6个镇街备案价刷新，最高涨了2000元/㎡，市场高度分化

经过了3月为时一周左右的居家隔离期，掌柜君深刻的觉得：人忙起来是件好事。

随着多波疫情的反复，经济持续下行，人们清楚的认识到一个问题，不是工作需要你，而是你需要工作。

各行各业都受不住再次停下来。

随着各大项目预热动作不断，来问“这个盘值不值得买”、“A盘和B盘该如何选择”的房友越来越多，地产人忙得脚不沾地的日子回归了。

与此同时，政策面暖风不断， 2022年至今东莞已掀起了多轮“救市”潮。

在暖风作用下，东莞多个项目备案价上涨，到访量和成交情况似乎也在转暖，真实情况如何呢?

据掌柜君不完全统计，开年至今，共有13个项目发布备案价。其中6个项目备案价较上一轮上涨，上涨幅度大多维持在4%左右，上涨幅度最大的为虎门项目万科卓越未来之光、4.9%;4个项目备案价较上一轮下调，主要集中在临深片区，下调幅度最大的为凤岗项目招商雍祥府、10.52%，其余皆是轻微调整;3个项目两轮备案价几乎持平。

今年3月，首嘉鹭湾1号项目备案3.2万，让道滘突破3字头，引起一片哗然。

无独有偶，同是3月备案的石碣中海左岸东辰，备案价32423.5元/㎡，比上一轮上升1.82%;珑远印象翠珑湾备案价上涨1.25%;碧桂园瑜璟臺上涨4.34%;招商保利依城大观上涨了4.09%;涨幅最高的是位于虎门的万科卓越珑远未来之光，比上一轮备案价上涨4.9%。

从项目上看，备案价上涨的几个项目大多为优质项目，交通、配套方面都不错，有升值的潜力。

如：万科卓越珑远未来之光——轨道交通优势突出，与穗深城轨虎门东站的直线距离约700米，往北1站虎门北,便捷换乘广深;

海逸豪庭——毗邻约470万㎡天然横岗水库，水濂山森林公园、大岭山森林公园、东莞植物园三大公园环绕，开车22分钟可达国贸中心，日常可享CBD休闲娱乐、通勤;

招商保利依城大观——位于东部谢岗新城中心，生活配套完善，项目距离谢岗中心小学、谢岗中学约2公里，距离东莞市人民医院(谢岗院区)720米，步行仅需10分钟，距离东莞第五座万达广场(规划中)地块520米，未来购物、饮食、休闲、娱乐一站式享有;除此之外，交通方便快捷，项目距离莞惠城际银瓶站约400米，可换乘京九铁路，实现1站到深圳，2站香港九龙站(红磡站)。

海逸豪庭效果图

从项目上看，备案价下跌的几个项目大多各有各的原因。

如：金众柏悦公馆位于临深价值高地塘厦，之前的塘厦承接大量深圳客的置业需求，成为东莞房价的领头羊，当限购政策收紧后，大量深圳客户离场，单靠东莞本地客户的支持，塘厦的楼市热情难以重燃;

招商雍祥府位于的凤岗是供应大镇，现在售及待售项目超10个，镇街楼市竞争激烈;

厚街的万科瑧山悦虽然有万科品牌撑腰，自身产品力较为出众，并且生态、交通各方面条件都不错，之前首推即罄销售成绩亦相当不错。但是该项目的备案价38000元，与厚街同期项目海逸豪庭的备案价24545元，存在较大差距，出现小幅下调也不足为奇。尽管有所下调，万科瑧山悦在厚街的楼盘价格列表名单里，也位居高位。

整体来看，开年后东莞备案价上调的项目比重稍大于下调的项目，但判定东莞楼市是否有回暖迹象，我们再来看看一季度的成交数据。

合富大数据显示，2022年一季度东莞新建商品住宅供应约51.8万平方米、4462套，同比大幅减少54%;网签均价约21439元/㎡，同比下跌25%，主要原因为3月配建房、安居房集中网签拉低均价的成分，实际价格走势以平稳为主;但网签面积同比大幅减少61%，约55.3万㎡，创下2007年至今的新低。

同时，市场区域成交呈现高度分化。整体看来，2022年1-3月厚街、横沥、茶山和沙田四个镇街的签约面积总和为18.2万㎡、成交占比36%;25个镇街签约面积不足2万㎡、占比41%;14个镇街签约面积没有超过1万㎡;

截止2月底，东莞一手住宅库存面积约336万㎡，同比增加46%，按照过去三个月平均消化速度测算，去库存时间需18个月，同比增加13个月。由于成交放缓，消化周期明显拉长。

市场分化严重也体现在来访量上，上周的来访量主要集中大品牌的房企，如：万科项目——万科时富金色家园、万科星城，中海项目——中海左岸东宸，保利项目——保利时区、保利卓越中环广场，在周六日，这些项目售楼部坐满了人，有时还会出现销售与买家站着算价的情况。

而位于临深片区的楼盘，现场就比较冷清，据了解，临深片区的项目一周保持一两套的成交就已经很不错了。

今年一季度成交量大幅减少，主要因为去年1月基数偏高。而今年3月由于大量配建房、安居房的交付，整体接近去年同期水平，为时一周的居家隔离期，对东莞楼市的冲击不小。在大部分镇街回复正常节奏后，整体市场交投情况尚未恢复至封控前水平。

从成交数据来看，上周东莞商品房成交套数2067套，环比上涨272%。其中住宅成交1594套，环比上涨369%，同比上涨130%;成交面积145949㎡，环比上涨334%，同比上涨93%;成交均价28814元/㎡，环比上涨1%，同比上涨13%。

但这些成交数据大多靠配建房集中移交所拉动，据了解，上周东莞配建房、安居房移交面积达9.23万㎡，占住宅成交面积近七成。

剔除配建房、安居房的移交面积后，上周成交面积仅为53649㎡。据瑞城搜显示，2021年3月最后一周，东莞一手住宅成交量为6.93万㎡，同比下降22.6%%。

东莞楼市会不会回暖，还有待观察，对于购房者来说，想要买房不必恐慌，四月将会有大量项目入市，可以慢慢挑选。

据中原地产研究院不完全统计，4月东莞预计将有近20个项目推出新品，共3314套，比3月增长290%，其中有粤港湾樾光里、保利紫云、怡好相伴里等11个全新项目上市，另外怡好相伴里、珑远万江翠珑湾、华侨城云瑞府等多个项目也将营销中心开放、样板房开放，大量新品入市以及各种促销优惠活动五花八门，叠加房贷利率优惠增多，购房“窗口期”正式开启。