陈启宗：中国的零售销售复苏理想 租金收入增长轻微

　　同样至关重要的，是一旦土地供求大致平衡，政府就应当开始建立土地储备，以应付未来需要。我们应该避免2000年代末没有建立土地储备的错误。虽说卖地时间取决于政府，但当有需求时必须有地可卖，因为政府筹地出售也需要时间。再者，若私人发展商察觉政府土地库存快将耗尽，地价和楼价或会双双暴涨。我们必须未雨绸缪。

　　然而，我们难以期望香港的楼价在可见的将来变得相宜。1997年后的政治体制令经济增长放缓，正如我们过去20年的经历。一般而言，楼价应会随之下调。不过，下调之势却遇上强大逆向力量;当中主要是因为我们许多内地同胞都有意在香港特区购置物业。

　　在过去的30年左右，内地的财富增长极其惊人。通常在战后时期，一些国家的经济能在短时间内大幅增长，二战后的西欧和日本便是两个好例子。重建和发展是必要的，经济复苏速度因而非常强劲也是可以理解的。

　　再者，西欧和日本经济能够迅速增长的原因有二。首先，两地战前都科技先进，提供了稳健的重建基础。其次，两地于1945年后都获得美国襄助，愿意提供资金和优惠政策。

　　中国的情况具有某些相似的特征，但其增长或许更令人惊叹。中国的历史背景，如西欧和日本般深厚。中国国力在清代中期1800年左右开始衰退，西欧和美国只派出少量军队，便打败这位昔日被视为是无所匹敌的巨人。1911年清朝灭亡后，中国卷入内战，随后在1931年被日本侵略。1945年日本战败后，中国旋即再次陷入全面内战。1949年中华人民共和国成立后，好景亦不长久。直至1978年年末，邓小平先生推行改革开放政策，带来彻底改变。

　　国家在重大战乱后投入重建工作，不需要什么推动力，尤其是那些战前经济已发展成熟的国家。就1978年的中国而言，她已长久积弱和贫困。还幸邓小平先生凭着个人信念，把一切逆转。他几乎以一人之力在最短时间内让最多数人民的生活得到最大幅度的改善。如此成就，可谓前无古人，后无来者!这正是为何本人相信他将会被铭记为20世纪最伟大的人物之一。

　　幸运的是，在改革开放初期，外在环境同样利好。政策实行前不足七年，美国总统尼克逊于1972年访问中国，开展两国相对长时间的友好外交关系。有别于西欧和日本在二战后获得美国大量免费援助，中国却不得不自食其力。中国充分利用了当时与美国和西方国家建交带来的优势，迅速建立其制造业及出口业，如今跻身世界强国之列。借此基础，中国正逐步成为不少科技领域的全球领导者。一路走来，更为中国人民累积可观财富。

　　按此而言，本人相信大部分读者都会认同，中国的崛起是20世纪最伟大的成就之一。对我们这些在国内营商的企业而言，中国的人口、经济规模，以至经济增长速度均为我们带来庞大的机遇。

　　自1950年代以来，很多香港人因内地朋友穷困而暗地里瞧不起他们。这种现象在过去10年至20年间，亦即改革开放后20多年后，逐渐改变。从1983年开始，港元与美元挂钩，汇率为每港币7.8元兑1美元。随着内地经济发展强劲，带动货币升值。2007年年初，当人民币兑美元汇率升破7.8时，港币1元再兑换不到人民币1元，砸破了心理关口。

　　2009年又到达了另一个里程碑，当时上海的本地生产总值超越香港。当2017年统计数据出炉，深圳的经济亦有望比我们的更大，而明年广州的本地生产总值预计也将超越香港。不过，由于三地的人口远超香港的730万(上海人口达2,420万，深圳接近1,200万，广州逾1,400万)，香港的人均本地生产总值约达43,500美元，仍然远较三地为高。

　　一般香港市民普遍不会留意这些宏观统计数据。不过要感受内地经济发展对香港的影响，也不必依靠这些数字。过去10年至15年间，愈来愈多内地人来香港购物。起初，他们会大量购买日常用品:如衞生纸、尿片和婴儿奶粉，再带返内地。(了解到中国人大多具有生意头脑，部分货品极可能是被带回家再以高价放售，这不足为奇。)

　　然后，一些内地人士会购买奢侈品，就如在上海的恒隆广场或沈阳的市府恒隆广场出售的那些商品。由于两地税项的差异，内地人光顾香港的店铺购买奢侈品远较内地相宜。部分内地人为此每月来访香港至少一次亦属常事。纵然部分香港人不满来香港购买日常用品的内地购物者，却不会抱怨购买奢侈品的内地消费者。毕竟，我们大多不会购买，或不能负担如此昂贵的商品!

　　大约在10年前，本人便有一个亲身体验。有一天，我和太太走进离我前办公室不远的一家高级时装店。该位女售货员从头到脚仔细端详我们一番后，开始用普通话跟我们说话。(在香港，我们主要说广东话。)当我们离开商店时，我跟太太说:“终于有人认为我们富有，我们应该感到自豪!”