中原车德锐：东莞楼市即将步入复苏期 价格趋稳

中原地产研究部经理车德锐

轻轨这个话题，在东莞五六年前已经开始谈起，一直大家都有这个期望和预期，希望早点把轻轨建起来，能够推动整个城市的发展和整个房地产快速发展。今天有几大问题，第一个就是探讨一下东莞轨道交通引发房产格局及生活方式的变革。对于房地产来说，我们身在房地产，就谈房地产，我们首先从宏观谈起，目前这一轮房地产的发展周期到底是属于什么阶段呢？我们认为东莞新一轮的城建投资热潮已经启动了，这是我一直强调的观点。我认为东莞十年一波这么一个热潮，东莞会不断加大投资，各个镇区都是，包括从今年已经开始，东城已经打算投入140个亿，相信南城还有其他镇区，都会跟进，不断追加资金，做出很好的规划前景。

这一轮的投资热潮，应该可以做一个历史的重演，我们可以回到2000年，中心广场的建设带动了主城市的发展，通过七八年时间，已经打造了非常好的形象。接下来的十年，它又是一个新的发展周期。在启动过程中，我们可以看到，有几方面是会升级的，我们所提到的产业升级，会在这一轮投资热潮中很明显地出现产业方面的结构调整、转型和升级，第二个就是配套的升级，这个配套也包括生活配套、行政配套，还有交通配套。交通配套里面有我们目前谈的这个话题，就是轻轨。轻轨的建设事实上就是交通配套升级的一个加速器。

这几方面升级之后，我们可以看到，城市就会升级。城市升级，事实上就是我们所谈到的房地产方面的东西，就是城市化进程的加快。我们觉得东莞目前的阶段，房地产开发得很快，但是城建投资、城市化进程跟不上这个节奏，产生一个脱节，从而导致我们开发了很多新楼盘，周边的生活配套不是很完善。未来来讲，有赖于城市化进程的加快，我们做房地产开发的有望得到更好支撑。城市的升级，自然而然的，比如在中心广场投入500亿，整个土地就会升值，地价贵了，房产也是水涨船高。

房产升值也是有个过程的，我们可以看回02、03年，中心城区建设如火如荼，但是我们没有看到房价有明显的上涨，这就是房地产开发新一轮投资热潮刚刚开始的时候，市场表现更多的是量价起稳。因为一个地块进入新的开发，它其实是不成熟的。不成熟意味着消费者买房的时候看不到这里未来的蓝图、未来的真实情况，他还是觉得不是很便利，现在买房有点早。等这个地方成熟的时候，再陆陆续续进来。从消费者来讲，他会有一个过程，就是来这个地方买房。

轻轨也是一样的，轻轨沿线，我们可以看到，在未来，肯定会有很多开发商在轻轨沿线布局，争取拿好的地块。但是这样一来，可能会导致沿海房地产开发有一个扎堆，大家一起动，供应量就有点大，而且公司也不成熟。有些地段比较好的，可能会受到消费者的追捧，但是大部分都还不是很成熟。刚才说消费者是这么一个缓慢的过程，作为投资者更是，除非很长线的投资者，才会看到这里面的机会，提前布局。但是中短线的投资者，他还是等到消费者已经进去了，有一个雏形的时候，投资者才会陆陆续续进来，一些短线投资者看到已经成熟了，租赁需求慢慢开始活跃了，短线的投资者才会进来，这个时候就快速推高房价。所以我们看到这个过程有点缓慢，起码是5年以上的事情。

第四个问题，轨道交通新时代能否掀起东莞楼市新的高潮，其实这是回应了这个观点。我相信会是一个高潮，但是这个高潮来的时间可能会在几年后，这个过程会比较缓慢。新一轮的投资热潮带动了房地产开发的热潮，不仅是轻轨沿线，东莞这么多镇区，目前看来，各个镇区都有很多投资机会，相信开发商在不断调研过程当中可以发现很多镇区未来的发展空间，可能会采取提前的布局，特别是一些品牌开发商，看得更尖锐一些，意味着接下来投资的热潮，土地成交量会升温，开工量会大幅增加，整个房地产处于一个复苏的阶段。所以我个人认为，2010年之后，东莞房地产真正步入一个复苏期。这个复苏期，不要期望成交量会很大，因为它的价格是趋于稳定的，不会像过去的三年过程当中，2007到2009年的起起落落，2010年是市场趋稳的态势。投资者不急于出手，市场供应量大，会影响整体成交量，明年也不会有明显的回落。价格我们认为是趋向稳定的态势。