合富辉煌市场研究部经理李兴旺：2011年的走势主要看政策

    东莞的14.6%还包括了高端别墅和洋房的拉动，剔除结构性的因素，东莞房价涨幅集中在10%，东莞的GDP和经济涨幅在10%左右，东莞的固定资产投资都保持在两位数，加上通货膨胀的因素，综合计算，东莞的房价是处于健康和理性的水平。

    2011年全市新增一手住宅面积达到598万平方米，接近600万平方米的供应量，将会比2010年增加135万平方米，增幅大概在30%左右。
截止到2010年底的存货448万平方米，预计在2011年全市一手住宅可售的货量将会达到1000万平方米左右。

    从2007年到2010年的供应走势来看，2010年是谷底，接下来的2011、2012年将会出现平稳增加的趋势。

    销售量预测

    2007年、2008年全市销售面积是480万平方米，与2009、2010年面积是差不多的，年均消化面积是518万平方米，2011年的销售面积是500万平方米左右，三个数据是基本相近的，说明东莞楼市销售量是处于平稳的，每年的消化量不会有太大的波动，因为受到产业结构和经济的影响。

     2007年处于经济快速膨胀的年代，销售量出现大的增加，2008年宏观经济处于下行调整期，销售量出现了下滑，只有356.9万平方米，受到经济低迷的影响，随着2009年宏观经济的向好和房产政策的利好，受到压抑的需求在2009年得到释放，因此成交量达到了594万平方米，2010年出现了几次严格的宏观调控，楼市的需求量又得到了压抑下降到440万平方米，随着2011年宏观经济的持续向好，城市建设和轨道交通的加快，2011年的成交量会得到一定的增长。

     当每一年的成交量受到压抑的时候，第二年遇到政策宽松或者是经济向好的时候会得到一定的释放，东莞正常的年均住宅消化量基本上集中在480万平方米到580万平方米，该量经历了四年未出现很大的波动。

     2011年东莞的住宅销售量将会维持在480—520万平方米左右，将比2010年增幅13%左右。