思创动力王安明：2011年政策加码 市场温和上涨

　　东莞楼市的衡量

　　去年成交量首先超过了深圳，深圳去年的成交量是320万平方米，东莞的价格还是比较低，已经不是洼地了。

　　土地情况

　　供需两旺，但是楼面地价依然偏低，只有5000元/平方米，广州楼面地价是2.5万元/平方米，因此东莞不能叫做高价地，只是让大家感觉到稍微的欣慰。

　　东莞的房价为什么未上涨，主要是因为地价未上涨，地价上涨的话，楼价就会上涨，这是我们对未来的判断。

　　城区的成交量越来越少，价格越来越高。镇区原来不是很热的区域，今年应该是重要的成交区，例如桥头、沙田等镇。

    从供应来看，新增供应量加存量将达到1000万平方米，相对于2009年而言是偏低的，市场好的话企业就多做一点，不好的话就少做一点。市场供应量是多少，主要还是由企业家说得算。

　　从供应量来看，销售旺盛的供应量是比较多的，例如4、5、6、10、11、12月份的成交量比较大。成交的户型来看，三房和二房是最热闹的。市区楼盘没有卖得不好的，整个市区的盘没有一个卖的不好，基本上都是尾盘，没有现货销售。

　　相对于2009年的情况，2010年情况是正常的，东莞减少量只有17%，因此说明东莞受政策的影响是比较弱的。

　　南城和东城依然是成就最大的两个区，成交和供应量都是比较大的，因此供应是充分的。

　　均价平稳上升

　　东莞的价格一直比较稳，主要是小幅上升，去年上涨的幅度比较大，政策对价格非但没有负面，有部分还是利好的，部分政策使消费者购买时的成本上升。 2011年简单的判断，我们认为政策会加码，市场会温和的上涨。

　　全国市场来讲，大势偏紧，一线城市的压力比较大。

　　目前的政策是房产税，包括问责制、加息和调整存款准备金率，这些政策对目前的房地产市场影响不大，房产税是非常难以实行的政策，虽然重庆和上海将试点，但是很难判断未来的情况。

　　例如，每个月的价格是不同的，房产税每个月都要调整也是比较困难的，上海如果按照面积计算的话，也是比较困难的，因为不同区的价格是不同的，2011年房产税即使实行也是比较困难的。

　　限低价和限房价是房地产交易最大的障碍，一线城市压力大，二线城市有机会，因为上海、北京、深圳、杭州等等是高房价城市，这些城市的房价会稳定，不回大幅度的调整。

　　市场政策是两头高，中间低，每年两会前后会有政策推出，因为消费者对明年会有预期，因此我认为6—8月份的情况相对正常。