东莞商品房新增供应持续回升 住宅成交冲高回落

　　东莞中原地产研究中心：一周楼市回顾（2010.11.1-11.7）

　　一周楼市观察：

　　注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通住宅、高端洋房、豪宅洋房和别墅四大类。另外普通住宅可再进一步细分为普通住宅（毛坯）、非毛坯修和高赠送楼盘、投资型公寓、纯深圳盘四小类。

　　商品房新增供应持续回升，住宅成交冲高回落。

　　本周东莞商品房新增供应继续回升。据东莞中原研究部监测数据显示，本周商品房有4个项目有新增供应，总供应面积为8.95万㎡，供应套数为799套。供应的项目有别墅、普通住宅和商铺。其中别墅项目包括中信御园和虎门国际公馆；普通住宅项目包括东方银座中心城和万科•棠樾，商铺项目则是东方银座中心城。本周别墅供应放量明显，两个项目共供应3.53万㎡，合计48套，别墅供应再次迎来一波小高峰。

　　本周商品房成交面积11.74万㎡，环比下降26.87%，同比减少5.32%，合计1083套，环比下降24.84%，同比减少7.20%。本周住宅成交11.23万㎡，合计969套，其中普通住宅（洋房+公寓）成交9.80万㎡，合计937套；非住宅成交面积为5173㎡，合计114套。本周住宅日均成交约138套，环比上周的182套减少44套，回落幅度较为明显。其中11月7日住宅成交跌至100套以内，仅有81套。

　　镇区成交项目较多，普通住宅（毛坯）价格有所下降。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交面积约11.23万㎡，合计969套，成交均价约为8066元/㎡。其中普通住宅（毛坯）成交均价为5729元/㎡，环比上周下降4.07%。由于本周成交较多的项目多集中于镇区，如虎门港一号，40套、金地格林上院，35套、香樟国际花园，22套等，因此本周全市的普通住宅（毛坯）成交价格也相对较低。分区域看，城区的普通住宅（毛坯）成交均价为6562元/㎡，镇区的则是5260元/㎡。从其它项目来看，跟上周相比，价格变动幅度较小的楼盘还是占据了大多数。

　　政策逐渐明朗，新盘陆续上市，开发商推货信心增强。

　　上周东莞市场氛围热闹非凡，不少楼盘人气兴旺，有多个项目盛大开盘，而本周一些楼盘亦不甘人后，纷纷推出新品，如卓越蔚蓝城邦“领峰”峰景高层盛大开盘、鼎峰品筑二期加推中央园景楼栋新品、长城世家周末解筹正式开盘等，另有东方银座中心城和中惠沁林山庄等项目有开盘或加推等活动。随着调控政策的逐渐明朗，楼市成交的持续向好，部分于10月份选择观望的开发商对市场走势的预期也有所加强，借金九银十余热继续推货。2010年先后出台的两次调控政策打乱了开发商的推货节奏，今年以来新上市的项目相对较少，一些原计划于早期开盘的项目不断延后。随着政策的逐渐明朗，以及近期楼市的良好成交态势，要冲年度销售任务的开发商迎来了一个较为有利的时机，预计年末新上市的项目还会继续增多。

　　本周住宅成交有所回落，多重因素支撑预期后市成交向好。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交面积约11.23万㎡，合计969套，住宅日均成交约为138套，环比上周的182套减少44套，回落幅度较为明显。一方面，作为传统的营销旺季金九银十已经过去，此时住宅成交出现回落也在情理当中；另一方面，10月份住宅成交热闹是因为诸多原因所致，如受调控政策压抑多时的刚性需求的持续释放、广深两市实施的限购令致使两市购买力外溢流至临近的东莞、以及东莞当地购房者因担忧东莞实施限购令赶搭政策“末班车”购房等。如今随着市场走势的逐渐明朗，东莞房地产市场的发展也进入一个较为理性的阶段，住宅成交也因此出现稳步回落。但从以下因素来看，其一，东莞楼市还是以刚性需求为主体的市场，如本周东莞普通住宅（毛坯）成交749套，占到了住宅总成交量的近8成。其二，随着市场对二次调控政策的逐步消化，市场观望氛围将有所减淡；其三，年末推盘的项目较多，给楼市成交以有力的支撑；其四，不少购房者有年末购置新房或是婚房的打算。综合以上因素来考虑，预期东莞住宅市场后市走势相对乐观，维持在一个较为平稳的水平。