瑞峰：成交下滑趋势被扭转 周均价年内二次冲破1万8

一、导读

1、宏观环境：楼市调控持续加码 国内首个购房直销平台“优房超”诞生   

全国：楼市调控持续加码，不断升级!继10月国庆全国多地首波从严政策密集出台之后，“第二波”又袭来，表现在成都热点区域只能买一套房，包括本地人；深圳首套房首付公积金贷款提高至最低三成；武汉主城区楼市调控再升级，本地人禁购第三套房；广州开发商贷款拿地将取消资格等，可见政府打压楼市“虚火”，让房地产市场回归理性的决心。在从严的宏观政策环境， 11月以来全国大部分城市新房和二手房整体成交量持续回落，如何刺激客户出手购房实现去货，再次成为市场的重中之重。

在此大背景下，新的房地产营销模式随之诞生，房子搬进“超市”集中销售，消费者买房不用再疲劳战！2016年11月19日，全国首个互联网购房直销平台“优房超”正式对外开放，该平台位于深圳蛇口海上世界。在优房超平台，消费者可一站看尽珠三角多城房源，解决区域阻隔，让以往房找客变成客找房，房产直销平台的出现势必为传统房产市场带来一次重要变革。

东莞：东莞楼市调控再加码，自2016年11月18日起，东莞市缴存职工申请住房公积金贷款最低首付款比例从20%提高至30%，再度响应新政从严的方向，彰显政府调控楼市的决心，但由于东莞使用公积金贷款的购房群体份额占比不高，所以对东莞房地产市场的影响有限。

2、新增供应：房企推货节奏加快 供应量持续两周高位运行

上周共有12个项目在房管局进行备案，合计住宅供应2210套，面积约22.47㎡，环比上涨27%，经过一个多月政策消化期，上周住宅供应持续放量，基本回到新政前推货节奏，一方面是因为10月适逢政策从严，多个项目推新节点延后至11月中下旬；另一方面也是因为开发商从前期的试水阶段转向规模推货，具体表现在：麻涌镇碧桂园十里江湾推出435套96-170㎡洋房、虎门镇虎门万科花园推出396套76-111㎡洋房、石碣镇达鑫江滨新城推出348套74-102㎡洋房。从供应产品来看，刚需及微改善是推货主力户型，上周70-130㎡供应2071套，约占总供应的95%；从各片区推货情况来看，水乡片区是供应主力片区，麻涌2大项目批量推货，分别是碧桂园十里江湾和万科·珠江东岸

非住宅供应方面，合计供应1495套，面积约为10万㎡，供应主力项目为寮步镇星城玉珑湾推815套商务公寓，面积约46355㎡；东莞天安数码城推113套99-2247㎡科研单位（东莞房管局上出现的新物业类型）。

从上周新拿预售证来看：塑金国际、碧桂园Park Royal、恒大翡翠华庭、三正瑞士公馆、中集智荟园、东田山畔华庭、中信红树山、御河湾、晓月湖或将在近期在房管局备案上市，其中恒大翡翠华庭、三正瑞士公馆、中信红树山已在上周开盘。

3、成交量价：成交量环比上涨72% 连续下降趋势首次被扭转

上周东莞全市住宅成交774套，面积约9.22万㎡，环比上涨72%，但成交量仍处于低位，同比下降66%。成交市场特征有：1、新政后成交量连续下滑的趋势首次被扭转，主要是新盘新品入市的带动； 2、大岭山和麻涌突破百套成交，而其他区域成交持续低迷；3、品牌房企的项目支撑大局面，洋房排名前十就占据8席，尤其碧桂园、万科表现优异。

4、成交价格：年内均价第二次突破1万8 个盘结构性影响大

上周东莞楼市住宅均价18019元/㎡，环比上涨3%，主要表现有：1、年内均价第二次突破1万8，主要是受个盘结构性影响，为万科金域缇香（21651元/㎡）所拉动。2、区域排名前十中有4个均价超2万，表现在黄江、莞城、厚街和塘厦，4大热门区域房价坚挺向上。3、麻涌两大项目成交价格差别大，一是碧桂园十里江湾（11365元/㎡），二是万科·珠江东岸（8957元/㎡），而万科·珠江东岸成交价格较低的原因是上一波所推成交产品补签所致。

5、楼盘活动：房企积极推货开盘潮再次来袭 一口价促销频现

新政落地执行已有一个多月，市场对政策开始逐步接受，购房客户入市欲望有所增强，刺激房企从原来观望转向积极推货，开盘的项目不断增加，上周6大项目进行开盘，集中在水乡片区和临深片区。从去货来看，新开项目冷热不均，部分项目由于定价合理及前期蓄客较为充足，去货率有所提高；而主打深圳客的项目去货率普遍较低，如在深圳进行开盘的中信红树山、新开的三正瑞士公馆等项目去货在4成左右，可见目前深圳客观望情绪较为浓重。

开盘的项目表现在：三正瑞士公馆推34套181-203㎡别墅，均价40000元/㎡，去化约5成；同步推售184套97-112㎡洋房，均价23000元/㎡，去化约3.4成；恒大翡翠华庭推151套74-121㎡2-4房，均价11300元/㎡，去化约9成；万科珠江东岸推204套73-96㎡精装洋房，整体约12200元/㎡，去化约9成；中信红树山推363套85-101㎡毛坯洋房，均价23000元/㎡，去化约3成；保利中惠悦城共推85套17-60㎡商铺，均价约24500元/㎡，去化约9成；合信地王广场推37套街铺，均价约3.5-4万元/㎡，去货约5成。

另外，房企为尽快走货，“一口价特价房促销”的营销活动频现，松湖豪庭、风度盛荟、春晖国际城等项目。暖场活动方面，有3大项目举办活动，主要有恒大华府举办酷炫赛车，虎门印象举办周末烧烤派对，恒大御景半岛举办亲子家庭欢乐跑周末主题活动，鼎峰尚境举办第二届鼎峰爱心创意集市等。

6、土地市场： 望牛墩2.12万㎡商住用地出让 华为集团底价获松山湖5宗人才地块

上周有一宗商住用地出让，编号2016WG039，位于望牛墩镇望联村，出让面积2.12万㎡，容积率为1.0<R≤2.5，起始价为15000万元，起始楼面价为2834元/㎡。地块处于镇中心区域，临近恒大翡翠华庭，周边生活配套完善。

成交方面，土地市场在经过一个多月的调整后，上周迎来限购后的首次商住商服用地的拍卖。上周至今日（2016/11/21星期一）共有6宗地块进入竞拍，皆以底价成交。其中道滘商服用地以底价5122万元、楼面地价1080元/㎡被东莞市当信安喜西洋艺术有限公司竞得，或有意打造上市企业和文创产业集聚区；另外5宗松山湖商住用地，均以楼面地价2495元/㎡被东莞绿苑实业投资有限公司（华为子公司），总占面约21万，大规模人才公寓的建设，或解决由松山湖园区发展等出现的人才住房以及周边配套的问题。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况：成交量环比上涨72% 连续下降趋势首次被扭转