瑞峰：东莞楼市年前高烧不退 最后一波推货高峰来临

一、导读

1、宏观环境：排除全面救市  “分城施策”将是今年房地产市场的政策思路

“去库存”成为2016年五大经济任务之一，被提到了前所未有的高度，但并不意味着全面救市，决策层不会像2009年那样出台全面刺激楼市的政策，也不会出现统一的、一刀切的房地产调控政策，而是根据地方城市、不同房地产市场情况的局面，出台针对性的措施。

住建部表示，“分城施策”已成为最高决策层认可的房地产市场政策思路，未来在“分城调控”调控政策思路下，不同城市的房地产政策口径将不尽相同。北京、上海等特大型城市仍将维持从严的政策口径，而库存较大的二三线城市，预计将加大活跃楼市交易的政策力度，目前已经有城市开始酝酿考虑出台地方性政策，对“新市民”购房通过补贴、减免交易环节税费等方面的手段，来刺激楼市。

2、新增供应 ：凤岗争夺深圳客力推新品入市  松湖片区新增贡献量也不俗

上周东莞全市共有12个项目有商品房新增供应，住宅1349套，合计面积约15.81万㎡，环比下滑15%；非住宅新增965套，面积约为5.59万㎡，环比上涨6%，主要是由钜隆碧水湾花园、田禾卢浮公馆的商务公寓产品供应。

上周东莞供应市场有所放缓，但依然处于高位运行。从区域来看，临深片区以凤岗为战场，表现在名流印象花园推224套68-87㎡中小户型、汉邦·雍景居推280套77-114㎡刚需和微改善产品、大运城邦则供应74套191-553㎡别墅；松湖片区贡献也不俗，鼎峰尚境新增306套93-160㎡洋房、碧水天源加推128套98-118㎡户型而莲湖山庄则有12套别墅入市。另外，大石龙片区的石排利丰中央公园新推228套95-137㎡洋房上市，或将为大石龙片区楼市增加活力。

从预售证来看，预计近期上市或加推的项目有鼎峰尚境、金地·琥悦、绿地大都会和班芙春天等项目。

3、成交情况：年前最后一波推货高峰来临   周成交持续高位运行     

上周东莞楼市依然处在高速运转的阶段，全市住宅成交3164套，面积约35.50万㎡，环比下滑19%，同比上涨221%；非住宅成交844套，面积约4.7万㎡，环比下滑7%，同比上涨239%。

虽然已经进入春节倒计时，但东莞楼市依然火热。一方面东莞楼市处在上升阶段，良好的政策和信贷环境给予购房者入市的信心；另一方面春节前最后一波营销热潮，房企推货节奏依然强烈，新品扎推上市催动新的购房需求，上周鼎峰尚境北园、名流印象花园新品进入网签阶段，周成交皆超过200套，支撑起东莞楼市高位运行；而光大山湖城、春晖国际城网签持续，成交依然出众。预计本周成交温度有所下降，但依然会好于往年同期。

4、成交均价：热门区域“高价”项目热销   均价11055元/㎡维稳

上周东莞住宅成交11055元/㎡，价格保持平稳，基本和前几周持平，维持在11000元/㎡左右的高位运行。近几周凤岗、黄江、虎门、寮步等热门区域新品集中网签，对整体价格拉升作用较大；此外，市场向好，热销项目涨价已成惯例，上周热销项目名流印象花园成交均价约18222元/㎡，同比2015年1月的价格上涨近1倍多。

5、楼盘活动：营销活动逐步减少  大部分项目步入自然去货的状态

上周楼盘活动较为平淡，随着新年的临近，营销活动逐步减少，大部分项目开始进入自然去货的状态。上周较为瞩目的是黄江金地湖山大境加推72套105-145㎡户型，受到深圳客的抢购基本卖完，均价明显上涨，突破2万，签约均价为21000元/㎡，足见深圳客对东莞楼市的推动作用；而碧桂园为布局2016年市场，新盘蓄客动作频频，虎门碧桂园展厅盛大开放，同时启动项目全线宣传和拓客。

6、土地市场：清溪再推商住地3.26万㎡  起始楼面地价1971元/㎡

上周东莞推出1宗商住地和1宗商服地，其中一宗商住地位于清溪镇重河村，面积约3.26万㎡，起始价14765万元，起始楼面地价为1971元/㎡。先前已经有世博、保利等开发商布局清溪，加上2015年碧桂园的强势入驻，清溪房地产市场火热程度一再升温，已然成为东莞目前的火热区域。去年以来，清溪凭借交通、环境、城市配套等优势，成为“强吸”深圳客的重要阵地，房价已飙升至12000元/㎡以上，此宗地块地价1971元/㎡，将会吸引多家开发商争夺。

而商服用地则位于南城三元里四环路南侧，面积约为1.4万㎡，起始价17965万元，起始楼面地价为2510元/㎡，用途为商业金融，在繁华的南城区，土地稀缺，以商服用地出让为主，此次推1宗商服用地，或会受到开发商的青睐。