2016年初东莞城市控规对全市27个镇区缩减居住用地供应面积,在房价处于看涨的阶段,这一行为直接促成了开发商高价拿地、炒作房价的决心。在粥少僧多的市场环境下,各路房企在莞掀起抢地大战的热潮,12宗单价“地王”由此诞生,其中,碧桂园成为东莞最大“地主”。
地价上涨速度远高于房价增速
都说2016年的房价是脱缰野马,全市住宅成交均价为13687元/㎡,在此前,东莞房价一直未超过万元,如2015年是9783元/㎡,2014年是9174元/㎡,因此,2016年的住宅成交均价同比暴涨40%,是目前为止涨幅最高的一年,然而房价的增速远没有地价的上涨速度快。
据房掌柜了解,2015年之前,东莞商住地成交单价多在5000元/㎡徘徊,而平均楼面地价在2000元/㎡左右,地价涨速较平稳,直到2015年,多项利好政策带动了楼市的火热发展,商住地成交单价也顺势涨了3000元/㎡,平均楼面地价涨1000元/㎡。
据东莞中原统计数据显示,转入2016年后,东莞商住地平均成交单价首次破万,且接近20000元/㎡,同比2015年上升129.31%,同比2014年上升257.13%。平均楼面地价为9584元/㎡,同比2015年上升189.99%,同比2014年上升312.57%,地价出现快速暴涨。
东莞中原方面分析,2016年东莞商住地的火爆使其整体溢价率达394%,而过往全年的溢价率大多在50%之下,楼市疯狂的2007年溢价率也才94%,这反映出2016年东莞开发商拿地意愿十分迫切,部分企业更是志在必得。
外来房企东莞抢食
2016年东莞总计推出商住商服用地40宗,其中3宗由于手续等原因撤销出让,实质供应37宗,不到2015年78宗的一半。37宗用地里,商住地有25宗,比上年46宗减少21宗,但无一流拍,剩余12宗地块为商服用地,其中一宗位于松山湖的商服地块流拍。
在这些地块中,共有12宗地块成为了区域高价地王,黄江、万江、樟木头、莞城、茶山、石排共6个区域的地价超过“万元”。涨幅最高的是茶山,地价同比过去3年涨幅高达716%,其次是涨幅661%的黄江、649%的企石,其余区域的涨幅均在200%以上。
东莞的发展潜力深深地吸引着众多品牌房企抢食。据房掌柜了解,2016年的高价地块几乎由品牌房企拿下,其中碧桂园斩获3宗地王,是2016年最大赢家,北大资源、时代地产、恒大各拿下2宗,融创、阳光城及智宇实业各拿下1宗。
在这些拿地房企中,除了碧桂园、北大资源和恒大是深耕东莞多年的品牌房企、智宇实业是本土房企外,其余房企均是2016年首次进入东莞拿地,在拍地场上的无所畏惧、不惜成本都印证了这些外来房企急迫想攻占东莞市场的决心。
大房企之所以能在拍地市场上大展拳脚,倚仗的是其资金雄厚或融资能力。据了解,2016年商住地整体成交额高达187亿元,拿地金额超过10亿元的企业有7家,同比2015年增加了5家房企。
按照金额高低划分分别是北大资源、时代地产、碧桂园、融创、鲁能、恒大、阳光城,其中北大资源斥资37.5亿元获得黄江和樟木头两宗商住地,是2016年中最舍得烧钱买地的房企。
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