瑞峰：东莞成交跟随供应波动 均价再冲至1万7

一、导读

1、宏观环境：中央经济会议明确住房定位   东莞容积率计算规则进行修改

全国：2016年12月14日-12月16日在京举行的中央经济工作会议强调：稳中求进依然是工作的总基调，并要继续实施积极的财政政策和稳健中性的货币政策，同时明确促进房地产市场平稳健康发展，正式提出 “房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，将综合运用相关手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落，严格限制信贷流向投资投机性购房。

其中“稳健中性”的货币政策并不等于偏紧的货币政策，而意味着货币政策回归到相对正常的状态，这当中有结构调整之义，抑制资产泡沫。对于住房的定位，意味着从2017年起，中国的住房市场将发生根本性改变，让住房市场回归到基本居住功能，政府会通过信贷、税收等政策对住房市场进行清楚的界定，即支持自住性的购房需求，同时又要限制“炒房”。整体来看，体现出明年房地产调控大环境依然从紧，放松概率低，过热的市场依然面临调控持续加码的可能。

东莞：近期发布的《东莞市建设项目规划指标计算细则》对容积率计算规则作出修改，住宅、商住、工业类等单栋建筑首层架空公共空间的总建筑面积达到或超过150平方米，将不计入容积率。而且细则要求架空公共空间，需作为常年开放的公共空间使用，需面向主要公共绿地或公共活动场所开敞，功能只用作公共休闲活动、绿化种植，意味着小区居民们可以拥有更多、更大的公共空间。另外，莞惠城际轨道寮步站即将竣工，寮步市民可以乘坐城轨出行去市区、去常平坐火车、去惠州将更加便捷。

2、新增供应：住宅供应量节奏加快　 下周供应量或将持续走高

上周房企推货节奏加快，供应市场逐渐回暖,住宅新增合计1325套，面积约14.91万㎡，环比上涨128%，具体表现在：1、松湖和临深片区供应集中，合计占比约86%，松湖片区由松山湖晓月湖花园、大朗安华香蜜松湖、大岭山松湖碧桂园所助力，而临深片区则是由凤岗龙城雅郡、三正瑞士公馆、祥利上城、黄江金地湖山大境、清溪金色半山所贡献。2、纯新项目入市量增加，大朗安华香蜜松湖推211套84-100㎡洋房、凤岗三正瑞士公馆推184套97-112㎡洋房及34套181-203㎡别墅、石龙冠龙华府推142套88-135㎡洋房。3、刚需-微改善型产品占据供应主力，占比约为72%，表现在松湖碧桂园、安华香蜜松湖、三正瑞士公馆、祥利上城及冠龙华府所推洋房面积段分布在88-144㎡。

非住宅供应方面合计供应755套，面积约为2.6万㎡，环比下滑30%，产品类型商铺为主，占比约76%，分布片区较为分散。

从上周新拿预售证来看：茶山碧桂园、超卓公馆、观岭高尔夫半山、华讯大宅、凤凰台、碧水天源怡景湾、御景花园、卓越蔚蓝花园、碧桂园Park Royal、海伦堡·松湖湾、光明国际、东田山畔华庭、碧桂园十里江湾、万科棠樾或将在近期有新品入市，其中，茶山碧桂园、超卓公馆、华讯大宅、光明国际为纯新项目，预计下周供应量将持续走高，下周或将是本年内最后一波供应爆发期。

3、成交情况：楼市交投氛围冷清  成交量回落低位徘徊

上周东莞全市住宅成交511套，面积约5.91万㎡，环比下降27%，东莞楼市交投氛围冷清，成交持续萎缩，成交量再次回落至低位徘徊，主要原因有：1、供应短缺难以刺激成交，12月上旬新品量仅有10万㎡左右，明显放缓，成交量立即受影响而跟随下滑；2、区域成交惨淡，34个镇区网签套数皆不超百套，其中14个为个位数，5个零成交；3、缺乏个盘支撑效应，上周销冠满都·中央时代仅有33套，个盘集中网签进入尾声。上周末市场迎来新一波推货，预计新一批个盘支撑效应将会在未来两周有所体现，市场下跌态势被扭转。

4、成交价格：住宅均价17193元/㎡   均价连续三周下滑趋势被扭转

上周东莞楼市住宅均价17193元/㎡，环比上涨26%，主要表现有：1、房价连续下滑趋势被扭转，连续3周下滑后，房价再次抬升为17193元/㎡；2、七大片区以价涨为主，除滨海片区外，其余片区房价皆有上涨，并以松湖片区表现最为明显，上涨幅度50%，主要原因是松湖片区从人才公寓限价成交，转至松湖碧桂园（19650元/㎡）为主流成交项目，从而提升片区房价；3、热门区域重夺战场，低洼镇区集中签约结束，上周凤岗、大岭山等热门区域重夺成交主战场，区域价格较高，支撑楼市均价。

5、楼盘活动：迎来新一波推货高潮  8个项目进行新推  去货率有所提高

经过之前两周的蓄客期，市场如期迎来新一波推货高潮，上周有5个纯新项目开盘及3个项目加推，集中在松湖片区。整体来看，去化率基本在5成以上，市场热度逐步回升，客户入市欲望增加；客户结构：松湖片区呈现出本地客和深圳客各占一半，城区、石龙等区域以本地客为主；沙田项目深圳客占比高达9成，主要是靠二三级联动影响；价格方面，保持平稳的态势，其中松湖片区新推项目均价约在1.6万-2万/㎡，呈现出稳步上升的趋势。