中原:成交持续低迷 价格或有所调整(5.17-5.23)

一、 一周楼市观察

供应大幅放量，成交持续低迷。

本周商品房总供应面积14.41万㎡，供应套数为1580套，供应的普通住宅项目有：富通•天邑湾、、中央豪门三期、花城广场；别墅项目：卓越•蔚蓝城邦等。

本周商品房成交总面积4.98万㎡，环比下降30.29%，同比下降72.75%，合计535套，日均成交跌至76套；其中住宅成交了4.41万㎡，环比下降31.94%，同比下降73.96%，合计441套；非住宅成交面积为5705㎡，共94套，商品房成交量继续下挫。

六成楼盘成交均价呈现不同程度的小幅下滑。

本周东莞市普通住宅成交面积为41084㎡，成交套数432套，成交均价为6157元/㎡，环比下降3.46%，普通住宅整体价格小幅下滑。本周共有108个项目有签约，除去33个项目两周无连续签约数据外，其他75个项目中有近六成楼盘环比都有不同幅度价格松动，这些项目大多数属于镇区项目，一般规模不大、或处于偏远交通不便等等；而城区由于五一后新开盘项目相对较多，成交气氛仍存在，因此价格调整的项目较少。其中上周成交量较多的项目有：丹缇轩46套，4123元/㎡，、万科•金域华府19套，10385元/㎡（带非毛坯修）、富通•天邑湾18套，5911元/㎡、上东国际二期16套，6510元/㎡、佳兆业•中央豪门二期16套，5675元/㎡等，但是随着后市非毛坯修逐步增多并上市，预计均价会被拉高。

市场促销优惠逐步升温，价格或有所调整。

从东莞中原研究部监测：新政出台后，东莞楼市也深受其影响，买房客户驻足观望，开发商也不愿意降价，买卖双方进入一个僵持阶段，成交量逐周下滑，上周普通住宅成交量不足5万平米。成交的持续低迷必然带来很大的销售压力，这个时候开发商最希望的就是通过各种方式促动成交，其中上周个盘如：城果打出了特价3500元/㎡起，凯旋国际二期加推96折优惠、还有个别项目推出88折“经理推荐房”等优惠措施，市场优惠促销、特价房信息进一步升温，因此价格或有所调整。

成交持续低迷，开发商压力剧增，买卖双方议价空间增大。

从东莞中原研究部监测：新政后，市场观望情绪越来越浓厚，很多人都在等楼盘降价，暂时不出手，但市场给人的感觉好像没有明显的降价趋势，买卖双方进入一个僵持阶段，从而导致楼盘的成交量明显下滑，整体市场成交低迷。但是对于个别项目来说，连续几周没有成交或两周成交一套，这种情况对于开发商、现场管理人员压力都是很大的；因此卖方是处于急于出货状态，买方是处于观望状态但优势明显占上方，卖方很想通过各种方式打破这种僵局，因此在这个时期，买方如果出手的话，议价空间还是很大的。

商品房可售存量触底回升，客户选择空间较大。

根据东莞中原研究部数据监测，截至2010年5月23日，全市商品房累计可售存量为578.44万㎡，合共72458套；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为416.15万㎡，合共41178套；别墅可售存量为54.28万㎡，合共1435套。商品房的可售存量由3月份的554万㎡触底回升，到达至今的578万㎡，这主要是新政后市场成交量减少，但新项目在4月底和五月份上市较多，因此存量进一步增加，成交的进一步增加对于开发商来说，销售压力也会增加；但是对于客户来说，自由选择的空间较大，尤其是成交低迷时期，每一批客户都对于每个项目都很珍贵，因此在售项目只要有客户想要购买的房子，基本上都可以满足客户的需求，因为有成交、能出货是上策。

塘厦丹缇轩逆势飘红。

根据东莞中原研究部数据监测，上周从网上的签约数据来看，商品房成交继续下挫，成交量不足5万平米，相对前几周来说是较低的；由于成交持续低迷，部分开发商有出货压力，优惠促销进一步升温，因此价格有所调整，但整体幅度不大。但上周塘厦的丹缇轩以46套签约了占据普通住宅的榜首，其中一个主要的原因是开发商定价较理性，在塘厦区域价格在4千出头的项目是比较稀少的，这种性价比高的项目无论是对于本地以自住为主的客户还是临深圳客户都很有吸引力的。其余成交项目都在20套以下，成交在10套以上的仅12个项目，买卖双方还处于拉锯状态。