瑞峰：外来房企疯狂夺地 楼市成交“红五月”落空

5、成交均价：每月呈现递增的态势  5月均价再上一个阶梯 达到14231元/㎡

2016年开始东莞住宅均价已经冲破11000元/㎡，每月呈现递增的态势，保持5%-10%之间上涨，5月均价再上一个阶梯，为14231元/㎡，整体均价处于历史高位。原因有：1、临深片区成交量依然高企，片区均价是全市均价最高的片区，尤其凤岗、塘厦的基本在2万/㎡；2、非毛坯修成交项目占比不断上升，如成交排名前列的卓越蔚蓝山、松湖碧桂园、万科·珠江东岸、中惠岭秀、保利中惠·悦城等项目为非毛坯；3、15000元/㎡以上单价区间占比3成以上，高价项目逐步为主流；4、虽然成交量呈下滑态势，但低库存依然突出，开发商降价意愿较弱，大部分项目的价格保持坚挺，部分新盘或新品入市价低于市场预期，如桃源艺境、万科珠江东岸等项目，却不能撼动整体均价上涨的态势。

6、楼盘营销：房企推货呈现前冷后热的态势  约有11个项目进行开盘  

由于东莞控规逐步严厉，新开工进程跟不上，大部分项目入市时间受到影响。5月份房企推货呈现出前冷后热的态势，5月上旬市场基本去库存为主，仅有3号别墅进行开盘；而中下旬开始项目上市量逐步加大，旺南世贸中心、鼎峰源著、翔龙天地、万科珠江东岸、新世纪颐龙湾、万润广场、新世纪领居、约克时代等近10个项目陆续进行开盘，给楼市带来冲击，催动市场氛围走旺 。

从项目开盘情况来看，冷热不均依然存在，万科珠江东岸、约克时代、翔龙天地等项目去货速度快，共性表现在定价较为合理、主打深圳客、非毛坯修等因素贯穿其中，而低去货一般是定价过高的项目，因为价格超出部分客户的心里价位，逐步接近红线，不但让深圳客心里产生抗性，更是让本地客觉得遥不可及，因此影响整体去货率；同时投资性的深圳客户也更为理性，除了东莞各镇区进行比较，还在中山、惠州等城市来回进行对比，出手速度明显放缓。

新盘认筹，约有10个纯新盘进行预热活动，集中滨海、大石龙等片区，品牌房企的项目为主流，表现在合信高价地广场样板房开放、德基广场样板房开放、碧桂园Park Royal城市展厅开放、保利茶山项目外展、长安碧桂园披萨亲子DIY、虎门碧桂园摄影活动、浙商大厦奢华游艇体验、碧桂园·森林里城市展厅开放、恒大御景半岛京基百纳展厅开放、广源·纳帕溪谷520终极告白等项目，预计将在下半年陆续入市，为市场输入新血液。

7、存量及消化周期：住宅存量295.69万㎡小幅上升  消化周期为3.12个月

    截止至2016年5月31日，东莞住宅存量为295.69万㎡，环比4月（276.65万㎡）出现小幅上涨，主要因为月底供应量集中入市所推动的；但从整体趋势来看，东莞低库存依然凸显，供不应求的态势仍存，消化周期仅为3.11个月，也是东莞均价持续高涨的重要原因之一。

8、潜在供应：5月开工市场高峰后回落   低库存下开工回升依然有动力

2016年5月的开工市场跌入低谷,总体开工量为36.78万㎡,环比下滑84%,基本上和历年同期的最低值持平,为今年以来开工量最少的一个月,其中住宅开工量仅约14万㎡,环比下滑86%,同比下滑44%；非住宅开工22.84万㎡，环比下滑84%，同比上涨135%。

东莞开工市场温度急转直下,一方面自4月以来东莞热闹楼市降温，观望情绪蔓延，房企有意减缓推货和开工节奏。5月全市仅有7个项目新开工,且多为非住宅项目；另一方面近几年东莞土地供应明显减少,而连续一年多的热闹旺销,房企土地储备量已基本见底, 无地可建是其开工量减少的重要原因。但从1-5月开工量来看，今年开工市场明显好于历年同期，东莞楼市后市货量充足。

9、后市展望：供应量加大6月预计有32个项目进行推货  成交量价或稳中有升

    “红五月”旺季并没有出现，但房企推货来看，5月中下旬是新盘新品齐入市，其网签将逐步在6月体现，而且6月推货量也将加大，6月住宅成交量有望上涨；价格方面由于水乡片区及东北片区签约量较大，一定程度上会拉低整体均价，但临深、松湖、滨海等片区的项目入市货量也较高，或会继续拔高价格，因此整体均价或稳中有升。从6月推货来看，预计有32个项目进行推货，东北、临深片区供应量或是最大，将是6月供需的硝烟之地；新盘方面，预计有横沥松湖玉兰小城、桥头宏远帝庭山、洪梅保源达天御湾、麻涌碧桂园十里银湾、清溪碧桂园天誉、凤岗龙成雅郡、虎门万科云城、寮步东新御龙庭等项目上市。

    展望下半年的市场，供需方面：在政策与经济风向没有发生逆转的情况下，市场供应量或逐步放量，迎来供应的高峰；而供应量的充足，同时加上若市场宏观环境不变，深圳客户及本地客户或经过近半年对市场环境的消化，预计会逐步放弃观望，加快入市的脚步，成交量或将有明显的回升。价格方面：由于接连出现的高价地、地铁2号线的正式开通、低库存的态势仍存、开发商建筑成本、深圳客持续进入等因素的影响，房企让利快跑的概率不高；但大幅上调房价的可能性也有限，因为涨幅过高的房价不但会导致莞深两地价格拉差逐步缩小，催使深圳客客户外溢到中山、惠州等周边区域，而且会引起中央政府的关注，迎来调控的可能性，因此建议房企需要理性定价。