瑞峰：外来房企疯狂夺地 楼市成交“红五月”落空

导读

1、 宏观环境：房企疯狂夺地“高价地”频出   深圳及上海“330新政”震慑力最大

5月全国呈现的特点是一线城市房价涨幅放缓、二线热点城市涨幅扩大，三线城市涨幅回落等现象，同时土地市场迎来热闹的态势，上海、广州、武汉、南京、苏州、杭州、东莞等核心城市“高价地”频出，地价泡沫初现，催动全国市场火热的原因表现在：1、“补库存”，一线城市及热点二线城市库存消化周期在3个月左右，房企面临“断货”困境，“抢地战”具有必然性；2、得益于去年楼市的火热，资金回笼较快，加上信贷环境的宽松，开发商资金链全面回暖，为抢地备足弹药；3、一线城市土地供应紧缺及三线城市高库存去货慢等双面夹击，倒逼房企重点转向二线热点城市，资本大鳄的进入刺激“高价地”频出。

为抑制楼市及土地市场过热的发展，今年以来，先是深圳上海出台330新政进行调控，紧跟苏州限购令、苏州、南京等城市出台地价“限价令”等从严政策，但目前最具有震慑力是深圳及上海330新政，对楼市成交起到立竿见影的作用，成交量遭遇腰斩，尤其是深圳住宅成交量从年初50多万㎡降至25万㎡，进入深度调整的阶段，其他城市从严政策相对温和，产生的效果不够明显，楼市及土地市场仍相对热闹运行，降温的态势不突出。

展望后市，过热的城市若不及时刹住疯狂的脚步，让市场回归理性，政府为稳定市场的发展，出台调控政策的可能性就越大；房价方面，由于供不应求的矛盾突出，加上高价地频出，房价上涨预期加大，房企降价的动力不足，但也不会出现大幅度上涨，偏离需求市场，整体来看应该是保持稳中有升的态势。

2、土地市场：外来房企高调来袭   区域高价地、高溢价重现江湖

5月的东莞土地市场持续低迷，全市仅有9宗土地挂牌出让，面积约32.64万㎡，其中商住商服用地打破4月的零供应，共有2宗面积合计约7.92万㎡挂牌上市，分布南城和横沥；而工业仓储用地仍然是供应主角，推货量达到24.71万㎡。

纵观5月的土地市场，虽然土地供应低迷，成交却是异常火热，高溢价地块、高价地齐出。东莞土地市场主要体现以下特性：1、外来房企高调来袭：阳光城集团首次进驻东莞，溢价179%拿下南城商服用地；时代地产豪夺横沥地块，溢价423%，横沥成为其进军东莞版图的第一站；看好东莞楼市后市发展，是外来房企持续进驻东莞的主因。2、区域高价地、多轮竞拍重现江湖：土地市场供应萎缩，东莞房企普遍进入“无地可拍、无地可拿”的僵局，在土地荒态势持续蔓延、僧多粥少的条件下，南城、横沥地块被多家房企争夺，屡创区域高价地的新纪录也不出奇。

从最新的规划中可知东莞27个镇街总规修改，居住用地减少476万㎡，预计今年东莞商住商服用地的供应紧缩是主调，土地市场供应将持续低迷，6月商住商服土地供需或将出现空档期，土地供应将集中下半年，区域高价地和高溢价或将是今年楼市的主题曲。

3、新增供应：房企信心回升月底供应爆发  临深水乡东北片区为主战场   

2015年5月约有42个项目有商品房供应，其中住宅供应项目有28个项目，合计供应住宅79.57万㎡，环比30%，处于5年同期新高，排名年内第二。从5月份住宅供应周走势来看，前三周在13-16万㎡常态中运行，第四周出现爆发，供应量达到28.28万㎡，带动月度整体供应量上涨，表现出5月下旬在南城横沥高溢价接连拍出、地铁2号线开通、客户入市欲望增加、项目去货率加快等因素支撑之下，房企推货信心增加，纷纷推新货上市。

5月份住宅供应市场呈现以下的特点：1、临深、水乡、东北三大片区为主战场，道滘（17.54万㎡）、塘厦（13.37万㎡）、凤岗（12.76万㎡）、常平（9.6万㎡）、寮步（8.32万㎡）等镇区供应为主力； 2、洋房规模推货的集中在品牌开发商，如新世纪上河居（984套）、卓越蔚蓝山（900套）、保利中惠悦城（650套）、君汇半岛花园（465套）、锦龙湾畔（396套）、万科·珠江东岸（384套）、中惠岭秀（324套）、恒大绿洲（300套）等8个项目皆在300套以上，剩余16个项目在50-300套之间，以“少量推货”为主；3、70-100㎡刚需和100-130㎡首改的户型是主角，分布占43%和34%，仍为市场畅销户型。

4、楼市成交：5月上旬供应收紧导致成交持续降温  临深成交位居片区之首  

2016年5月份东莞住宅成交为65.43万㎡，环比下滑23%，已连续3个月呈现下滑的趋势，“红五月”的实现落空，主要是因为：1、随着莞深两地价格拉差逐步缩小，价格逐步接近深圳客承受红线，深圳客户更加理性，在东莞各镇区对比进行选择对比，成交周期拉长；2、新盘新品冲击力有限，大部分项目在5月中下旬才陆续入市，市场弹药的缺乏，是成交量下滑的重点原因；3、深圳部分新开项目定价温和，吸引部分深圳客重回深圳市场，如恒裕嘉城、华丰前海湾、中粮云景国际、星河智荟、锦荟PARK等低于市场的预期，价格较为平民化，东莞市场的深圳客被分流；4、热点镇区的刚需盘越发稀缺，客户可选择范围小；5、东莞控规逐步严格，大部分项目入市节奏受到影响，供应青黄不接对成交有直接的影响。

从5月份的成交来看，有以下的特征：1、临深片区成交15.65万㎡，依然排名于7大片区之首，成交客户中深圳客占9成左右，主要得益于新盘入市，供不应求的市场得到缓解，同时是深圳直接接壤的区域，生活成本和交通成本较低，深圳客不改初衷持续进驻该片区，供应量是其成交上涨重要的催化剂；2、东北片区项目走货也相对较好，表现在常平、桥头、横沥等镇，得益于片区整体项目定价较为合理，仍处于价格洼地，不但吸引深圳客进驻，而且也能促动本地客户的入市；3、万科重回冠军宝座，贡献项目是珠江东岸、翡丽山、南部湾万科城，而卓越集团排名亚军、中惠熙元排名季军，碧桂园由于可售货量有限而供应短缺，被挤出前三，排名第四。