中原车德锐：东莞普通洋房价格很难再有下跌空间

东莞中原研究部经理车德锐  

     9.29之后，我们陆续跟开发商沟通开会，去往深圳市场拓展客户做了一些推广的方案。有几个特点，第一个是交通条件的问题，吸引到深圳投资客的片区可能在广深沿线的楼盘。第二个是资源性的楼盘机会更大一些，客户对这些意愿更强一些。第三个，就是品牌楼盘或者品牌开发商的意愿相对比较强一些。对于深圳客来讲，他们对于东莞的楼盘肯定有一个了解、认知之后才会入市，同时还必须有一定的口碑才能打动投资客，如果知名度不高的，做这种事情可能很难奏效。这是我们近期的一个工作。

    根据昨天东莞住宅均价过万的事情，站在研究机构的角度给出一些客观数据分析，均价过万主要是中信御园成交了六套别墅，这六套别墅成交达1.6个亿，所以占了一半的比例，均价过万是一个肯定的统计方法的问题。如果这种别墅还在成交，一定会让东莞的房价均价过万或者更高，这个要大家理性理解。

    还有一个价格的问题，我们必须理性看到东莞房价现状到底是什么问题，不能因为高端的一些豪宅、别墅、洋房的成交把整个均价抬高了以后，认为均价过万是太高了。这是不理性的行为。所以我们会在统计房价的时候，做出一些调整统计方法，剔出一些豪宅洋房，还有过万的洋房，还有非毛坯修的楼盘，毕竟还不成为主流，我们还是回归到毛坯房的路径来。我们对过去这几年普通房子的成交做了一个趋势分析，我们把这些客观的信息传递给外界的投资客，让他们清清楚楚知道东莞的房价还没有过六千。如果把豪宅、别墅的成交价加进去，过万是不成问题的。

    下一步市场走势怎么走。价格，其实是由价值或者供需关系决定。从价格角度，08年到现在东莞的经济持续调整，东莞楼市也一直在调整，普通洋房在五千多到六千徘徊，这种房价上涨幅度很小。这说明了东莞经济放缓了以后，导致东莞房价受到一定的作用，这是一个宏观分析的角度。东莞经济最困难的时候已经过去了，很多不好的问题也慢慢解决了，政府也想了很多策略、方式做转型。整个评估，整个东莞经济应该已经触底或者处于回升的势头，但还没有恢复高速的增长。这就意味着东莞价值的低谷已经有所反弹、回升，也就意味着房价、楼市起到了一个价值的支撑作用，房价不可能再调整，所以目前对东莞房价还有看跌的观点，我个人而言，普通洋房已经非常低的价格，很难有再下跌的空间。