中原关于深圳楼市新政的解读及对东莞市场影响的分析

　　根据东莞中原研究部监测数据显示，截止3月20日，东莞住宅有塘厦、松山湖、凤岗3个镇区的价格超过“2万元”，有14个区域的房价在10000-20000元/㎡之间，这意味着东莞超过一半以上的区域的房价单价是过万元，仅有大石龙片区和水乡片区的局部镇区的房价处于全市的“价格洼地”。从价格同比涨幅来看，塘厦和大岭山的价格同比增幅超过100%，樟木头、凤岗、大朗、虎门、横沥、松山湖、黄江、长安、沙田、清溪等10个区域的房价同比去年同期增幅是超过50%的，东莞多个镇区房价涨幅明显。东莞房价延续涨势，并且房价屡次创新高记录，触及天花板，一方面是东莞市场的供应紧缺所至，供求关系的严重失衡，让市场优势向卖方靠拢，开发商具有定价上的绝对优势。另一方面是深圳客的投资需求大量涌入东莞，部分不良中介参与炒房，哄抬楼价。

　　东莞房价的过快上涨已备受市场各方的瞩目关注，一方面房价过高，不利于东莞房地产的长远健康发展，而高房价变为二手房后，可接盘的人是少数。其二，房价上涨过快，透支了未来的上涨空间，严重阻碍本地购房者合理购房需求的释放。

　　2、深圳楼市投资预期降温，东莞临深片区项目来访量下降。

　　近期受到深圳楼市调控收紧的风声，深圳客入市观望情绪增加，流入东莞的需求也减弱。根据东莞中原监控的数据显示，近一周东莞临深片区以及对接深圳客需求的项目来访量明显降温，如虎门、塘厦、沙田、凤岗一些具有代表性的楼盘的来访量均出现了明显的下滑，樟木头某个项目的来访量更是下降50%。对接深圳客需求的项目来访量出现大幅降温，反映深圳客流入东莞的需求减弱，市场出现降温迹象。

　　3、中介联合开发商炒房等丑闻被媒体曝光，市场滋生观望氛围。

　　近期关于东莞楼市的负面消息频繁被媒体曝光，比如中介联合开发商炒房的丑闻、购房者退房、行业潜规则等丑闻。丑闻被曝光后，关于东莞楼市的负面消息此起彼伏，市场滋生观望氛围。房价被某些不良中介哄抬后，价格被大幅抬高，消费者最终是受害者。此事件曝光后，负面舆论的持续蔓延，令消费者对中介、开发商失去了信任，也会受到政府相关部门的高度关注。近日东莞房管局也在回应中介炒房事件，表明要联合打击“黑中介”。中介参与炒房，购房者信息不透明，增加了购房者的担忧情绪，放缓入市步伐，这对于开发商出货是不利的。

　　4、二手房业主高预期，反价现象突出，二手市场“有价无市”。

　　新房市场的火热快速蔓延至二手市场，尤其是局部供应紧缺的临深片区和中心城区二手交投迅速升温。临深片区供应紧缺，而深圳客的需求又十分旺盛，推动二手交易的活跃。塘厦的二手房均价去到15000元/㎡以上，部分90年代的老龄的楼梯房单价也去到10000元/㎡以上，二手房价格迅速飙升，但从成交量来看，增长较为缓慢。年后中心城区的房价也迎来“补涨”行情，年后的楼价比年前出现了快速上涨。房价上涨的消息引起部分购房者恐慌性入市，城区的一手房源可选择性寥寥无几，市场需求流向二手房。但业主在高预期下，大幅提升放盘价格，如有诚意买家，又出现反口、反价，真是“手快有、手慢无”，甚至有部分业主只是放盘出来刺探市场。尽管业主放盘价格远远高出购房者的心理预期，但是市场“有价无市”的现象突出，房价高位，但交易量非常少。

　　三、 东莞市场的后市研判

　　1、东莞房价过高以及中山价格洼地的吸引，深圳客流入东莞的趋势将明显放缓。

　　一线城市政策收紧的风声越演越烈，上海和深圳都已出台新政来打击楼市的投资需求、楼市的“场外配资”。经过2015年深圳和东莞房价的快速上涨，深圳房价持续领涨于全国，东莞房价也处于历史高位水平，未来上涨空间有限。深圳新政出台后，深圳楼市将出现明显降温，成交量下滑。东莞楼市量价的上涨，离不开深圳客的推动。深圳楼市投资预期降温后，深圳客流入东莞的需求将明显减少。

　　从近期监控的主打深圳客需求的项目的来访量来看，不少对接深圳客需求的项目来来访量出现了明显下滑，一方面反映深圳投资客的退场，市场热度迅速降温;另一方面面对高位的房价，而目前股市注册制的延后实施，股市的低位吸引投资客资金进场，投资者对东莞房价未来的上涨预期也出现担忧。深圳客的购房需求未来更多是流向中山这个全市均价仅6300元/㎡的价格洼地。