洋房新品大量上市住宅成交再度走高 均价有所下降

　　深圳投资客再度活跃，部分公寓项目销售红火。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞公寓成交面积约为7968㎡，合计172套，与上周的55套相比，增幅非常明显。公寓项目成交量的走高，主要归功于寮步镇的菁英时代和常平镇的葵花里项目，两者成交比重占到了总和的65%。这两个项目本周出货量猛增，主要原因就是成交客户中深圳客占据了大头。近期深圳投资客在东莞住宅市场表现活跃，尤其是一些总价较低、中心地段、交通方便、周边配套完善、商圈成熟的投资型公寓颇受他们青睐。近期市场流动性过剩，央行已经频频发出收紧流动性的信号。而受CPI持续走高，通胀预期明显提高的影响，深圳投资客亟需为其资金找到适宜的投资渠道，而投资房产就成为其资金保值增值的理想选择。在深圳出台限购令的背景下，出于对东莞部分地段房地产市场发展前景的看好，以及东莞房价较低，市场需求稳定，投资风险较低等特点，东莞的一些项目成为了一些深圳投资客的理想场所，也由此带动了东莞部分住宅项目的热销。

　　新盘定价低于市场预期，开发商后市预期较低。

　　据东莞中原研究部监测数据显示，自2010年11月以来，东莞普通住宅均价（中位数价格法）已经连续3周走低。普通住宅均价的走低，并不意味着房价出现了下降，而是11月以来一些低价位的项目成交增多，以及近来部分新上市的楼盘，开发商定价低于市场预期所致，如近期新上市的东方银座中心城、葵花里、卓越蔚蓝城邦等项目。从项目销售现场反馈回来的信息看，这些项目的定价普遍低于市场预期，这也反映了当前一些开发商市场预期较低。“9.29”二次调控政策出台后，市场走势不明，一些开发商观望情绪较浓。10月上市的项目较少，主要原因就是部分开发商楼市预期较低，有意延长其项目的认筹时间，部分原计划于10月份开盘的项目不断押后上市，这也是11月份一些新盘扎堆上市的缘由，这也从一个侧面反映了当前部分开发商对后市走势信心不足。从全国市场形势来看，调控政策有愈加严厉的迹象，而作为全国楼市方向标的上海、深圳等一线城市，不时出现楼市“量跌价滞”、“观望氛围浓厚”的消息。而地产大鳄万科宣布其在武汉项目降价的消息，也让市场对后市走势不容乐观。

　　10月份以来，东莞住宅成交一直保持着较高水平，其中一个重要原因就是深圳客的贡献。深圳客置业资金不断涌向房价较低的东莞，有力支撑了“9.29”新政后东莞住宅成交量的持续高位运行。若剔除深圳客因素，东莞的本土需求已有收缩的迹象。东莞本土需求呈现收缩迹象，原因是多方面的。首先,时下已近年末，部分开发商已经完成年度销售任务，出货意愿有所下降，优惠促销动作也不大，这对购房者吸引力下降，其置业意愿也有所降低；其次，从供应角度来看，作为东莞住宅成交主力区域的城区供应较为偏紧，现在售项目中以高端单位居多，价格也比较高，本周城区的洋房成交价格达到了8202元/㎡，高端洋房更是达到了9518元/㎡，适合普通置业需求的房源较少，城区需求受平抑；再次，“9.29”新政的实施，置业门槛明显提高，一部分资金实力较弱的购房者改变置业计划，将购房资金投向二手市场。近期东莞二手房成交活跃，成交量直逼一手住宅，分流效果显著，致使一手房需求有所下降。