瑞峰：外来房企疯狂夺地 楼市成交“红五月”落空

第一部分：土地市场

1、成交供需量价：外来房企纷纷进驻东莞  高溢价拿地  楼面地价高位运行

2、成交地块分布：阳光城集团豪夺南城商服地   时代地产高调拿横沥地块

第二部分：东莞房地产市场分析

一、东莞楼市供需量价篇

1、整体供需情况：供应不足导致成交量持续下滑  5月住宅成交65.43万㎡

具体来说，今年5月份东莞住宅市场趋势如下：

供应方面：2015年5月住宅供应量为79.57万㎡，环比30%，处于5年同期新高，主要是因为5月下旬开始，在南城横沥高价地接连拍出、地铁2号线开通、客户入市节奏加快等利好因素支撑之下，房企推货信心增加，纷纷推新货上市，月底供应量爆发至28.28万㎡。

成交方面：2016年5月份东莞住宅成交为65.43万㎡，环比下滑23%，已连续3个月呈现下滑的趋势，下滑的原因有：1、深圳客更加理性，成交周期拉长；2、供应不足，难以为市场提供充足的弹药；3、莞深两地价格拉差逐步缩小，深圳客外溢到中山、惠州等城市。

成交均价：2016年开始东莞住宅均价已经冲破11000元/㎡，每月呈现递增的态势，保持5%-10%之间上涨，5月均价再上一个阶梯，为14231元/㎡，整体均价处于历史高位。

2、莞深量价对比：房企让利跑货意愿不高  莞深两地住宅成交皆量跌价涨  

从深圳房价趋势来看，5月住宅均价再度飙涨至55817元/㎡，主要是高端楼盘的热销及成交占比量增加，推动深圳整体均价的上涨，但如果剔除高端盘的影响，深圳房价已有回调的迹象，部分新盘或旧盘新品的入市价格都相对理性，较为平民价，如星河智荟、锦荟PARK、恒裕嘉城、华丰前海湾、中粮云景国际等项目；成交量方面，已连续6个月下滑，5月仅有24.57万㎡，深圳市场进入深度调整的阶段。

3、各物业供需量价：洋房仍为主角  商务公寓、写字楼去库存压力较大

4、住宅成交供需结构： 70-100㎡刚需仍是供需主角  供大于求迹象初显

5、区域的成交价：过万区域达到19个  松山湖、塘厦、黄江三镇超2万

6、区域住宅供需量价：多盘上市助力临深片区成交高企  凤岗塘厦位列冠亚军

7、新增产品去货：整体去货率降低 在4成上下浮动  品牌房企及热点区域去货稍高

8、住宅存量和消化周期：住宅存量为295.69万㎡  消化周期缩短至3.12个月

9、产品及总价分布：70-130㎡产品是普通住宅的成交主角  总价70-100万之间为主

二、成交排名篇

1、开发商业绩排名： 万科重回冠军宝座  卓越、中惠表现突出排名亚军及季军   

2、个盘各物业排名（按套数）

2.1洋房

2.2住宅公寓

2.3别墅

2.4商铺

2.5商务公寓

2.6车位

2.7写字楼

三、住宅产品成交篇

1、普通住宅面积区间分布：80-110㎡刚需户型为成交的主流产品  总体占比5成

2、别墅面积区间分布：100-300㎡中小型别墅为市场畅销户型  占6成以上

3、普通住宅单价区间分布：15000元/㎡以上产品成交持续上涨  占比3成以上

4、别墅单价区间分布以10000-20000元/㎡的产品为成交主角  占近5成

四、片区住宅成交篇

1、整体供需存 临深、水乡、东北片区为供应主战场  临深片区成交量最高  

2、片区住宅成交及存量面积排名（注：统计范围为住宅，为洋房、别墅、住宅公寓合计的总体情况）

2.1滨海片区

2.2大石龙片区

2.3东北片区

2.4临深片区

2.5水乡片区

2.6松湖片区

2.7中心城区

六、楼盘营销活动篇

6.1  楼盘活动明细：5月约有11个项目进行开盘  新盘认筹项目约有11个 

第三部分：东莞开工市场

1、整体状况：5月开工市场高峰后回落   住宅开工历年同期新低

2016年5月的开工市场跌入低谷,总体开工量为36.78万㎡,环比下滑84%,基本上和历年同期的最低值持平,为今年以来开工量最少的一个月,其中住宅开工量仅约14万㎡,环比下滑86%,同比下滑44%;非住宅开工22.84万㎡，环比下滑84%，同比上涨135%。

东莞开工市场温度急转直下,一方面自4月以来,东莞热闹楼市降温,观望情绪蔓延,房企有意减缓推货和开工节奏,5月全市仅有7个项目新开工,且多为非住宅项目；另一方面近几年东莞土地供应明显减少,而连续一年多的热闹旺销,房企土地储备量已基本见底, 无地可建是其开工量减少的一大原因之一。但从1-5月开工量来看，今年开工市场明显好于历年同期，东莞楼市后市货量充足。

2、新开工走势：开工量年内最低 低库存下开工回升依然有动力

从今年开工走势来看，1、2月春节假期影响开工陷入低迷期，小阳春 3月后出现井喷式的增长，4月持续高位运行，而5月则出现滑铁卢式的下滑，但在低库存压力诱因下，预计后市几个月的新开工走势将有所上涨。