杨光华：武汉楼市的“国家队”行情

杨光华 1023套。

7月10日，武汉新房单日成交量首次破1000套。

截至7月1-10日，新房累计成交7372套。也就是说，7月份，武汉新房成交量将大概率破1万套。

7月刚过10天，这个月的成绩单，注定很漂亮。

但市场很明显慢下来了。7月9日，武汉仅发出2张预售证。很多公司都在开半年总结会。

刚入行时，前辈说，楼市的规律，就是需求与供给。后来发现，那是市场化的楼市，理想状态。真实的市场，很多背离规律的走向。

如今的楼市，是调控化的楼市，很多市场要素失灵。比如，新房的价格，为什么出现备案价行情；二手房市场，为什么体感依然很差。还有很多疑惑的地方。

01

很多同行看市场，喜欢看发出的预售许可证数量。

其实，这些预售许可证中有还建、商业、类别墅。如果以纯住宅统计，6月的预证，83个，分散到15个区域，平均5-6个。其中还有几个项目，一个月拿2次证。

我更看中两组数据。

一组是新房价格与区域二手房均价。

多数新盘的毛坯价格，低于区域二手房均价。这说明武汉的新房市场非常健康。

武汉，还没有出现像杭州、深圳等城市，新房价格，远低于二手房价格，价差超过1w＋，人们都准备摇号“打新”。

在武汉，这些低于区域均价的新盘，都值得考虑。当然，也有个别豪宅盘、打破天花板的项目，价格高出区域均价一截。

豪宅盘，是豪宅逻辑。那些打破天花板的项目，就是下一个站岗的项目。这一轮行情，以前站岗的项目，顺利解套，多亏新的高价地出现。

02

另一组数据，就是土地成交数据。

上半年，武汉土地成交444亿，全国排名第14位。

疫情之后，武汉是“国家队”的主场。招商、金茂、中海、华侨城等，央企的贡献率，接近半壁江山。

很多同行抱怨，武汉没有出政策，缓解销售压力。

看看央企的拿地，他们为武汉托底，这就是最大的利好。5月17日一天，50多家央企在武汉签了1800亿的项目。

央企每在武汉投入1块钱，至少能产生10块钱效益。假设2020年，武汉的央企（房地产类）投入1000亿，未来将为武汉创造1万亿。

这还不包括其他类别的央企。换句话说，这些央企的“搭把手”，可能为武汉带来了几万亿的“福利”。这些利好，未来与我们关系重大。

当武汉利好时，楼市里的每个人都会受益。

03

有人问我，对武汉未来的市场，怎么看？

短期看平，长期看好。

短期有多短，我也不知道。如果我知道明天下雨，我自己一定带好雨伞。

这就像去年9月份，谁也不能预测武汉有疫情冲击一样。

7月份到12月份，我们无法预测那些不确定的因素。

我们的所有判断，都是基于没有这些不确定因素。

有人说，股市是大赌。其实，楼市里的我们也是在赌。

赌武汉挺过这一关，赌武汉明天更好。

有“国家队”在，武汉楼市的基本面就不会改变，局部波动也是正常现象。

今年上半年，武汉新房成交约4.4万套。按照以往的思维定势，下半年成交量是上半年的1.3－1.5倍。如果按1.3倍计算，下半年业绩约5.7万套。

今年不能这样核算。今年的算法是，取5-6月份的均值1.25万套，然后乘上6个月，大约是7.5万套。这是很乐观的算法。

也就是说，开发商的合作伙伴，按照全年约12万套倒推自己的收成。如果破10万套，则说明武汉楼市还处于成交量牛市。在牛市中，除了买房，还是买房，并且我们不炒房。我们买了是为了改善生活。

这是以所有不确定因素都没有发生为前提的。每一次市场改变，我也及时修正自己的观点。

杨光华（地产写字人） 观点地产新媒体专栏作者