李兴旺：寮步将是东莞最快纳入大城区概念的区域

东莞合富辉煌市场研究部经理李兴旺

    中央生态休闲区是东莞城市转型的一部分，未到过东莞的人，想象不到东莞可以跟生态休闲搭上边，这种举措让人感觉到东莞正在进行产业转型，优化城市生活环境，提升城市形象。

    谈到中央生态休闲区，这是东莞不可多得的绿肺，在其它城市，如此好的山水资源是很难看得到的。对比周边的城市，例如广州市面积是3700平方公里，深圳是2000多平方公里，佛山有3800平方公里，东莞仅仅是从四个城区来看，面积只有200多平方公里，中央生态休闲区是大东莞概念的提出。从东莞仅有的四个城区来看，发展受到一定的局限，规划前景也受到一定的局限，中央生态休闲区是东莞发展远景的规划，为大家提供美好的想象。

    松山湖这几年随着产业转型、房地产的发展，知名度不断提升，但是从地缘、交通等优势来看，我认为寮步将是东莞最快纳入大城区概念的区域。一方面寮步属于东莞城市的几何中心，另一方面有良好的交通条件，距离东城是最近的，寮步镇目前的土地资源在东莞是比较丰富的，无论是交通还是各个方面，都体现出寮步具备东莞中央生态休闲区的概念。

    寮步是东莞房价的洼地，2007、2008年房价基本上是在四五千元左右，经过几年的发展，价格还是在五千元左右，因此中央生态休闲区对寮步的房地产有很大的提升，虽然近期内无法有大的提升，但是随着市政配套的完善，未来寮步会有很好的发展契机，房价也会得到大幅度的上涨。

    东莞最早提了中央生态区，主要是以水濂区为主，中央生态休闲区的提出是中央生态区的调整和提升。

    市政府在寮步投入了大量的市政配套，意味着城市价值得到了提升，城市价值得到了提升，就反映在房价上，随着市政配套如海洋公园、CBA馆、医院和学校配套的完善，可以肯定的说，寮步的房价会有比较大的飞跃。

    目前房价低洼的现象，主要有几个方面。寮步目前规划是中央生态休闲区，但是市民的认同度不是很高，目前仍然是处于镇区的概念。未从根本上扭转寮步镇区的概念，而且客户比较狭窄，主要是本地客户为主。寮步主要的户型供应集中在80-100平方米为主，主要是以首次置业和寮步本土的自住需求为主，能够吸引到周边区域高端客户来寮步置业还比较少。

    寮步在东莞是属于楼市充分竞争的区域，从2007-2010年均销售量在3200套左右，分布了众多楼盘，如果细分到每一个楼盘，成交量还是比较低的。如果放在城区的概念来说，目前的成交量还是受到一定的压制，从2007年到现在，总体供应量和趋势是减少的，2007年住宅供应量是三四万平方米，2008年达到了14万平方米，2010年达到了16万平方米，房价和成交量跟目前的市场供应是息息相关的。

    目前寮步已经形成了清晰的格局，主要是三大格局，靠近东城板块，基本上有50%的客户是来自于东城，第二板块是华南工业园板块，客户需求是以园区内的本地客户为主，例如厂区的主管和技术人才，产品以两房或者是小三房为主，第三板块是中心区板块，香市路为轴心板块，目前的开发量有限，楼盘数量比较少，生活氛围有点欠缺，中心区板块应该增大开发量，从人气和商业氛围需要大的提升。

    在未来的两三年有新兴的板块，寮步沿松山湖板块，将会形成海洋公园、CBA板块，将会成为寮步的第四板块。