瑞峰：东莞楼市“虚胖”暗藏危机 二季度有望重回健康理性

整体上来看，今年一季度，滨海片区、大石龙片区成交占比上涨幅度大，临深和松湖片区成交则出现下滑。滨海片区中虎门、沙田、厚街三镇住宅成交皆进入镇区成交排名前五，虽然近一年来虎门价格大步快涨，但购买力强劲的深圳客依然买账，一季度虎门拿下了成交量的冠军宝座，南部湾万科城的贡献率大；沙田得益沿海高速的开通及价格优势，成为深圳客主攻另一区域，汇景御海蓝岸、佳兆业·碧海云天、信鸿蔚蓝海岸、礼顿·金御海湾等多盘发力，主打深圳市场，成交不俗。

大石龙片区是今年一季度的亮点，项目二三级联动主动引进深圳客是一个方面，而价格洼地和交通优势则是吸引深圳客入驻的原因之一，嘉华星际湾、嘉宏锦城、新鸿基·珑汇、石排国际公馆等项目是主要贡献楼盘。

松湖片区和临深片区在持续近半年多的热销后，一季度存量不足，部分区域如凤岗、塘厦等镇更是出现断供现象，而区域价格涨幅已经超出预期，致使深圳客二次转移至更有价格优势的东北片区和中山、惠州等地；深圳325新政后，对两大片区影响颇大，深圳客进入观望期，而区域“虚高”的价格也超过本地客的承受能力。

4、成交结构：豪宅别墅成交上涨幅度大    70-100㎡刚需成交占比38%

5、房企排名：万科集团依然是领头羊   本土房企光大地产松湖片区掘金

五、价格情况：东莞一季度房价领涨全国     临深、滨海、松湖片区涨幅超20%

从季度趋势图来看：一季度东莞楼市住宅均价已经突破11000元/㎡，达到11538元/㎡，环比上涨14%，同比上涨30%。东莞楼市住宅均价从10000元/㎡到11000元/㎡的突破仅用了不到3个月的时间，价格上涨速度之快前所未有，一季度东莞价格领涨全国，在深圳客的推动下，不少镇区涨幅都超过100%，东莞楼市价格“虚高”成分较多，楼市暗藏危机；随着3月底楼市开始降温，深圳客受东莞房价高企、中介丑闻等因素影响，已经逐步在撤离，不少楼盘价格回调，区域价格也有所下滑，预计二季度东莞楼市价格会逐渐回归理性，或会出现去年以来的首轮降价现象。