中房协副会长陈兴汉：房价回归利国利民利长远

房地产企业以前那种单纯依靠土地增值，房价上涨来获取利润的生存方式，将不复存在。房地产企业必须改变盈利的方式，靠企业自身在住宅产品的研发、建设过程中的自主创新,依靠科技进步、产品的规模化、标准化、信息化带动整个行业的产业化，来提升产品的附加值，这才是大型现代化房地产企业成长的必由之路。

房地产业重要支柱地位日益巩固

扩大内需离不开住房

大众证券报：我们了解到，您最近联合江苏省20家房地产企业，向江苏省委、省政府主要领导致函，提出支持我省房地产企业健康发展的若干建议，不久，省政府出台“10条意见”。为什么政府部门如此重视？

陈兴汉：经过30年的改革开放，房地产产业不仅已成为加快我国城市化进程的助推器和见证人，而且房地产业已逐渐成为国民经济的重要支柱产业，这个行业在助推国民经济增长的过程中发挥了越来越重要的作用：1998年，房地产开发投资对GDP增长的贡献率为15.03%，而到了2007年，这一数字达到了21.76%。2007年，中国全年房地产投资总额2.5万亿元，占当年全社会固定资产投资总额的21.6%；商品房销售额3万亿元(不含二手房买卖和房屋非毛坯费用)，占当年全社会消费总额的33.3%；如果我们把商品房销售额加上二手房买卖和房屋非毛坯费用，这笔费用占当年全社会消费总额的50%以上；房地产行业的6项主要税收合计实现0.54万亿元，占全国税收总额的10.8%；各地政府全年的土地出让金收入约1万亿元。2007年底，房地产贷款余额5万亿元，占金融企业贷款余额的18.1%。

有数据表明，每建一平方米房子涉及16个工人岗位，这是一个巨大的用工市场。房地产行业对相关产业消费的带动性作用越来越强，它的产业链长，涉及的相关行业有57个，其中大多数行业都是劳动力密集行业，这对于中国这样一个劳动力资源十分丰沛的国家而言，贡献是不言而喻的。

2008年，美国金融危机引发的海啸波及全球，中国经济面临巨大考验。中央和地方政府都把保增长作为2008年的工作重点。外贸、内需、投资是引导中国经济增长的三驾马车，由于发达国家陷入衰退，外需严重不足，中国已把重点从外贸出口转移到拉动内需上，扩大国内需求就成为2009年的重中之重，房地产消费是内需中最大的一块。房地产投资占到固定资产投资的五分之一，消费的30%以上，所以中国经济的保增长必将把房地产业作为重点。

房价理性回归

利国利民利长远

大众证券报：在认同房地产业重要性的同时，老百姓更关心房价。最近中央政府有关部门也提出“支持高房价适当回调，但要防止大跌”的观点。您认为2009年的房价会出现什么样的走势？

陈兴汉：国家从2003年陆续出台的一系列政策，目的不是为了打压房地产市场，而是为了让这个市场持续稳定健康发展，让过高的房价理性回归。

我们可以看到，这些政策在2008年上半年作用已开始显现，国内房价上涨过快，投资过热，房地产开发过程中的不规范行为等等问题都得到了较好的控制，给我国一些房地产开发过热的城市降了温(有极少数二、三线城市新建的住房在5-6年内甚至更长的时间内都可能消化不了)，提前挤掉了一些城市的房市泡沫和房价泡沫，这样对我国房地产行业和国民经济的长期健康发展十分有益。

但是，因为房地产的不可移动性，再加上中国这么大，各地区各城市情况千差万别，所以2009年全国的房价走势不会简单统一下跌，而是根据各城市的供需比，经济发展状况出现较大的分化。有的会下调，有的会走稳，有的供不应求地区房价会上涨。从目前看，2007年涨幅过大的城市房价回调压力相对较大，没有地段、配套和需求优势支持的楼盘房价回调的压力也会大些。但中国不是美国，由于中国人不愿负债消费的好习惯，以及国家较稳定的财税和信贷政策，将支持房地产价格不会大跌。09年只要国家相关政策到位，中国的房市会逐步企稳。

经济适用房不搞一刀切

大众证券报：最近关于经济适用房的争议较多，中央政府力推，而地方政府反应不一。请问您是怎样看待这一现象的？“

陈兴汉：经济适用房的建设，政府部门需要做大量调研工作。我认为，有些富裕的地区不需要或者是需求较小，而有些经济欠发达地区的需求就相对较大。对于富裕地区，可通过市场上购买中价价位、中小户型的商品房来解决，或通过对困难群众发住房补贴来解决。因为经济适用房的属性仍是商品房，在一个地区过多的出现将会对商品房市场产生冲击。

我在西班牙考察时就发现，虽然这个国家的限价房比例较高，但是不是所有城市都有，马德里和巴塞罗那占30%—45%，而有的城市由于居民住房条件好，就没有政府的限价房。他们的限价房实行的是有限产权(25年才能上市交易)。

国家提出未来拿9千亿投资保障房，这是好事。我认为，应该从棚户区改造、旧城改造，危房改造入手。江苏省就有1600多万平方米的危房，通过危房改造的市场化运作，还可以为政府创造效益。同时应着力解决好农民工进城住房问题和真正弱势群体的廉租房问题。

对于经济适用房的规模要慎之又慎，政府一定要想办法去弄清楚各地的存量房情况。像南京这样购买二手房和中小户型住房作为拆迁安置房、廉租房的政策很好，既解决了问题又搞活了市场。目前在经济困难的情况下，地方政府一定要动脑筋打好这张牌。

现在房价总体属于下行调整的过程，虽然政府陆续出台利好政策，但市场观望情绪仍存在，老百姓不敢轻易消费和投资，经济适用房的建设更应科学布局。

现在国内外的经济环境发生了较大的变化，国家也应该让房地产的有关政策进行大的调整，更多鼓励居民消费，通过控制土地的供应速度来调整房屋的供应量，但是要注意土地供应和房屋供应有个一两年的时间差。中央政府和地方政府要提高远见性，要防范于未然。房市和房价短期看信贷和税收政策，长远看土地供应。

房产商的盈利模式将面临转变

大众证券报：如果房地产持续调整，一部分房地产商面临退出，北京地区今年以来已有四分之一的开发商退出房地产开发。这是好事还是坏事？

陈兴汉：过去中国的房地产行业门槛太低，投机性太大，对金融行业的依赖性大，整个行业处于成长阶段，没有规模效应，没有真正的行业标准，对社会的贡献率偏小，“四节一环保技术”没有做到位。我们希望通过这次大的调整，促进企业重组，提高行业的进入门槛。只有让大企业的规模显现，由大企业创建行业标准，搞产业化，中国的房地产行业才开始真正走向成熟。

发达国家城市化率大于工业化，而我们国家工业化率为60%，城市化只有46%，城市化明显落后于工业化。中国作为发展中国家，老百姓的居住数量虽然达到了一定水平，但是房屋质量和居住环境等方面尚未有大的提高，这就是因为整个房地产行业整体水平偏低，没有达到标准化生产、规模化生产的要求。在日本，前10大开发企业占据了80%的市场份额。在中国，一个城市有几百家甚至几千家开发商是不正常的。房价过高的原因很多，其中一个重要原因就是我们还没有实现住宅产业化和标准化，开发的成本太高。因此，这次的行业洗牌是一件好事。

从中长期来讲，中国房地产产业的发展还将会持续几十年，2020年前中国仍有3.5亿人口要进入城市，加上现有城市居民的改善性需求，旧城改造，棚户区改造等刚性需求还十分强劲，因此房地产产业仍有较好的发展前景。但房地产企业以前那种单纯依靠土地增值，房价上涨来获取利润的生存方式，将不复存在。房地产企业必须改变盈利的方式，靠企业自身在住宅产品的研发、建设过程中的自主创新、依靠科技进步、产品的规模化、标准化、信息化带动整个行业的产业化，来提升产品的附加值，这才是大型现代化房地产企业成长的必由之路。这方面，栖霞建设早几年已经着手加强公司各个开发环节的盈利能力，以增强企业的核心竞争力。

2008年，对中国房地产业是充满磨难的一年。房价和国家对地产的频繁政策出手，一直是社会关注的焦点，而房地产企业无疑是漩涡的中心。

南京栖霞建设股份有限公司是江苏省最具实力的地产企业，其董事长陈兴汉女士同时担任中国房地产协会副会长、江苏省房地产协会会长。在辞旧迎新之际，大众证券报记者就2009年中国房市、房价等热点话题对陈兴汉进行了独家专访。

2009年的期待

大众证券报：2009年马上就要到了，对于房地产买房人和购买地产股的投资人，请您给他们提点新年建议。

陈兴汉：面对当前复杂多变的国际国内经济形势，各级政府部门、各房地产企业应当深入细致研究各自的实际情况，尽快适应形势的变化。

借用经济学家樊纲的观点：中国的房地产熊市并没有到来，目前房价的平均跌幅都在15%以内，最大城市跌幅也就在30%左右，现在只是房价的理性回归，投资过热得到控制。这对整个房地产行业，乃至整个国民经济的发展都是有益的。预计经过最近两年左右时间的调整，整个中国的房地产行业将会更加健康地向前发展。

对于栖霞建设的购房者和投资者来说，最困难的2008年将要过去，面对2009年，要看到前途，看到光明，要提高我们的勇气，在适当的时间以适当的价格购房和购买房地产股票，都会给你带来可观的财富。