中原:开发商大打“童趣牌” 成交量小幅回升

一、 一周楼市观察

商铺供应放量明显；商品房整体价格有所回调，成交量小幅回升。

本周商品房总供应面积19.72万㎡，供应套数为842套，供应的项目有9个，其中普通住宅项目有：新世纪•江畔湾花园、新世纪丽江豪园五期等；别墅项目：中惠•香樟半岛；而商铺有5个供应项目，总共11.19万㎡，共92套。

本周商品房成交总面积5.81万㎡，环比上升16.61%，同比下降56.3%，合计582套，日均成交跌至83套；其中住宅成交了4.92万㎡，环比上升11.47%，同比下降61.47%，合计466套；非住宅成交面积为8919㎡，共116套，商品房成交量小幅回升。

普通住宅均价小幅下跌，镇区出货较好项目多为3.4字头。

本周东莞市普通住宅成交面积为44557㎡，成交套数449套，成交均价为5914元/㎡，环比下降3.73%，普通住宅连续两周出现下滑。这主要是由于新政后，有的楼盘连续几周没有成交，开发商的促销措施、营销方式基本派上用场，但效果不是很好；或部分开发商已经施用了销售突围最后一道防线“降价”，部分刚性需求看到价格基本符合自己心理的预期也及时出手了。其次从成交套数前十名当中可以看出，均价为3.4字头的镇区项目在上周成交也较多，这些项目对整体价格拉低也起到很大作用；其中上周成交量较多的项目有：汇景•中央华府32套，5513元/㎡，丹缇轩23套，4118元/㎡、盛世华南21套，4331元/㎡、上东国际二期20套，6489元/㎡、帕萨迪纳20套，6487元/㎡等，预计后市成交仍较低迷，降价销售项目会增多。

营销突围提上日程，招数越来越多。

由于市场成交持续低迷，部分小盘、尾盘价格明显松动，南城的天城国际打出总经理现场特批82折，城果3500元起。其他楼盘也有不同应对低迷的动作：世纪城国际公馆的个税抵房款减免优惠、开发商垫部分首付、搜房的白金卡会员在个别项目消费可以抵2万或8万、销售员的“被动营销”→“主动营销”、团购优惠、和二手中介合作“卖房重奖”………招数可谓是越来越多，其目的也很明显就是欲打破僵局，促成成交，没有成交不管是管理层还是现场销售员都是压力重重；同时部分开发商“降价”措施也在酝酿中，若成交量继续低迷，价格的调整范围或有所扩大。

 “六一”来临，开发商大打“童趣牌”营销。

从双休日个盘现场活动来看，市场营销活动逐步增多，楼盘活动基本围绕“六一”展开，部分前期出货理性楼盘乘势加推，有的现场打出诱人的优惠价格以吸引客户；但是大多数项目人气不足，上门量较少；因此聚人气对于开发商来说是很重要，也是现阶段重点商讨之一。

最近一段时间的“焦点”是国家税务总局26日公布了《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确土地增值税清算过程中的若干计税问题。通知指出，土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，要按照发票金额来确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同的售房金额及其他收益确认收入。若销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。土地增值税从严清算主要是针对房地产开发企业的，此措施显著加大企业的税收成本，降低房企利润水平，降低房企的拿地热情，进而打击屯地捂盘现象。