瑞峰：热门区域重夺主战场 价格高企而量处低位

一、导读

1、宏观环境：房地产多项典型指标全回落  东莞互认互贷范围扩大到全国

国内：7月份，房地产开发景气指数再度下滑至94.01，比6月份回落0.39点。2016年1月至7月，全国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%，增速比1月至6月回落0.8个百分点。其中，住宅投资增速大幅回落1.1个百分点。从销售来看，1月至7月，商品房销售面积75760万平方米，同比增长26.4%，增速比1月至6月回落1.5个百分点，其中住宅销售面积回落1.9个百分点。

对于数据下滑的原因，一方面是市场已经出现惯性趋势性的回落。另一方面，则是“高价地”频出阻挡投资热情，地价高涨，甚至高于房价，致使一二线城市拥有土地的企业增加供应的积极性不高，影响了新开发节奏。对于未来，预计近两个月销售出现高位见顶信号，一般来说，销售-投资传导需要3至6个月的时间，将对未来开发投资产生一定负面影响，而下半年去库存仍是行业首要任务。因此，接下来房地产开发投资的增速仍会进一步放缓，预计全年增速维持在“0”左右。

东莞：目前，在东莞认可的范围已经扩大到全国，在国内其他城市缴纳公积金，也能在东莞申请住房公积金贷款。至于能否在东莞缴纳公积金，去其他城市买房申请公积金贷款，这要视当地具体的政策而定。此项政策，能够缓解打工一族的贷款压力。但是，想要异地使用公积金贷款，也得满足一定条件。另外，在申请住房公积金贷款的特别要求和组合贷款方面中，异地缴存和本地缴存还有些差异化的规定。总体而言，由于缴纳住房公积金的居民有限、开发商的回款慢以及银行的利润太少，东莞公积金贷款购房比例处于低水平，对市场总体影响不大，但对深圳客有一定的促进作用。

2、新增供应：推货热情有所上涨   3大项目全新入市

上周房企推货热情仍然不高，住宅新增合计602套，面积约10.22万㎡，环比上升187%。房企进入蓄客期，新增供应低，但相对前一周有所上涨，2大住宅项目全新入市：表现在中熙·君墅湾首推175套143-259㎡别墅、御景花园则有34套380-454㎡豪宅新增。另外，加推方面，新世纪丽江豪园加推150套120-276㎡大户型、丰泰橡树溪谷推146套75-105㎡刚需产品、海伦国际则再推62套87-125㎡产品。非住宅方面，新增1454套，面积约6.05万㎡，环比上涨2253%，主要由全新项目星河城市广场的商铺和商务公寓供应。

从预售证来看，中信红树山纯新项目即将入市，客天下花园、恒大御景半岛、碧桂园天誉、锦龙湾畔、保利中惠•悦城、利丰中央公园近期也将有新品入市。

3、成交量价： 楼市成交量仍处低位运行   新增供应不足是主因

上周东莞全市住宅成交875套，面积约9.93万㎡，环比上升19%；非住宅成交498套，面积约2.46万㎡，环比下降28%。上周商品房住宅签约量仍然处于低位运行，楼市成交比较乏力，主要原因是：1、供应不足是首要原因，大部分项目处于蓄客期，全力备战“金九银十”，以至于市场暂时无货可卖，成交受阻；2、在市场持续超低库存下，入市项目即能发挥支撑效应。上周楼市支撑主力为热门区域新入市的两大项目——中天·悦府和碧水天源，尤其是碧水天源开盘去化约9成，去货率较高。预计随着新增供应的逐步放量，市场签约量才会出现上涨趋势。

4、成交价格：热门区域新项目入市   助力房价持续高走

上周东莞楼市住宅均价14834元/㎡，环比上涨3%。房价持续往高走，主要原因是随着碧水天源和中天·悦府项目的入市，两大项目集中签约成上周洋房成交主力，使热门区域重夺成交市场的主导权，两个项目均价又皆在15000元/㎡以上，助力14000-16000元/㎡的单价区间占34%，直接支撑东莞房价，推动均价坚挺向上。