商业混合用地占地规模达到11万㎡，吸引2家企业轮番竞拍，双方咬定不放，经历3小时、70轮、溢价98%被碧桂园斩获，折合楼面地价3177元/㎡。该地块商业部门占主体，商业占地面积达到8.5万㎡，商住地占地面积仅2.7万㎡。今年碧桂园调整发展策略，实现了互联网+金融的战略，集团资金充裕。碧桂园在东莞频繁攻城掠地，扩张势头迅猛，并且不惜代价地高价拿地，此举的背后是碧桂园调整了发展战略，集团资金充裕，向利润提升与规模扩张齐头并进的战略发展，加大商业发展也成为碧桂园的发展重要战略。

万科今年前11个月的销售金额为109.9亿元，其中南部湾万科城贡献了40.24亿元。万科土地储备量不足，急需拿地补仓。编号2015WG057位于大朗镇长塘社区、求富路社区的一宗商住地挂牌出让，四家企业参与竞拍，经过44轮的争夺、溢价63%，最终万科以11.34亿元斩获，折合楼面地价4680元/㎡。另一宗同样是位于大朗的地块编号为2015WG058也吸引4家企业竞拍、44轮的争夺、溢价123%，最终天麟地产以3.99亿元擒下，折合综合楼面地价5501元/㎡，诞生大朗新的“单价高价地”。大朗成为本月市场的“香饽饽”，万科、碧桂园、天麟地产均不惜重金布局，一方面是大朗已成为承接深圳客的重要区域之一。今年来大朗区域的多个项目通过二三级联动导入深圳客，今年前11个月大朗的住宅均价为8451元/㎡，比去年全年的6478元/㎡增长30.46%，深圳客直接推动大朗的房价大幅上涨，这也是促使企业不惜下重本布局的根本原因。另一方面松山湖原则上不再供应商品房，需求将外溢至周边镇区。此外，保利地产斩获茶山一宗商住地，反映品牌开发商积极拿地，后市依然看多。

4、优质地块受市场资金追捧，本月商住地楼面地价快速反弹。

据东莞中原研究部监测数据显示，2015年11东莞商住地成交楼面地价3701元/㎡，环比上升65.33%。本月东莞楼面地价快速回升，主要是优质地块受到市场资金的追捧。大朗的两宗商住地均以高溢价成交，并且诞生新的高价地，致使楼面地价快速反弹。

5、土地市场再现激烈的抢夺氛围，本月溢价率强劲回升。

据东莞中原研究部监测数据显示，本月东莞商住地的溢价率为46.49%，比上月2.81%明显上升。本月大朗出让2宗商住地溢价率均超过60%，土地市场再现激烈的抢夺氛围。年底开发商购地需求增加，而东莞土地市场一直缺乏供应优质地块，本月大朗有多宗优质地块上市，吸引开发商积极参与拍卖，拿地热情高涨，溢价成交突出。

2015年11月东莞土地交易明细：

四、后市展望

品牌开发商积极拿地，未来行业将呈现“诸侯鼎立”的强者恒强格局。

今年前11个月万科的销售金额为109.9亿元，全年销售金额有望突破120亿元。万科成为东莞首个超过100亿元规模的房企，行业龙头地位可见一斑。今年前11个月万科通过招牌挂的形式拿地金额为33.56亿元，占全市商住商业地块的32%。前11月碧桂园的销售金额为66.2亿元，仅次于万科，前11月拿地金额为28.46亿元，占全市商住商业的27%。万科和碧桂园两家企业合计拿地金额占全市的商住商业地块的59%，近6成。品牌开发商积极拿地，扩张策略延伸。万科重点布局虎门，向大朗、麻涌等二线城市进攻，碧桂园采取的全面布局东莞的策略，后市土地储备量充足。未来行业将呈现“诸侯鼎立”的局面，强者恒强的格局加剧。

12月土地市场延续高热，土地市场将火热收官。

根据东莞中原研究部监测的数据显示，12月东莞土地市场将有23宗土地挂牌入市，占地面积合计82.44万㎡，建筑面积合计163.83万㎡。其中商住地成交10宗，占地面积合计44.4万㎡，建筑面积合计93.85万㎡，商业用地1宗，占地面积合计2.68万㎡，建筑面积4.02万㎡，工业用地5宗，占地面积10.21万㎡，建筑面积17.48万㎡，其他用地7宗，占地面积25.15万㎡，建筑面积48.48万㎡。12月土地市场高热延续，土地市场将火热收官。

2015年的楼市行情几成定局，开发商丰硕累累，也会开始为明年的推售货量以及推售计划作准备。12月东莞土地市场供应继续放量，其中不乏热点区域的优质地块，土地成交量有望高温延续。12月的土地市场将会受到业内人的高度关注，看点较多。从区域上分布来看，中心城区打破了供应断档的格局，万江有2宗地块曾在去年挂牌入市被恒大斩获的商住地被取消交易，12月再次进入挂牌出让阶段，起步价和上次出让一样。南城也有一宗2.2万占地的商住地挂牌入市，容积率2.5，折合楼面地价仅1880元/㎡，预计受到企业的追捧。大岭山水朗村有3宗商住地出让，地块占地规模在3-12万㎡，三宗地块曾在去年流拍过，去年分别以占地12万㎡、9.6万㎡的两宗地块出让，今年将9.6万㎡的地块划分为两块地块出让。在去年市场行情不被看好，开发投资风险大，开发商拿地顾虑重重。2015年的市场大好转，开发商资金回笼到位，政府也顺势将去年流拍或取消交易的地块重新拿出来拍卖，去年流拍地块有望顺利交易。

即将东莞挂牌上市土地情况一览：