中原关于深圳楼市新政的解读及对东莞市场影响的分析

　　由此，东莞中原研究部研判，深圳投资客的退场以及东莞高房价的风险加大，可以预见临深片区以及虎门、沙田、厚街、大朗、大岭山、松山湖、沙田等对接深圳客需求的项目成交量将放缓。

　　2、东莞房价已处于高位水平，“高价房”将阻碍本地合理购房需求的释放。

　　目前东莞已有一半以上的区域房价是超过“万元”，塘厦、松山湖、凤岗更是破“2万元”，东莞房价已处于历史高位水平。这背后是深圳客的推动、二三级联动转介成本转嫁至房价上、供应紧缺等因素导致。深圳购买力强，对房价的承受能力高，但深圳客撤离后，东莞市场将回归本土需求。房价过高与本地客户的收入水平、购买力出现背离，本地购房者将承受不起“高价房”，阻碍本地合理的购房需求的释放，不利于东莞房地产市场长远的健康持续发展。

　　3、买方市场已进入初步观望期，也将下降开发商的高预期。

　　截止2月底，东莞住宅的消化周期不足4个月，市场供求紧缺的局面在加剧。高预期的市场环境下，开发商捂盘惜售心态强，项目开工进度缓慢以及捂盘的惜售心态突出，加剧了市场供求紧缺的失衡关系。市场但凡有货，基本能走量。但随着东莞楼市负面舆论的消息蔓延，房价高涨以及深圳新政的出台，买方市场的购房者已进入初步观望期，房价看跌预期增加，入市步伐放缓。市场滋生观望，开发商的高预期也将发生转变，未来市场看淡的趋势将出现。趁市场仍然保持一定的市场热度，开发商将调整推盘计划，加快推货节奏。

　　4、房价上涨过快的局部镇区价格将出现快速回调，东莞房价或遇“拐点”。

　　在深圳客以及二三级联动转介的推动下，东莞局部区域房价出现快速上涨，比如大朗、大岭山、沙田、黄江、横沥等镇区的房价已处于非常高位的水平，与本地主力购房群体大大脱节。深圳楼市预期降温，深圳客大幅撤离后，由于缺乏深圳客的支撑，房价也将出现回调。东莞房价已处于天花板的水平，再往上涨的动力明显不足。房价再往上涨，消费者购房的积极性明显下降，涨价乏力。

　　东莞楼价处于高位水平，后市缺乏深圳客的支撑，房价或遇“拐点”，出现理性回归。靠深圳客需求来支撑的市场毕竟是昙花一现的繁荣，过后仍需要靠本地的主力购房群体来消化。回归本土需求，主要有几点体现：其一，开发商理性地价，房价回到本地购房者的可接受范围，才更利于走货。其二，后市需求减弱、供应放量、客户观望，市场优势逐渐向买方市场靠拢，开发商的定价上更贴近东莞购房者的心理预期、贴近市场价格。　　

　　四、给东莞开发商的建议

　　深圳限购升级，提高购房门槛后，开发商切勿认为深圳新政将会促使深圳客加速流入东莞、惠州等区域。东莞房价经过一轮上涨后，深圳客对东莞房价存在担忧，入市谨慎。而中山价格洼地优势明显，反而更能吸引深圳客。深圳楼市投资预期降温，东莞房价上涨过快阻碍本地购房需求的充分释放。

　　市场滋生观望氛围，购房者入市心态放缓，卖方优势逐渐减弱。未来市场过分乐观的预期在改变，东莞中原建议开发商抓住当前的市场热度出货才是王道，毕竟下半年的市场无法预测，因此东莞东莞中原研究部给予开发商几点建议：其一，买方市场进入初步的观望期，这时候的购房者入市心理犹豫不决，适当的引导能缩短购房者的决策时间。趁市场尚未进入深度观望周期，市场仍然保持一定的热度，开发商应该尽快将手中货量释放出来，让市场及时消化。

　　其二，价格是当前市场最大的抗性。东莞房价上涨已乏力，楼价一旦超过购房者的心理接受范围，会大大影响客户入市的积极性。开发商应该理性定价，回归主力购房者的心理预期，贴近市场价格，更利于走货。其三，开发商可重新梳理手上的客户资源，重新盘活未成交的客户资源。其四，开发商在搞联动转介上要谨慎中介炒房等行为，带来负面影响。