陈启宗：中国的零售销售复苏理想 租金收入增长轻微

　　香港物业销售方面，我们于2017年年初售出君临天下最后一个单位，并售出浪澄湾几乎所有单位，边际利润率随着我们出售库存而持续上升。每当买家出价理想，我们将会出售蓝塘道半独立式大宅。销情不快速但稳定。

　　展望

　　去年10月召开的中国共产党第十九次全国代表大会，消除了市场的不明朗因素。随着全国人民代表大会于3月召开并宣布新一届政府班子，前景将更见明朗。话虽如此，目前情况其实已颇为清晰。只要社会保持稳定，经济应会持续发展。预计未来数年，每年国内生产总值增长将介乎6%至7%之间。如果未来一至两年维持在6.5%以上，本人也不会感到意外。

　　对我们而言，这是个好消息。连同早前汇报对尤其是高端类别零售业务的利好环境，本人认为未来前景将更美好。这种种因素与本人六个月前撰述的不谋而合。2019年至2020年，很多新项目将相继开业，而其他大型优化工程亦会完成:昆明的恒隆广场、无锡的恒隆广场第二座办公楼、香港的山顶广场、沈阳的市府恒隆广场康莱德酒店、上海的港汇恒隆广场，以及武汉的恒隆广场。

　　鉴于上述情况，加上现有物业组合的稳健增长，我们的租金收入在未来10年应可有满意的增长，而且溢利应该会增长得更快。纵然过去七年我们经历了强劲逆风，未来数年或能够享受顺境。

　　本人希望就近年所发生的事再作补充，这有助我们了解未来的发展方向。本人于2011年年末首度向媒体透露，我们察觉到内地经济和地产业的一些下滑迹象。数月后，本人向股东撰述相同论点。然而，很多市场人士在当时的一、两年内都并未意识到这个下行的市况。这是为何当我们在上海以外的首四座购物商场开业时(自2010年起，每年有一座购物商场开幕，包括沈阳的皇城恒隆广场、济南的恒隆广场、沈阳的市府恒隆广场和无锡的恒隆广场)，我们能够收取可观的租金收入。若然那些租约于2013年或以后才磋商，所获取的租金便会大幅下调。

　　我们或算幸运，能于一段时期获得可观的租金。可是，购物商场开业后不久，租户遇上严重的市道低迷。以他们要缴付的租金，实在难以达到他们期望的理想表现。我们开始听到要求减租的声音。这与租约条款相违，但无奈却是残酷的商业现实。假如没有作出让步，我们或会面临某些租户提早离场的严重风险。

　　由2013年起，当早期签订的租约期满再续时，多间租户的租金被下调是无可避免的。纵使我们经已审慎地调低租金，但空置率仍然上升。我们不是唯一面对这样窘境的业主，其他业主亦然。反之，我们的境况或许更见严峻，因为在2013年之前，基于集团的良好商誉和卓越往绩，总让我们能够争取到较大部分同业更优厚的租金。

　　诚如本人过去数年曾多次撰述，我们确实有某些内部管理问题需要解决。这始于2000年代末，当时我们正全力兴建购物商场。专业人才短缺不仅影响建筑团队，不久更蔓延至租赁团队。随着多个大型项目同步上马，我们扩大管理团队的步伐明显跟不上整体进度。

　　诚然，管理人员的短缺，的确令所有新落成物业都面对的初期问题变得雪上加霜。可是，这并不能解释所有营运上的挑战。上海两座物业从未遇过严重的管理问题，但同样经历当时的零售寒冬和面对销售疲弱表现。若然当时市况如2000年或现在般强劲，问题或者不致那么严峻，所以本人认为市场在过去数年是经历了一场“完美风暴”。

　　现在一切已事过境迁，我们乐见大部分管理问题都已迎刃而解，或正在解决。同样高兴的，是宏观经济环境渐入佳境。

　　2010年至2016年间可视为我们闯出上海的第一阶段，数以十万计平方米的发展面积纳入到我们的租金收入组合内。经过短暂小休后，2019年、2020年或以后便可视为第二阶段。本人相信，我们两段时期的经历将截然不同。首阶段路途极其艰辛;下一阶段应该会渐入佳境。不管是影响我们业务的内在或外在因素，今天看来似乎都对我们更加有利。

　　短期内，香港和内地的租金收入预期增长轻微。从2019年起，租金收入增长应会持续上扬，而租金溢利不久亦会跟随。

　　保守估计，我们将于未来数月悉数售出浪澄湾库存。毕竟，我们只剩余若干单位待售。适逢时机，我们亦应可出售更多蓝塘道大宅单位。往后，我们将会暂时成为一家纯物业租赁公司，直至部分内地发展物业如沈阳的市府恒隆广场、无锡的恒隆广场第二期、昆明的恒隆广场和武汉的恒隆广场的高端豪宅可供出售为止。