中原关于深圳楼市新政的解读及对东莞市场影响的分析

　　①、社保1改3：能提供自购房之日起计算的前3年及以上。社保1改3，能提供自购房之日起计算的前3年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

　　②、首套房还清二套房首付4成：对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。东莞中原研究部点评：

　　东莞中原研究部点评：本次深圳3.25新政的内容，非深户籍购房社保1年改3年，首套房房贷还清，二套房最低首付4成，此前是3成。本次深圳新政提高了购房门槛、提高购房成本，对投资客有一定的抑制作用。

　　目前市场普遍认为，深圳出台的新政过于温柔，对深圳楼市的抑制作用有限，房价也很难降下来。但东莞中原研究部认为，深圳出台预期之内的新政，主要是深圳房价经过一年多的快速上涨，房价已处于绝对高位，市场本身有自我调整的需要。这不同上海，上海的房价上涨处于起步阶段，政府需要严厉打击投资、投机的需求。深圳新政更多是要向投资者确认深圳楼市已处于高位，希望投资者离场。深圳楼市由于投资、投机需求的比例太高，泡沫太大，一旦投资者离场，深圳的房价将会大幅调整，这是市场行为决定的。

　　3、深圳新政对东莞市场的影响

　　①、深圳楼市新政将降温楼市交投热度，抑制东莞房价上涨过快的势头。

　　深圳房价连续上涨后，市场上关于深圳调控加码的风声不断。深圳新政出台，将直接降温深圳楼市的交投热度。深圳新政出台后，也会改变购房者的市场预期，加剧市场的观望氛围，购房者入市意愿下降。受到调控加码，市场预期的变化以及观望情绪的增加，深圳房价上涨将出现乏力，也会蔓延至东莞市场。东莞市场缺乏深圳客的支撑，房价上涨乏力，开发商也会谨慎定价，将抑制东莞房价上涨过快的势头。

　　②、深圳新政重在打压投资需求，深圳投资客将撤离东莞楼市，向中山等价格洼地明显的城市进攻。

　　本次深圳楼市调控的进一步升级，首套贷款还清后二套房首付提高至4成，提高购房门槛，重在打压投资需求。2015年深圳楼市的火热以及房价大幅上涨的背后，有很大因素是投资客进场，很多投资客户通过首付贷、P2P等方式获得首付资金。深圳提高购房入市的门槛，也在严禁打击“首付贷”、众筹炒楼，将抑制投资需求的释放。

　　从2015年下半年以来，东莞房价开启了一轮快速上涨的行情。在深圳客的推动下，东莞多个区域房价已上升至极限，未来可上涨的空间非常有限。东莞高房价对深圳客的吸引力减弱，未来东莞楼市投资收益下滑的预期也在加剧。本轮深圳新政出台后，深圳客的需求或者向中山这些价格洼地明显的城市进攻。中山2月全市商品房的签约均价为6300元/㎡左右，相比东莞、惠州过“万元”，东莞部分区域的房价更是“2万元”，中山的价格洼地对深圳客的吸引力更大，未来升值空间也更大，将吸引深圳客加速流入中山。

　　③、尽管深圳限购加码，但深圳客流入东莞的趋势持续放缓。

　　近期东莞临深片区的很多项目出现来访量下降，深圳客的来访量缩减更加明显，市场出现转冷的迹象。深圳限购加码后，东莞不少楼盘认为受到深圳限购影响，将促使深圳客加速流入东莞。然而东莞中原研究部不认同此观点，深圳客流入东莞的关键因素是不会因为深圳限购的升级、深圳购房门槛的提升而挤逼需求加速流入东莞，深圳客流入东莞关键是之前东莞房价的价格洼地。深圳客流入放缓最根本原因在于东莞目前房价过高，对深圳客的吸引力减弱。

　　深圳限购加码后，深圳客流入东莞的趋势持续放缓，主要有几点原因：其一，东莞房价已经处于历史的高位水平，面对着如此高位的房价，深圳客担忧未来东莞楼价的上涨空间，入市风险加大。其二，深圳新政出台后，将稳定深圳房价上涨过快的势头，东莞的房价上涨势头也将减弱，深圳客滋生观望情绪，入市积极性下挫。其三，2016年开年后，深圳客大幅涌入东莞，其中不乏投资客，未来东莞楼市投资收益下滑，政府在严打首付贷等金融业务，投资者将迅速退场，深圳客的投资需求明显减弱。而面对高房价，深圳的自住客流入也放缓。