瑞峰：东莞楼市“虚胖”暗藏危机 二季度有望重回健康理性

1、政策与成交：宽松与从严并存     引导“任性””楼市健康理性运行

2016年房地产行业政策主基调依然是去库存，整体上来看全国宽松，局部从严。

通过历史资料梳理及上图可见，2015至2016年是史上利好政策出台频次最密集，数量最多，政策力度最大最集中的一年，这直接带动东莞楼市成交的量价高升。今年一季度，公积金存款利率上调、个人最低首付25%等政策皆为楼市一路攀升的“催生素”，但随后的“营改增”、“深圳325”新政也在引导楼市回归理性。

而从后市发展来看，虽然房地产市场政策主基调是去存库，但若房价涨幅过快，投机占比过高，房价已脱离市场承受能力，市场已发展为极不理性的态势下，政府必定会再次拔出“利剑”。

2、 物业类型：公寓涨幅最高     商铺成交涨幅小

同比去年同期，今年一季度东莞楼市成交红海一片，各物业成交表现强劲，洋房老大地位稳固，成交占比约78%，同比上涨123%；投资需求依然旺盛，近半年公寓成交涨幅大，其中一季度住宅公寓成交大放异彩，中央财津、富盈东方华府、康联汇展中央等项目成交出众，季度成交套数超200套；商务公寓成交市场同样精彩，万科中心、家汇生活广场、厚街万达广场项目成交皆超过300套；一季度写字楼市场同样表现亮眼，万科中心、纺织交易广场以及观澜湖君悦山等项目写字楼成交可观。

变化幅度较少是商铺产品成交，一方面东莞商业市场相对冷清，商业投资价值无法跟广深对比，投资回报率低，客户投资需求较弱；另一方面东莞镇区商业发展相对落后，高端消费需求较弱，大型商业中心发展缓慢，目前成交产品以住宅底铺和社区商铺为主；此外电商冲击、实体经济的下滑等因素也是商铺成交涨幅不大的主要原因之一。

3、片区成交：大石龙片区自主引进深圳客楼市升温    库存不足松湖、临深片区成交下滑